서울남부지방법원 2026타경3070. 신길동 가마산로 468 레전드힐스 1층 106호를 대상으로 진행되는 강제경매입니다. 건물은 지하 2층·지상 17층 규모이며, 해당 호실은 현재 근린생활시설(COWAY)로 이용되는 구역에 포함됩니다. 소유자는 유상욱이며, 등기상 최초 신탁 소유에서 2016년 신탁재산 처분을 거쳐 소유권을 취득한 이력이 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.07.29 설정된 별내새마을금고 근저당권입니다.

권리의 선후만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 106호는 105호와 실제 벽체 구분이 없는 상가로 조사됐습니다. 따라서 등기상 독립된 호실을 낙찰받더라도 실제 점유 범위, 출입 동선, 내부 경계, 임차인의 사용 공간을 확인해야 합니다. 권리상 인수 0원과 실제 인도 부담 0원은 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소는 명확, 점유는 확인 필요

말소기준권리는 을구 3번 별내새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이며, 2023년 추가 근저당권 240,000,000원, 2025년 국민은행 가압류 96,112,106원, 2026년 이현희의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 제공된 권리분석상 이 권리들은 매각으로 소멸합니다.

임차인 및 점유 현황

실제 확인된 임차인은 유병희 1명입니다. 보증금 50,000,000원, 월차임 2,000,000원으로 신고되어 있고, 2026.04.02 배당요구를 했습니다. 신고된 전입일 2022.10.13은 말소기준권리 설정일인 2020.07.29보다 늦으며, 조사상 대항력은 없음으로 분류됩니다. 따라서 해당 임차인의 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 당연히 인수하는 구조는 아닙니다.

② 가격 검증 — 비교 가능한 상가 거래가 없다

레전드힐스에서 확인되는 최근 실거래 12건 평균은 98,250,000원입니다. 그러나 이 거래들은 전용면적 13.49~13.74㎡의 소형 호실 거래이고, 분석 대상은 1층 106호 근린생활시설입니다. 면적·층·이용 형태가 달라 동일 용도의 직접 비교사례로 사용할 수 없습니다.

또한 레전드힐스 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.4회로 집계됩니다. 이 통계만으로 해당 근린생활시설의 낙찰 가능성을 예측하기는 어렵습니다. 신건 응찰이 적정한지 판단하려면 상가의 실제 사용 면적과 임대수익, 호실별 경계 및 별도 처분 가능성을 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,135,000,000원 가정)

채권최고액 및 신고 청구액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용 13,750,000원, 근저당 배당 1,121,250,000원으로 매각대금이 모두 사용됩니다. 총 채권액 1,902,112,106원 중 미배당은 780,862,106원으로 추정되나, 공동담보 관계, 실제 피담보채무, 당해세 및 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.

회차가 내려갈수록 선순위 채권자가 배당받는 금액은 감소하고 미배당은 커집니다. 다만 채권 미배당이 커진다고 그 차액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 각 회차의 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 실제 임차인 배당과 채권 순위는 배당기일 및 원본 서류에 따라 재확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 신길동 대영고등학교 북동측 인근으로, 래미안프레비뉴아파트·신길센트럴자이아파트 등 대단지 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 신풍역이 소재합니다. 북측 약 25m 도로, 남측 약 10m 도로와 접하는 입지입니다.
• 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래계약 허가 관련 사항도 해당 용도와 거래 시점에 따라 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위생·급배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비가 구비돼 있습니다. 2013년 준공된 레전드힐스 건물의 제1층 근린생활시설입니다.
• 구획·환금성. 2013.11.12 전유부 분할 이력이 있으나, 건축물현황도는 분할 전 도면으로 등재되어 있습니다. 현재 105호와 106호가 벽체 구분 없이 이용되고 있어 별도 처분 가능성·독립 사용성·임대수익의 검증이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 105·106호 실측. 두 호실 사이 벽체가 없으므로, 106호의 실제 위치·면적·경계와 독립적인 출입 및 사용 가능성을 확인하세요. 건축물현황도와 실제 구조의 차이는 현장조사로 확인해야 합니다.
• 임차인 확인. 유병희의 보증금 50,000,000원, 월차임 2,000,000원, 배당요구 사실을 확인하고 사업자등록·점유 개시·확정일자 및 임차 목적물 범위를 대조하세요.
• 공동담보 확인. 별내새마을금고 근저당에 105호·107호가 함께 담보로 제공되어 있으므로, 피담보채무 잔액과 공동담보 배당관계를 점검하세요.
• 상가 시세 재산정. 전용 13.49~13.74㎡ 소형 호실의 거래가가 아닌, 1층 근린생활시설의 면적·도로 접근·점포 분할 상태를 반영한 유사 매매·임대 사례로 106호의 적정 가격을 산정하세요.
• 명도·운영 상태. 현재 COWAY 관련 근린생활시설로 이용되는 범위와 실제 점유자, 점포 운영 주체, 105호와의 공동 이용 시설을 확인하세요. 명도·복구 과정의 비용과 기간을 입찰 전 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 908,000,000원, 2회 유찰 가정 726,400,000원입니다. 단, 이 가격이 상가 시세보다 저렴하다는 뜻은 아니므로 회차만 기준으로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 승계 가능 항목과 상가 운영 관련 미납 공과금을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건물개황도를 대조해 매각 범위와 임대차·현황을 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 상가의 가치는 아직 검증되지 않았다”

이 사건의 장점은 말소기준권리가 분명하고 예상 인수액이 0원이라는 점입니다. 임차인 1명이 확인되지만 조사상 대항력이 없고, 선순위 근저당 이후의 등기상 부담도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

반면 가장 중요한 투자 위험은 가격과 물건 현황에 있습니다. 11억 3,500만원이라는 신건 가격을 정당화할 동일 용도의 거래사례가 없고, 105호와 106호가 벽체 없이 이어진 상태에서 건축물현황도까지 현재 구획과 일치하지 않습니다. 따라서 실질적으로 독립된 106호를 확보하고 사용할 수 있는지부터 검증해야 합니다.

결론은 권리조건부 통과, 가격·현장 검증 전 입찰 보류입니다. 단순히 인수액이 없다는 이유로 안전한 투자라고 판단하거나, 유찰 후 가격이 내려갔다고 해서 곧바로 저렴한 상가라고 볼 수 없습니다. 실제 구획, 임차인의 권리와 사용 범위, 공동담보 현황 및 근린생활시설의 적정 매매·임대 시세가 확인된 뒤에 입찰 여부와 응찰가를 판단하는 것이 타당합니다.