서울남부지방법원 2026타경3070. 영등포구 신길동 레전드힐스 1층 107호입니다. 명칭만 보면 주거용 집합건물로 오해할 수 있지만, 감정평가서상 이 물건은 근린생활시설(COWAY 이용)입니다. 2013년 전유부가 분할된 건물이며, 현재 소유자는 유상욱입니다. 2020년 설정된 별내새마을금고 근저당권이 말소기준으로, 채권최고액은 1,440,000,000원입니다. 다만 이 근저당권은 105호·106호를 함께 담보로 하는 공동담보입니다.

감정가와 현재 최저매각가는 모두 353,000,000원입니다. 현재 배당 추정에서는 매각대금 대부분이 선순위 근저당권에 배당돼 후순위 채권자가 배당받지 못합니다. 그러나 채권자의 미배당금이 곧 매수인의 인수금은 아닙니다. 이 사건의 인수액은 0원으로 분석되며, 위험의 중심은 상가 자체의 가격·점유·공부 현황에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

권리 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2020.07.29입니다. 이날 설정된 별내새마을금고 을구 3번 근저당권이 말소기준입니다. 종전 하나은행 근저당권은 같은 날짜에 해지로 말소됐으며, 2023년 추가 근저당과 2025년 국민은행 가압류, 2026년 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 점유·명도는 별개

임차인 유병희는 보증금 50,000,000원, 월세 2,000,000원으로 전부를 점유하며 배당요구도 마쳤습니다. 전입신고일은 말소기준인 2020.07.29보다 늦은 2022.10.13입니다. 권리분석상 대항력 없음으로 분류돼 매수인이 임차보증금을 승계하지 않는 것으로 판단됩니다.

또한 보증금 인수 0원과 명도 부담 0원은 다릅니다. 점유 중인 임차인과 인도·퇴거 절차를 진행해야 할 수 있으며, 임대차 종료와 점유 현황, 연체차임 및 사업자등록 상태를 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 주거용 소형 거래는 상가 시세가 아니다

레전드힐스 거래내역에는 최근 12건의 실거래가 확인됩니다. 평균은 98,250,000원, 최신 거래는 2026년 8월 100,000,000원입니다. 하지만 이 실거래는 주로 전용 13.74㎡의 5~17층 소형 주거용 거래에 해당합니다.

경매 대상인 1층 107호 근린생활시설과는 용도·층·면적이 달라 직접적인 가격 비교가 성립하지 않습니다. 상가 가치는 주거용 소형 호실의 평균가격만으로 판단할 수 없습니다.

이 물건의 가격을 평가하려면 동일 건물 또는 인근 1층 근린생활시설의 실제 거래가격, 임대차 수준, 점포 접근성, 전용면적 및 현황 경계가 우선 확인돼야 합니다. 현재 자료만으로는 감정가 353,000,000원이 적정한지 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (353,000,000원 낙찰 가정)

채권액 합계에는 근저당권 채권최고액과 후순위 청구액이 포함되어 있어 실제 확정 채무총액과는 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·상가임차인의 최우선변제 등은 미반영입니다. 공동담보 배당 관계에 따라 실제 배당결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 인하와 인수 위험을 구분

유찰되면 매각대금이 줄고 채권자 미배당금은 늘어납니다. 반면 현재 권리분석 기준 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다. 최저가로 낙찰받는다는 가정에서는 실질취득액도 각각 353,000,000원, 282,400,000원, 225,920,000원이며 취득세·명도비 등 부대비용은 별도입니다.

⑥ 건물 현황 — 전유부 분할과 도면 차이

이 사건에서 권리분석만큼 중요한 것은 실제 매각 대상의 공간적 범위입니다. 집합건축물대장상 2013.11.12 전유부 분할이 이뤄졌습니다. 기존 101호는 101호·102호·103호로, 기존 102호는 104호·105호로, 기존 103호는 106호·107호로 각각 분할됐습니다.

그런데 건축물현황도의 1층 호별배치도와 내부구조도는 분할 전 도면으로 등재되어 있어 실제 현황과 차이가 있습니다. 감정평가도 외부관찰을 통해 확인한 개략적인 배치도를 사용했으며, 실제 사항과 다소 다를 수 있다고 명시돼 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 대영고등학교 북동측 인근이며, 래미안프레비뉴아파트·신길센트럴자이아파트 등 대단지 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 신풍역이 소재합니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측 약 25m, 남측 약 10m 내외 포장도로와 접하고 있습니다. 다만 107호 자체의 도로 노출도와 출입 동선은 현장 확인이 필요합니다.
• 이용상태. 105호~107호는 COWAY 근린생활시설로 사용 중입니다. 실제 임차 면적과 점포 운영 형태를 확인해야 합니다.
• 건물. 2013.07.26 준공된 레전드힐스로, 위생·급배수설비와 화재탐지설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 교육환경보호구역과 대공방어협조구역 등 토지이용 제한이 있습니다.
• 환금성. 인근에 주거 수요 기반은 있지만, 1층 상가의 매각 유동성은 해당 점포의 임대수익·전유면적·가시성·접근성에 따라 달라집니다. 주거용 소형 호실 거래 건수로 상가 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 상가 실거래 확인. 동일 건물 또는 인근에서 면적·층·용도가 유사한 근린생활시설 실거래를 찾아 감정가 353,000,000원과 대조하세요.
• 107호 경계 확인. 전유부 분할 전후 도면과 실제 벽체, 출입구, 점유 공간의 일치 여부를 확인하세요.
• 상가임차인 대항요건. 유병희의 실제 점유·사업자등록·임대차계약·우선변제 요건을 확인하세요.
• 명도 계획. 권리인수 0원이어도 임차인의 점유 이전과 인도 절차에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
• 공동담보 확인. 별내새마을금고 근저당권에 묶인 105호·106호의 담보 및 배당 관계를 확인하세요.
• 배당 원본 점검. 당해세와 상가임차인 최우선변제 가능성, 실제 채권액, 배당요구 관련 서류를 대조하세요.
• 수익성 확인. 월세 2,000,000원이 실제로 정상 납부되는지, 임대차 지속 가능성과 공실 위험을 확인하세요.
• 관리비·제세공과금. 체납된 공용관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
• 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “권리인수 0원 ≠ 투자위험 0”

신길 레전드힐스 107호는 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 1층 근린생활시설입니다. 말소기준 이후 근저당·가압류는 소멸하고, 임차인 유병희의 보증금도 현재 분석상 매수인 인수 대상이 아닙니다.

그러나 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 첫째, 주거용 소형 실거래는 107호 상가 가격의 적정성을 입증하지 못합니다. 둘째, 전유부 분할과 현황도 차이 때문에 실제 매각 공간을 재확인해야 합니다. 셋째, 임차인 점유와 사업자등록 등 상가임대차 관계를 검증해야 합니다.

결론은 권리 소멸은 긍정적, 가격과 현황은 검증 전 보류입니다. 신건 353,000,000원에 바로 응찰할 근거는 현재 충분하지 않습니다. 유찰 여부만 기다리는 것보다 먼저 107호의 정확한 공간 범위와 비교 가능한 상가 시세를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.