인천지방법원 2023타경522221. 인천 부평구 청천동 대성파크맨션 103동 402호, 전용 30.35㎡ 다세대주택입니다. 소유자 이영진은 2018년 85,000,000원에 취득했고, 이후 다수의 압류·가압류가 이어지면서 강제경매에 이르렀습니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2019.08.28 국민건강보험공단 압류입니다. 이보다 앞선 2018년부터 주택임차권자 조현욱의 전입·점유가 시작되어, 후순위 임차권등기라도 배당 부족분을 매수인이 인수할 수 있는 사건입니다.
여기에 현황조사상 구창회라는 별도 신고인이 등장하지만 점유 호실이 1동 503호로 적혀 있어 매각 대상인 103동 402호와 일치하지 않습니다. 감정평가 요항에도 제5층 제503호라는 표기가 존재합니다. 단순한 기재 차이인지 서로 다른 호실의 자료가 함께 반영된 것인지 확인해야 하며, 확인 전에는 임차인 수와 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경522221 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 원길로 15-10, 103동 4층 402호 (청천동, 대성파크맨션) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 30.35㎡ |
| 소유자 | 이영진 · 2018.08.27 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 사건 신청채권자 | 구리새마을금고 (2023.06.26 강제경매개시결정) |
| 표시 청구액 | 12,043,990원 · 별도 강제경매개시결정 및 배당기재와의 대응 확인 필요 |
| 말소기준권리 | 2019.08.28 국민건강보험공단 압류 · 갑구 17번 |
| 대항력 임차권 | 조현욱 · 임차보증금 95,000,000원 · 을구 11번 |
| 매수인 인수 | 신건 추정 0원 / 1회 유찰 추정 16,840,000원 / 2회 유찰 추정 32,552,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
말소기준권리는 2019.08.28의 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 서울보증보험·인천신용보증재단·주택도시보증공사 등의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 후순위 가압류채권의 미배당이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
반면 조현욱은 2018.08.23 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자도 2018.08.03으로 기재되어 있습니다. 비록 임차권등기일은 2023.12.21이지만, 임차인이 취득한 대항력과 우선변제권은 이보다 앞선 임대차 요건에 기초할 수 있습니다. 매각물건명세서에는 을구 11번 임차권등기의 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 인수액은 배당액에 달려 있습니다
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 조현욱 4층 402호 30.35㎡ 전부 을구 11번 주택임차권 |
전입 2018.08.23 확정 2018.08.03 점유개시 2018.08.23 배당요구 2023.12.21 |
95,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능 미배당 보증금 승계 위험 |
| 구창회 신고 호실: 1동 503호 |
전입 2018.09.03 확정일자 미상 배당요구 2023.09.07 |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 위험 미확정 |
조현욱과 구창회는 별도 신고인으로 확인되며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 사람은 없습니다. 다만 구창회의 신고 호실이 매각 대상과 달라 실제 402호 임차인으로 확정하거나 보증금을 합산할 수 없습니다.
③ 회차별 실질취득 — 최저가가 내려가도 총액은 크게 줄지 않습니다
이 물건에서 중요한 계산은 단순한 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 매수인 인수 보증금입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 높아지는 구간에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 증가하여 실질취득가가 보증금 수준에 묶입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 조현욱 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 100,000,000원 | 95,000,000원 | 0원 | 100,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 16,840,000원 | 96,840,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 32,552,000원 | 96,552,000원 |
실질취득 = 낙찰가 + 예상 인수 보증금. 표의 인수액은 조현욱에 대한 배당 시나리오 기준이며, 기타 미확인 점유권리·취득세·명도비·체납관리비는 포함하지 않습니다. 회차별 집행비용 추정 때문에 실질취득액이 정확히 95,000,000원으로 일치하지는 않습니다.
④ 시세 비교 — 하락 추세와 거래 공백을 반영해야 합니다
대성파크맨션의 전용 30.35㎡ 및 유사 면적 실거래 5건은 다음과 같습니다. 전체 평균은 109,200,000원, 최근 12개월 비교지표로 집계된 평균은 107,000,000원, 최근 구간 대비 이전 구간의 가격 추세는 -9.3%입니다.
특히 확인 가능한 거래의 가장 늦은 시점도 2022년 10월입니다. 분석 기준인 2026년 10월과 상당한 간격이 있어, 107,000,000원이라는 비교지표를 실제 2026년 현재 시세로 확정하기 어렵습니다. 아래 표본에는 면적과 층이 다른 거래도 포함됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 30.35㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 30.35㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2022.03 | 32.83㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2022.03 | 30.35㎡ | 5 | 78,000,000원 |
| 2021.09 | 32.83㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 109,200,000원 · 5건 |
|---|---|
| 최근 12개월 집계 평균 | 107,000,000원 · 4건 (집계 기간 재확인 필요) |
| 최신 확인 거래 | 2022.10 · 130,000,000원 |
| 최저 / 최고 거래 | 78,000,000원 / 130,000,000원 |
| 가격 추세 | -9.3% · 하락 추세 |
| 신건 최저 / 비교평균 | 93.5% · 단, 거래 시점이 오래됨 |
| 단지 규모 | 16세대 · 2002년 사용승인 관련 기록 |
| 단지 평균 유찰 | 0.0회 |
수치상으로는 신건 최저가 100,000,000원이 비교평균 107,000,000원보다 낮습니다. 하지만 비교 거래가 오래되었고 가격 추세가 -9.3% 하락했다는 점에서 이를 현시점의 확실한 할인으로 평가할 수 없습니다. 1회 유찰 실질취득가 96,840,000원과 2회 유찰 실질취득가 96,552,000원도 오래된 거래 평균과의 차이가 있다는 사실만으로 저가 매수라고 판단하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,200,000원 |
| 1. 임차인 조현욱(우선변제) | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 · 갑18 | 28,731,462원 | 2,800,000원 |
| 3. 서울보증보험 · 갑19 | 45,488,592원 | 0원 |
| 4. 인천신용보증재단 · 갑20 | 17,220,000원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 · 갑23 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 · 갑24 | 150,000,000원 | 0원 |
| 7. 구리새마을금고 · 갑27 | 13,618,919원 | 0원 |
| 8. 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 · 갑28 | 21,048,133원 | 0원 |
| 9. 구리새마을금고 · 갑29 경매개시 | 미상 | 0원 |
| 10. 엠메이드대부 · 갑30 | 16,786,777원 | 0원 |
| 11. 서울보증보험 · 갑31 | 155,000,000원 | 0원 |
| 12. 조현욱 · 갑32 경매개시 | 12,043,990원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
추정 배당표 기준 채권자 청구액 합계는 659,937,873원, 채권자 배당액은 2,800,000원, 미배당액은 657,137,873원입니다. 이 미배당액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 조세채권 우선순위·실제 집행비용·다른 우선변제액은 확정된 계산이 아니므로 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 토지정보 기준)
- 용도. 다세대주택으로 등록된 집합건물입니다. 전용면적은 30.35㎡이며, 대성파크맨션은 16세대 규모입니다.
- 입지. 감정요항은 인천미산초등학교 북동측 인근으로, 주위에 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재한다고 설명합니다. 다만 감정요항에 다른 호실 표기가 있어 대상 물건과의 일치 여부 확인이 필요합니다.
- 교통. 감정요항상 차량 출입이 가능하고, 노선버스 정류장 및 지하철 7호선 부평구청역이 언급되어 있습니다. 실제 대상 호실을 기준으로 접근성을 재확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 기재되어 있습니다. 사용승인 관련 기록은 2002년이며, 감정요항에 나타난 503호 표기의 적합성을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 별도 토지정보에는 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역 등이 기재되어 있습니다. 감정요항의 일반상업지역 표기와 달라 공부 확인이 중요합니다.
- 공시지가. 토지정보상 1,349,000원/㎡입니다. 개별 호실의 대지권 가격 또는 현재 매매시세와 동일한 수치는 아닙니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대주택으로, 과거 확인된 거래도 5건입니다. 최신 거래 이후 긴 공백과 -9.3%의 하락 추세가 있어 현시점 유동성과 매각 가능가격을 보수적으로 보아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수액. 조현욱 보증금 95,000,000원의 실제 우선배당 가능액과 미배당 승계 조건을 다시 계산해야 합니다. 유찰 시 최저가만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다.
- 구창회 신고 호실. 1동 503호 점유 신고가 매각 대상 103동 402호와 어떤 관계인지 확인하고, 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 검증해야 합니다.
- 감정평가 대상 확인. 감정요항의 제5층 제503호와 매각 대상 4층 402호의 차이를 법원 감정평가서 원본·건축물대장·집합건물 등기와 대조해야 합니다.
- 조세채권. 국세·공과금 압류의 실제 체납액과 우선순위를 확인해야 합니다. 배당 순서가 달라지면 신건에서도 보증금 인수가 발생할 수 있습니다.
- 임차권자와 경매신청 관계. 조현욱 명의 임차권등기 및 별도 강제경매개시결정의 청구관계, 실제 채권과 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 실질취득 상한. 1회 유찰 시 96,840,000원, 2회 유찰 시 96,552,000원이라는 인수 포함 비용을 기준으로 판단하되, 미확인 권리와 부대비용을 추가로 고려해야 합니다.
- 현행 시세 재확인. 확인 가능한 최신 실거래가 2022.10이므로, 2026년 현재 동일 호실·동일 면적의 매도 호가와 실제 거래 가능가격을 추가 조사해야 합니다.
- 관리비·점유·명도. 체납관리비, 실제 점유자, 임차권등기 이후의 점유 변동 및 매수인의 명도 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 종기 관련 자료를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 6,400만원이어도, 취득가 6,400만원은 아니다”
이 사건은 낮아지는 최저가만 보고 접근하면 가장 중요한 비용을 놓치기 쉽습니다. 조현욱의 대항력 임차보증금 95,000,000원이 존재하기 때문입니다. 신건 100,000,000원에서는 전액 배당을 전제로 인수 0원이지만, 1회 유찰 시 예상 실질취득은 96,840,000원, 2회 유찰 시에는 96,552,000원입니다. 최저가가 크게 떨어져도 실제 취득 부담은 보증금에 가까운 수준으로 유지됩니다.
과거 비교평균 107,000,000원보다 낮다는 이유만으로 매력이 충분하다고 할 수도 없습니다. 거래 추세는 -9.3% 하락했고, 확인 가능한 최신 거래가 2022년으로 오래되었습니다. 여기에 다른 신고인의 503호 표기, 감정평가 대상의 503호 표기, 조세채권, 임차권자와 경매신청 채권자 사이의 관계까지 확인 과제가 남아 있습니다.
결론은 권리·물건 확인 전 입찰 보류입니다. 매각 대상 호실의 동일성, 조현욱의 최종 배당과 인수 범위, 구창회의 실제 점유 호실, 현행 시세가 검증되어야 취득가격을 평가할 수 있습니다. 단순히 유찰되어 최저가가 낮아졌다는 이유로 투자 매력이 커지는 사건은 아닙니다.
