인천지방법원 2023타경522221. 인천 부평동 쌍용아트아파트 제1동 제5층 제503호입니다. 건물 명칭과 사건상 용도는 아파트지만 감정평가에서는 다세대주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 2002.01.26 사용승인된 5층 건물로, 거래 비교에 적용된 대상 면적은 35.12㎡입니다. 소유자는 이영진으로 2018.08.31 거래가 95,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기부에서 현재 유효한 근저당권은 확인되지 않습니다. 과거 국민은행과 우리은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 대신 2019년부터 여러 금융기관과 보증기관이 가압류를 설정했고, 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정도 중첩되어 있습니다. 이들 등기상 채권은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 등기상 채권의 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경522221 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 주부토로81번길 37, 1동 5층 503호 (부평동, 쌍용아트아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트 등재) · 감정평가상 다세대주택 이용 · 대상 비교 면적 35.12㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 5층 건물의 5층 · 사용승인 2002.01.26 |
| 소유자 | 이영진 (2018.08.31 소유권이전 · 거래가 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매개시 | 2023.06.26 · 구리새마을금고 · 가압류의 본압류 이행 |
| 사건 청구액 | 12,043,990원 |
| 추가 경매개시 | 2024.08.09 · 구창회 · 2024타경549681 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2019.09.30 · 갑구 6번 · 서울보증보험 주식회사 가압류 · 28,731,462원 |
| 임차인 신고 | 조현욱 · 구창회 (2건, 조현욱의 신고 호수는 대상과 불일치) |
| 실질취득액 | 산정 불가 — 선순위 임차보증금 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 가압류는 말소, 임차보증금은 별개
말소기준은 2019.09.30 갑구 6번 서울보증보험 가압류입니다. 이보다 후순위로 설정된 서울보증보험·주택도시보증공사·구리새마을금고 등 가압류와 강제경매개시결정, 국세·지방세 압류 등은 원칙적으로 매각에 따라 말소되는 대상입니다. 과거 근저당권은 이미 해지·말소된 이력이므로 현재 유효한 근저당 채무를 매수인이 승계하는 구조로 볼 근거는 없습니다.
그러나 2018년 전입 신고는 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차인의 실제 점유와 주민등록, 유효한 임대차관계가 확인된다면 선순위 대항력 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 보증금이 확인되지 않는 상황에서는 등기상 채권이 모두 지워진다는 이유만으로 인수액을 0원으로 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상과 호수 불일치
| 임차인 / 신고 호수 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조현욱 103동 402호 |
2018.08.23 확정일자 미확인 |
보증금 미상 2023.07.26 배당요구 |
가능·미상 | 미확정 | 비승계 |
| 구창회 1동 503호 · 주거 |
2018.09.03 2018.08.21 |
보증금 미상 2023.09.07 배당요구 |
선순위 가능 | 행사 가능 | 비승계 |
주택도시보증공사와 서울보증보험의 등기상 가압류는 별도의 채권 기재입니다. 두 기관의 가압류 청구액을 임차보증금으로 합산하거나, 보증기관 이름만으로 임차권 승계 또는 보증금 대위변제 사실을 단정할 수 없습니다. 임차인 신고자는 2명이며, 보증기관의 대위·승계 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 다만 두 신고 중 대상 호실과 일치하는 것은 구창회 신고이므로 실제 임차인 수는 호수 확인을 거쳐 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 과거 거래보다 높다
쌍용아트1동은 12세대 규모이고, 비교 가능한 거래로 제시된 사례는 2022.06 및 2023.10의 2건입니다. 거래가격 평균은 92,000,000원, 최신 확인 거래는 95,000,000원입니다. 감정가이자 최저가인 107,000,000원은 두 기준 모두를 웃돕니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 39.28㎡ | 3층 | 95,000,000원 |
| 2022.06 | 39.28㎡ | 3층 | 89,000,000원 |
| 2건 평균 | 39.28㎡ | 2건 | 92,000,000원 |
| 경매 대상 최저가 | 35.12㎡ | 5층 | 107,000,000원 |
최저가 107,000,000원은 전체 실거래 평균 92,000,000원의 116.3%, 최근 비교 기준인 95,000,000원의 112.6%입니다. 과거 거래 흐름은 6.7% 상승으로 나타나지만, 이는 2022.06과 2023.10의 제한된 사례를 비교한 결과입니다. 2026년 현재의 가격 흐름을 보여주는 최신 거래라고 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)
매각대금 107,000,000원에서 집행비용 추정액 2,298,000원을 차감하면 채권자에게 배당 가능한 금액은 104,702,000원입니다. 아래 계산에서는 서울보증보험의 앞선 가압류 2건과 주택도시보증공사 가압류 일부에 배당이 배정됩니다. 임차인 보증금과 조세채권의 실제 우선순위가 확정된 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,298,000원 |
| 1. 갑구 6 · 서울보증보험 가압류 | 28,731,462원 | 28,731,462원 |
| 2. 갑구 7 · 서울보증보험 가압류 | 45,488,592원 | 45,488,592원 |
| 3. 갑구 9 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 30,481,946원 |
| 4. 갑구 10 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 13 · 구리새마을금고 | 13,618,919원 | 0원 |
| 6. 갑구 14 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 21,048,133원 | 0원 |
| 7. 갑구 16 · 구리새마을금고 경매개시 | 미상 | 0원 |
| 8. 갑구 17 · 엠메이드대부 | 16,786,777원 | 0원 |
| 9. 갑구 18 · 서울보증보험 | 155,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 20 · 구창회 경매개시 | 12,043,990원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 642,717,873원 | 104,702,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 538,015,873원 |
배당액은 청구금액을 순서대로 반영한 단순 추정입니다. 동일 채권의 중복 여부, 가압류채권자 간 안분배당, 조세채권 우선순위, 임차인의 우선변제 및 최우선변제에 따른 실제 법원 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당 538,015,873원은 매수인이 그대로 인수하는 채무를 의미하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아진다고 안전해지지 않는다
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 107,000,000원 | 104,702,000원 | 538,015,873원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 85,600,000원 | 83,659,200원 | 559,058,673원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 68,480,000원 | 66,847,360원 | 575,870,513원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아지지만, 채권자에게 배당될 재원도 함께 감소합니다. 특히 구창회의 대항력이 인정되고 미배당 보증금을 매수인이 인수해야 한다면, 단순한 최저가 하락이 실질취득비용의 하락으로 이어지지 않을 수 있습니다. 보증금 미확정 상태에서는 1회·2회 유찰 가격에 대해서도 저렴하다는 판단을 할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 인천광역시 부평구 산곡동 소재 인천미산초등학교 북동측 인근으로 평가되어 있으며, 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 근거리 지하철 7호선 부평구청역이 있어 교통상황은 양호하게 평가됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 5층 건물로 2002.01.26 사용승인되었습니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비되어 있고, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됩니다.
- 접근 도로. 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고, 토지는 인접 도로 대비 평탄한 세장형입니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 표시되어 있어 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 토지. 지목 대지, 토지면적 208.5㎡, 공시지가 2,934,000원/㎡입니다. 이는 건물 전체 부지에 관한 정보로 개별 호실의 전용면적이나 대지지분과 구분해야 합니다.
- 환금성. 12세대 소규모 공동주택이고 확인된 실거래가 2건으로 적습니다. 대상 면적과 거래사례 면적도 달라 향후 매도 가격과 매각 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 구창회 보증금 확인. 임대차계약서·매각물건명세서·배당요구서 등을 통해 보증금 액수, 임대차 기간, 점유 및 전입 유지 여부를 확인해야 합니다. 인수 여부를 결정하는 핵심입니다.
- 조현욱 호수 대조. 신고된 103동 402호가 경매 대상 1동 503호와 다릅니다. 실제 대상 물건과의 관계를 확인해 잘못된 점유·임차인 판단을 방지해야 합니다.
- 구창회 채권관계 확인. 임차인 신고와 2024.08.09 강제경매 신청채권자 명의가 일치합니다. 실제 임대차 및 채권 발생 원인을 확인하고 임차인 지위의 진정성을 검토해야 합니다.
- 배당요구와 우선변제 확인. 구창회는 2023.09.07, 조현욱은 2023.07.26 배당요구 이력이 있습니다. 확정일자, 점유, 주민등록, 실제 배당 가능액과 미배당 보증금 인수 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 강북구·국세·부평구 압류에 대해 실제 체납액, 당해세 여부, 법정기일과 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 재검증. 대상 면적 35.12㎡와 거래사례 39.28㎡가 다르고, 확인된 거래는 2022년·2023년입니다. 현재 동일 면적·유사 층의 거래가격 확인이 필요합니다.
- 점유 및 명도. 현재 실제 점유자를 확인하고 임대차관계와 인도 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 등기상 채권 소멸만으로 명도가 자동 해결되지는 않습니다.
- 미납 관리비. 공동주택의 공용부분 체납관리비 등 매수인에게 부담될 수 있는 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류 및 특별매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 말소는 가능해도, 취득비용은 아직 모른다”
이 사건은 표면적으로는 근저당권이 없고 후순위 가압류와 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 그것만으로 안전한 경매라고 평가할 수 없습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 구창회가 대상 호실에 임차인으로 신고되어 있고, 보증금은 확인되지 않았기 때문입니다. 여기에 다른 호수로 신고된 조현욱의 관계도 정리해야 합니다.
가격도 매력적이라고 보기 어렵습니다. 최저가 107,000,000원은 최신 확인 실거래 95,000,000원의 112.6%입니다. 거래 추세는 과거 표본상 6.7% 상승으로 나타나지만, 마지막 거래가 2023.10이고 비교 면적도 달라 현재 시세에 대한 확신을 주지 못합니다. 12세대 소규모 건물이라는 환금성 제약까지 고려해야 합니다.
현 단계의 결론은 입찰 보류에 가깝습니다. 선순위 임차보증금이 얼마인지, 실제 배당 후 매수인이 인수할 금액이 얼마인지를 확정하지 못하면 적정 응찰가 자체를 산출할 수 없습니다. 향후 유찰되어 최저가가 내려가더라도 실질취득액이 같은 비율로 낮아진다는 보장이 없습니다. 권리 확인 선행, 실질취득액 산정 후 시세 비교. 이 순서를 지켜야 하는 물건입니다.
