인천지방법원 2023타경522221. 부평구 부평동 원타운빌라 3층 302호가 경매 대상입니다. 소유자는 이영진이며, 2018.10.11. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기된 거래가액은 102,000,000원입니다. 현재 남아 있는 말소기준권리는 2019.09.30. 설정된 서울보증보험 주식회사의 가압류 28,731,462원입니다. 이후 여러 금융기관과 보증기관의 가압류, 압류 및 경매개시결정이 이어졌습니다.
이 사건의 어려움은 가압류의 숫자 자체보다 선순위 임차인 가능성에 있습니다. 조현욱과 구창회의 전입신고일은 각각 2018.08.23.과 2018.09.03.으로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 신고 호실은 각각 103동 402호, 1동 503호로 기록되어 있어 경매 목적물인 3층 302호와 일치하지 않습니다. 실제 점유 목적물과 임대차계약의 대상부터 확인해야 합니다. 전입 시점만으로 이 사건 호실에 대한 대항력을 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경522221 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 주부토로90번길 28, 3층302호 (부평동, 원타운빌라) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 실거래 비교면적 | 38.36㎡ · 경매 목적물 전용면적은 원본 대조 필요 |
| 건물 규모 | 원타운빌라 · 14세대 |
| 소유자 | 이영진 · 2018.10.11. 소유권이전 · 거래가액 102,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 법원 매각조건 확인 필요 |
| 청구금액 | 12,043,990원 |
| 현 사건 경매개시 | 2023.06.26. · 구리새마을금고 |
| 말소기준권리 | 2019.09.30. · 서울보증보험 주식회사 가압류 28,731,462원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
① 권리 흐름 — 가압류 말소와 임차인 인수는 별개
말소기준권리는 갑구 15번 서울보증보험 주식회사의 2019.09.30. 가압류입니다. 과거 국민은행·논산농업협동조합·한국스탠다드차타드은행 근저당은 이미 말소되었으며, 현재 존속하는 근저당 설정은 없습니다.
갑구 16번 이후의 가압류와 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 채권자의 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 임차인의 보증금 인수 위험이 없다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
② 임차인 분석 — 보증금과 대상 호실이 핵심
현황조사 및 문건접수상 확인되는 임차 신고인은 2명입니다. 두 신고 모두 배당요구 내역이 있으나, 경매 목적물과의 호실 불일치로 인해 실제 해당 호실의 임차인인지 확정할 수 없습니다.
| 신고인 / 점유호실 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조현욱 103동 402호 |
2018.08.23. 2023.07.26. |
미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 구창회 1동 503호 |
2018.09.03. 2023.09.07. |
미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
전입일이 말소기준권리보다 빠르다는 사실만으로 해당 경매 목적물의 대항력 성립을 확정할 수 없습니다. 우선변제 여부는 확정일자 및 배당요건 확인이 필요합니다.
특히 현황조사상 임대관계가 미상이고, 신고인별 기재 호실도 서로 다르므로 302호의 실제 점유자와 임대차계약 당사자를 먼저 확인해야 합니다. 배당요구가 접수되었다는 사실만으로 보증금 전액 배당이나 매수인 면책이 보장되지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 40,000,000원 높다
원타운빌라의 확인된 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균 거래가는 97,100,000원이지만, 현재 가격 판단에는 가장 최근인 2026.08. 거래와 최근 12개월 평균을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 38.36㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2024.11 | 36.64㎡ | -1 | 66,500,000원 |
| 2021.12 | 36.64㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2021.09 | 36.64㎡ | 2 | 107,000,000원 |
| 2021.08 | 38.36㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 97,100,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.36㎡ | 1건 | 105,000,000원 |
가장 최근 거래는 2026.08. 전용 38.36㎡의 105,000,000원입니다. 감정가 145,000,000원은 이 가격보다 40,000,000원 높고, 최근 시세의 138.1%입니다. 전체 거래 평균과 비교하면 149.3%에 해당합니다. 어느 기준으로 보아도 현재 신건 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
최근 거래 대비 과거 거래 추세 지표는 +10.4%로 나타납니다. 그러나 최근 12개월 표본이 1건뿐이고, 과거 거래에는 면적과 층수가 다른 물건이 포함되어 있습니다. 이 상승 지표를 근거로 신건 감정가의 높은 수준을 정당화해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,830,000원 |
| 1. 서울보증보험 · 갑구 15번 | 28,731,462원 | 28,731,462원 |
| 2. 서울보증보험 · 갑구 16번 | 45,488,592원 | 45,488,592원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 갑구 18번 | 200,000,000원 | 67,949,946원 |
| 4. 주택도시보증공사 · 갑구 19번 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 구리새마을금고 · 갑구 21번 | 13,618,919원 | 0원 |
| 6. 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 21,048,133원 | 0원 |
| 7. 이진호 · 갑구 24번 경매개시 | 12,043,990원 | 0원 |
| 8. 구리새마을금고 · 갑구 25번 | 미상 | 0원 |
| 9. 서울보증보험 · 갑구 26번 | 155,000,000원 | 0원 |
| 10. 엠메이드대부 · 갑구 27번 | 16,786,777원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당표는 제시된 추정 배당순서를 재현한 것으로 확정 배당표가 아닙니다. 압류 관련 조세채권, 임차보증금, 최우선변제, 실제 배당순위와 추가 비용은 반영되지 않았을 수 있습니다. 현 사건의 갑구 25번 경매개시결정과 별도 갑구 24번 경매개시결정의 채권자·청구액 연결도 원본 대조가 필요합니다.
전체 추정 채권액은 642,717,873원, 예상 채권자 배당액은 142,170,000원이며, 추정 미배당액은 500,547,873원입니다. 다만 이 미배당 채권액 전체가 매수인 인수금액을 의미하는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 일반 가압류 채권의 미배당액과 실제 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 구분해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 위험은 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 145,000,000원 | 142,170,000원 | 500,547,873원 |
| 1회 유찰 · 80% | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 529,141,873원 |
| 2회 유찰 · 64% | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 551,988,273원 |
1회 유찰 시 최저가는 116,000,000원으로 낮아지지만, 여전히 최근 실거래 105,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 92,800,000원으로 낮아져 최근 거래가 아래로 내려갑니다.
그러나 이는 낙찰대금만 비교한 결과입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수하게 되는 경우에는 그 금액을 낙찰가에 추가하여 실질취득비용을 계산해야 합니다. 따라서 2회 유찰 가격만으로 가격 메리트가 확보되었다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 입지. 감정평가상 인천미산초등학교 북동측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재한 지역입니다. 다만 감정평가의 위치 설명과 경매 목적물 소재지가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 교통. 감정평가상 차량 진입이 가능하고 노선버스정류장 및 지하철 7호선 부평구청역이 근거리에 있어 교통상황이 양호하다고 평가되었습니다. 대상 호실과 감정평가 부동산의 동일성 확인이 선행되어야 합니다.
- 건물. 원타운빌라는 14세대 규모이며, 실거래 정보상 준공일은 1998.08.04.입니다. 감정평가 건물 설명에는 사용승인일 2002.01.26.과 제5층 제503호가 기재되어 있어 원본 확인이 필요합니다.
- 용도·규제. 다세대주택 용도이며, 토지정보상 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등의 지정 내역이 있습니다. 감정평가에는 일반상업지역·방화지구 등 다른 정보도 기재되어 있어 해당 필지의 토지이용계획확인서와 대조가 필요합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 152.0㎡, 공시지가는 1㎡당 1,950,000원으로 기록되어 있습니다. 해당 수치는 토지 관련 정보이며 개별 호실의 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 환금성. 14세대 소규모 다세대주택이고 확인된 실거래는 5건, 최근 12개월은 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 검증에 신중해야 하며, 아파트 대단지와 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 물건 동일성. 경매 대상 3층 302호와 감정평가상 5층 503호가 다른 이유를 확인하세요. 등기부 표제부, 건축물대장, 감정평가서, 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 임차인 호실. 조현욱의 103동 402호, 구창회의 1동 503호 기재가 실제 302호와 어떤 관계인지 확인하세요. 해당 호실과 무관한 신고라면 권리 판단이 달라집니다.
- 대항력. 2018.08.23. 및 2018.09.03. 전입신고와 실제 점유 지속 여부, 임대차 목적물, 주택 인도 시점을 확인하세요.
- 보증금·확정일자. 두 신고인의 보증금과 확정일자, 배당요구 적법성 및 실제 배당 가능액을 확인하세요. 인수액은 보증금과 배당 결과를 확인한 뒤 계산해야 합니다.
- 매각조건. 매수인 인수사항, 특별매각조건, 입찰보증금, 매각기일 변경 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
- 채권자·배당순위. 현 사건의 구리새마을금고 경매개시결정과 별도 이진호 경매개시결정을 구분하고, 압류 관련 조세채권 및 실제 배당순위를 확인하세요.
- 시세. 최근 실거래 105,000,000원과 최저가 145,000,000원의 차이를 고려하세요. 층·면적·수리 상태를 반영하고, 인수액이 있다면 반드시 실질취득비용으로 비교하세요.
- 현장·명도. 실제 점유자, 임대차관계, 명도 가능성, 점유자와의 협의 필요성을 확인하세요.
- 관리비. 미납 관리비 및 공용부분 체납 내역은 관리주체에 확인하세요.
- 최종 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본의 최신 내용을 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “가격도 불리하고, 인수 위험도 아직 미확정”
이 물건은 현재 신건 가격만으로 입찰 매력을 찾기 어렵습니다. 최저매각가 145,000,000원은 최근 실거래 평균 105,000,000원의 138.1%입니다. 신건 자체에 가격 메리트가 없고, 다세대주택 특성상 실거래 표본도 충분하지 않습니다.
권리 측면에서도 낙관할 수 없습니다. 말소기준권리 이후 가압류가 소멸한다고 하더라도, 그보다 앞서 전입한 신고인들의 대항력 여부와 보증금 인수 가능성이 아직 해소되지 않았습니다. 특히 신고된 점유 호실이 경매 목적물과 일치하지 않고, 감정평가서의 대상 호실과 소재지 설명까지 차이가 있어 기초 물건정보부터 재확인해야 하는 사건입니다.
유찰이 진행되어 낙찰가가 낮아지더라도, 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수한다면 실질취득비용은 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 이번 사건은 가격 보류·권리 확인 선행으로 판단합니다. 임대차관계와 물건 동일성이 명확해지고, 실질취득비용이 최근 거래 수준을 충분히 밑도는 경우에만 재검토하는 것이 적절합니다.
