광주지방법원 2024타경6005. 광주광역시 북구 신안동 굿마인드오피스텔 6층 601호에 해당하는 물건입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사하나로이고, 손민정의 가압류와 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 2024.05.03 접수된 손민정의 가압류 45,000,000원입니다. 등기상 기존 근저당권은 이미 말소된 것으로 나타납니다.

문제는 말소기준권리보다 앞서 전입한 사람들이 존재한다는 사실입니다. 김에나의 전입일은 2020.04.24이고 보증금은 14,000,000원입니다. 유가현은 2020.05.28, 조민지는 2022.03.14 전입하였으나 두 사람의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 전입일이 앞선다는 사실만으로 모든 사람의 대항력을 확정할 수는 없지만, 선순위 점유·임대차 관계에서 추가 인수 위험이 발생할 가능성은 반드시 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 가압류보다 선순위 임차권을 보라

말소기준권리는 2024.05.03 손민정의 가압류입니다. 이후 등기된 2024.07.26 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 임차인의 대항력은 별도로 판단해야 합니다. 앞선 전입 이력이 존재하고, 명세서에는 대항 가능한 임차권등기도 표시되어 있기 때문입니다.

② 임차인 분석 — 확인된 1,400만원이 전부가 아닐 수 있다

임차 관련 신고자는 조민지·김에나·유가현 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 전입기록과 신고 사실만으로 세 사람이 각각 독립적인 임대차계약을 체결한 임차인인지까지 확정할 수는 없습니다. 실제 계약 관계와 점유 부분을 확인해야 합니다.

대항력 표시는 전입일, 확인된 보증금, 점유·권리조사 결과를 함께 고려한 위험 구분입니다. 확정일자가 확인되지 않는 경우 우선변제권을 확정하지 않습니다. 김에나의 보증금 14,000,000원은 예상배당상 전액 매수인 인수로 처리되어 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 62,000,000원 가정)

위 산술상 집행비용을 제외한 채권자 배당은 60,484,000원, 채권 청구액 합산 기준 미배당액은 29,989,100원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없는 것으로 산정됩니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가면 해결될까?

실질취득 추정액은 각 회차 매각가에 확인된 김에나 보증금 14,000,000원만 더한 금액입니다. 보증금 미상 신고자 및 을구 9번 임차권등기의 미변제 잔액은 확정되지 않아 포함하지 않았습니다. 세금·취득부대비용도 별도입니다.

위 시나리오에서 유찰될수록 낙찰가와 확인분 기준 실질취득 추정액은 낮아집니다. 그러나 이를 확정적인 취득원가 하락으로 해석해서는 안 됩니다. 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당에서 변제되지 않는 구조라면, 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 신안동 전대입구 사거리 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 중소규모 점포, 단독주택, 주거용 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구성. 철근콘크리트구조의 지상 7층 건물로, 외벽은 대리석 붙임·드라이비트 등이며 내부는 벽지 및 새시창호 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 스프링클러설비가 확인됩니다.
• 토지·도로. 평지의 가로장방형 토지로 오피스텔 등의 부지로 이용 중입니다. 북측으로 소로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·준주거지역 관련 사항이 있으며, 전남대학교 상대보호구역 및 토지구획정리사업지구 등에 해당합니다. 공시지가는 815,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 확인되지 않았으며 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 상업·주거 기능이 혼재된 입지의 오피스텔 이용 물건입니다. 다만 동일 물건 유형의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 시장가격과 환금성을 정량적으로 평가하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 을구 9번 임차권등기 원본 확인. 2026.05.14 등기된 임차권의 권리자, 보증금, 대항력 근거, 배당 변제 여부를 확인해야 합니다. 김에나 등 기존 신고자와 동일한 보증금인지도 대조해야 합니다.
• 김에나 보증금 14,000,000원. 예상배당상 전액 인수로 산정되어 있습니다. 실제 임대차계약, 우선변제권 유무 및 배당 결과를 확인하기 전에는 인수가 소멸한다고 가정하지 마세요.
• 조민지·유가현의 임대차 관계. 보증금, 확정일자, 점유 부분, 전입 이후 거주관계, 별도 계약 존재 여부를 확인해야 합니다. 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 중복신고 및 보증금 중복계산 확인. 신고자 사이에 동일 계약 또는 동일 보증금에 관한 관계가 있는지 확인해 실제 부담액을 확정해야 합니다.
• 배당채권 중복 여부. 손민정의 가압류 청구금액 45,000,000원과 경매 신청 청구액 45,473,100원이 독립된 채권인지 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 62,000,000원이나 유찰 후 최저가만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 실제 인수보증금을 반영한 실질취득원가와 동일 용도·유사 물건의 거래가격을 비교해야 합니다.
• 이용상태 및 명도. 경매상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔 이용 상태입니다. 실제 사용·점유 현황, 건축물 용도, 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
• 체납 및 추가 비용. 공용부분 관리비, 세금, 인도·명도비용 및 취득부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서류 및 감정평가서를 대조하고, 매각기일 2026.10.28 전 변경사항을 확인하세요.

맺으며 — “6,200만원에 낙찰받아도 6,200만원짜리 매수가 아니다”

이 사건에서 핵심은 말소되는 가압류가 아니라 매수인에게 남을 수 있는 임차보증금입니다. 김에나 보증금 14,000,000원을 반영한 신건 실질취득 추정액은 76,000,000원입니다. 여기에 보증금 미상 신고자 2명과 매각물건명세서상 대항 가능한 임차권등기 위험이 남아 있습니다.

기존 근저당권이 이미 말소되어 있다는 점은 긍정적이지만, 그 사실만으로 권리가 깨끗하다고 평가할 수는 없습니다. 특히 배당으로 전액 변제되지 않는 선순위 임차보증금은 낙찰가격이 내려가더라도 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 비교 가능한 실거래가도 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 유리하다고 단정할 수 없습니다.

따라서 결론은 권리 위험 높음 · 인수액 미확정 · 입찰 보류입니다. 우선 을구 9번 임차권등기의 권리자와 보증금, 조민지·유가현의 임대차 관계, 김에나의 실제 인수액을 확정해야 합니다. 그 이후에야 실질취득원가와 시장가격을 비교하여 입찰 여부를 결정할 수 있습니다.