서울남부지방법원 2026타경120. 서울 영등포구 도림동 도영로11길 8-6에 있는 지상 6층 다세대주택의 제6층 제601호입니다. 사용승인일은 2023년 10월 4일로 비교적 신축이고, 철근콘크리트구조에 승강기와 난방설비를 갖추고 있습니다. 소유자는 서진개발산업주식회사입니다.

등기부를 보면 강구수산업협동조합의 근저당권 3건이 2024년 2월 20일에 설정됐습니다. 이 가운데 을구 1번 근저당권이 말소기준권리입니다. 후순위 근저당권과 가압류·압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 소멸하는 근저당권과 매수인에게 대항할 수 있는 임차권은 다른 문제입니다. 전소라의 전입일은 2023년 12월 8일, 이활의 전입일은 2023년 11월 23일입니다. 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 특히 이활은 보증금·확정일자·구체적 점유관계가 확인되지 않아 인수액 산정의 핵심 불확실성으로 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 빠르다

권리의 분기점은 2024년 2월 20일입니다. 이 날짜에 강구수산업협동조합의 근저당권 3건이 설정됐고, 을구 1번이 말소기준권리가 됩니다. 이후 설정된 안기종 근저당권, 주식회사 이박건장의 가압류, 국민건강보험공단 및 서대문구의 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

앞서 설정됐던 무궁화신탁 관련 등기는 2023년 12월 7일 말소됐고, 영등포구의 2024년 3월 4일 압류 역시 2024년 4월 12일 해제에 따라 이미 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 인수할 별도 권리로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 인수위험의 핵심

임차 관련 조사 대상은 이활과 전소라 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으며, 두 사람을 보증금 합산 없이 각각 검토해야 합니다. 다만 두 사람의 실제 임대차관계가 서로 독립적인지, 점유가 겹치는지는 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 평균 대비 할인, 최신 거래 대비 거의 동일

도림동 187-61 건물은 16세대 규모로, 비교 가능한 실거래 3건이 확인됩니다. 평균은 306,666,666원, 최저는 290,000,000원, 최고는 340,000,000원입니다. 거래별 전용면적은 21.04㎡ 및 24.17㎡로 본건의 비교 대상면적 22.48㎡와 차이가 있으므로 같은 호수의 직접적인 시세로 보기는 어렵습니다.

현재 최저가 289,000,000원은 거래 평균 306,666,666원의 94.2%입니다. 그러나 340,000,000원의 고가 거래가 평균을 끌어올리고 있습니다. 최신 거래로 제시된 2024년 5월의 290,000,000원과 비교하면 최저가는 단 1,000,000원 낮은 수준입니다. 이를 뚜렷한 가격 할인이라고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용과 전소라의 보증금에 우선 배당하고, 남는 금액이 강구수산업협동조합의 첫 번째 근저당권에 배당됩니다. 이후 채권자들은 대부분 미배당 상태로 남는 구조입니다.

예상배당 합계 289,000,000원. 근저당 채권액은 등기상 채권최고액을 기준으로 한 수치이며, 공동담보가 포함되어 실제 피담보채무와 이 물건의 최종 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되었습니다. 이활의 권리관계와 보증금은 산정되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질취득액은 다르다

신건에서는 전소라의 보증금 전액 배당이 예상되지만, 매각가가 내려가면 전액 변제가 어려워질 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낮아진 낙찰가만큼 임차보증금 인수액이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준에서 하방 경직성을 갖습니다.

실질취득액은 낙찰가와 전소라의 예상 미배당 보증금만 합산한 값입니다. 2회 유찰 시 184,960,000원 + 8,429,440원 = 193,389,440원이며, 배당비용을 반영한 시나리오 추정액이므로 보증금 190,000,000원과 정확히 일치하지 않습니다. 이활의 미상 보증금·추가 인수권리, 취득세·명도비·관리비 등은 제외되었습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울영등포초등학교 남서측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다. 주변 환경은 대체로 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통 여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2023.10.04 사용승인된 지상 6층 철근콘크리트 건물로, 기본 위생·급배수·난방 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측 약 4m, 남측 약 2m의 포장도로와 접합니다. 실제 진입·주차 및 차량 회전 여건은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 준공업지역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 적용됩니다. 토지거래허가구역 관련 지정사항도 있으므로 입찰 당시의 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
• 환금성. 16세대의 소규모 다세대주택으로, 거래 표본이 3건에 불과하고 가장 최근 거래도 2024년 5월입니다. 이를 대단지 아파트처럼 유동성이 충분한 시장으로 가정해서는 안 됩니다.
• 공부·위반사항. 감정요항표에 별도 공부상 차이가 기재되지 않았고, 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 실제 구조·용도와 공부의 일치 여부는 입찰 전 재확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이활의 임차관계 확인이 최우선. 2023.11.23 전입의 근거, 임대차계약, 실제 점유, 보증금 액수, 확정일자, 배당요구 여부를 조사해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전에는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 전소라 배당과 임차권등기. 보증금 190,000,000원에 대해 실제 전액 배당 가능 여부, 당해세 및 다른 우선배당권의 존재, 미배당 시 임차권등기 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 두 사람의 점유관계. 전소라의 임차권등기상 범위는 건물 전부이나 이활의 점유범위는 미상입니다. 임차인 상호관계, 전입의 경위, 현재 실제 점유자를 구분해야 합니다.
• 공동담보 및 배당순위. 강구수산업협동조합의 근저당권 3건은 공동담보목록이 있으므로 실제 피담보채무, 공동담보 배당, 신청채권자의 권리관계를 등기원본과 사건기록에서 대조해야 합니다.
• 실거래 최신성. 2024년 거래 평균과 현재 시세를 동일하게 취급하지 말고 최근 거래·매도호가 및 개별 호수 상태를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 시 인수액 재계산. 최저가가 231,200,000원 또는 184,960,000원으로 내려가더라도 낙찰가만 비교하지 말고 전소라의 예상 미배당 보증금과 이활의 별도 인수 가능성을 함께 계산해야 합니다.
• 관리비·명도·원본 대조. 공용부분 관리비 체납 여부, 현 점유자 및 명도 가능성, 매각물건명세서·현황조사·임차권등기·등기사항전부증명서를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 선순위 임차인 확인이 먼저”

이 물건은 신건 최저가 289,000,000원이 실거래 평균 306,666,666원보다 낮다는 이유만으로 접근할 물건이 아닙니다. 최신 거래가격 290,000,000원과의 차이는 1,000,000원에 불과하고, 그 거래조차 2024년 5월에 이뤄졌습니다. 현재 가격 메리트가 충분하다는 근거는 부족합니다.

권리 측면에서는 더욱 보수적인 검토가 필요합니다. 전소라는 보증금 190,000,000원의 대항력 있는 임차인으로 현 회차에서 전액 배당이 예상되지만, 매각가가 낮아지면 미배당 보증금 인수가 발생합니다. 이활은 말소기준보다 전입이 빠른 반면 보증금과 실제 대항력 요건이 확인되지 않았습니다. 이활의 미상 인수액이 이 사건의 가장 중요한 변수입니다.

결론은 권리 확인 전 응찰 보류입니다. 후순위 근저당이 소멸한다는 사실만으로 안전한 경매가 되지 않습니다. 전소라의 보증금 전액 변제 가능성과 이활의 권리관계를 확정하고, 최신 시세를 다시 확인해야 비로소 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 최저가의 할인율보다 매수인의 최종 실질취득액이 우선입니다.