서울남부지방법원 2026타경120. 서울 영등포구 도림동 도영로11길 8-6에 있는 6층 다세대주택의 제603호입니다. 소유자는 서진개발산업주식회사이며, 2023년 소유권보존과 신탁등기를 거쳐 신탁관계가 말소된 뒤 다수의 근저당권이 설정됐습니다. 현재 말소기준은 2024.02.20 강구수산업협동조합 근저당권입니다. 이보다 앞서 전입한 임차인이 있어 일반적인 후순위 권리 소멸만으로 매수인의 부담이 없다고 결론 내릴 수 없습니다.

특히 이활의 주택임차권등기는 근저당권보다 늦은 2025.11.26에 이루어졌지만, 그 기초가 되는 전입일은 2023.11.23, 확정일자는 2023.10.25입니다. 등기 시점만 보고 후순위 임차인으로 취급해서는 안 됩니다. 전소라 역시 2023.12.08 전입으로 말소기준권리보다 빠르지만, 계약관계와 보증금 및 확정일자가 확인되지 않아 별도 위험으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인을 먼저 봐야 한다

2024.02.20 설정된 강구수산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 근저당권은 채권최고액이 각각 798,000,000원, 588,000,000원, 492,000,000원이며, 이후 안기종의 근저당권 190,000,000원, 이박건장의 가압류 28,000,000원 등이 존재합니다. 각 근저당권에 공동담보가 설정되어 있어 채권최고액 합계를 이 호실만의 확정 채무로 해석해서는 안 됩니다.

근저당권, 가압류, 경매개시결정 및 후순위 압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리들입니다. 과거 무궁화신탁의 신탁등기와 영등포구 압류는 이미 말소되었습니다. 다만 임차권은 별도 판단이 필요합니다. 이활의 임차권등기는 보증금 전액을 변제받지 못하면 말소되지 않는다는 특별한 인수 문구가 있고, 전소라의 선순위 전입에 따른 권리관계도 아직 확정되지 않았습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 여부가 핵심

이활 배당요구일 2025.11.26 · 전소라 배당요구일 2026.04.30. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 집계됩니다. 동일 호실에 관한 두 임차인의 계약·점유 범위 및 권리관계는 추가 대조가 필요합니다.

판단의 핵심은 두 임차인을 분리해서 보는 것입니다. 이활의 보증금은 알려져 있어 배당 시나리오를 계산할 수 있지만, 전소라의 미상 보증금은 여기에 합산할 수도, 0원으로 처리할 수도 없습니다. 이활의 보증금이 전액 배당되더라도 전소라의 권리가 별도로 남을 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 99.0%지만 거래 근거가 오래됐다

인근 비교대상은 도림동 187-61 소재 총 16세대 건물로, 동일 면적 21.04㎡ 거래 2건이 확인됩니다. 두 거래 모두 290,000,000원이며, 신건 최저가 287,000,000원은 이 평균의 99.0%입니다.

수치만 보면 최저가가 시세보다 3,000,000원 낮습니다. 그러나 최신 확인 거래가 2024.05이고, 나머지 거래는 2023.10입니다. 2026년 매각 시점을 기준으로 최근 시세를 직접 보여주는 거래라고 보기 어렵습니다. 최근 12개월 평균으로 표시된 금액도 290,000,000원이지만, 확인된 거래의 실제 날짜는 모두 그보다 오래됐습니다.

④ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)

다음 배당표는 집행비용과 확인된 이활의 선순위 보증금을 반영한 추정치입니다. 전소라의 보증금과 배당순위가 확정되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

신건 배당모형에서 이활의 보증금은 전액 배당되고, 근저당권자에게 97,182,000원이 배당됩니다. 후순위 채권은 대부분 미배당이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 채권총액 2,096,000,000원에는 근저당 채권최고액 등이 포함되어 있어 실제 확정 채무액과 동일하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 전소라 관련 배당변동은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가와 실질취득은 다르다

이활은 선순위 대항력 임차인으로서 보증금 전액 변제 여부가 인수 판단의 기준입니다. 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 선순위 보증금의 미배당 잔액이 늘면 매수인의 실제 부담은 최저가만큼 줄어들지 않습니다.

실질취득 추정 = 매각가 + 확인된 임차보증금 인수 추정액. 취득세, 관리비, 명도 비용과 전소라의 미상 보증금은 제외했습니다. 위 시나리오는 주어진 추정 배당 결과를 전제로 한 것이며 실제 배당순위 및 비용에 따라 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울영등포초등학교 남서측 인근입니다. 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설과 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 대체로 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 대체로 보통입니다.
• 건물. 2023.10.04 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 다세대주택입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 토지는 평탄한 사다리형이며, 서측 약 4m, 남측 약 2m 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 준공업지역이며 도시지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 적용 여부는 해당 물건 용도와 지정 조건을 구분해 확인해야 합니다.
• 환금성. 비교대상 건물은 16세대 규모이며, 확인된 동일 면적 실거래가 2건에 그칩니다. 거래 표본이 적고 최신성이 부족하므로 매도 시점의 예상 매수 수요와 적정 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이활의 선순위 임차권. 185,000,000원 보증금 전액 변제 조건과 임차권등기 말소 여부를 매각물건명세서 및 배당 절차에서 확인해야 합니다.
• 전소라의 미상 보증금. 임대차계약서, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 내용과 이활의 임대차 관계를 대조해야 합니다. 보증금이 확인되기 전까지 인수 위험은 해소되지 않습니다.
• 배당표 재검산. 이활의 우선변제, 전소라의 권리, 집행비용, 조세채권 및 최우선변제 등에 따른 배당액 변동 가능성을 점검해야 합니다.
• 공동담보 확인. 강구수산업협동조합 근저당권과 안기종 근저당권에 연결된 공동담보 관계 및 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
• 시세 최신화. 2023.10 및 2024.05 거래만으로 2026년의 가격 메리트를 확정하지 말고, 최근 유사 면적·층의 거래와 매물을 추가 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰. 유찰된 최저가만 보지 말고 낙찰가와 미배당 임차보증금 인수 가능액을 합산한 부담으로 판단해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 거주자와 점유권원, 이사 협의, 공용부분 관리비 체납 여부를 사전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 입찰 공고의 최신 내용을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “표면 할인보다 선순위 인수 위험”

이 물건의 신건 최저가는 287,000,000원으로, 확인된 실거래 평균 290,000,000원보다 3,000,000원 낮습니다. 그러나 실거래 표본은 오래된 2건뿐이어서 현재 시세에 대한 확신은 제한적입니다.

더 중요한 문제는 권리입니다. 이활의 임차보증금 185,000,000원은 현 회차 추정상 전액 배당되지만, 배당 부족 시 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다. 전소라도 말소기준권리보다 앞서 전입했으나 보증금과 우선변제 관계가 미상입니다. 따라서 매수인 인수액이 확정적으로 0원이라고 판단할 수 없습니다.

16세대 규모의 소형 다세대주택이라는 환금성 조건, 오래된 실거래 표본, 선순위 임차권 및 미상 임차보증금 위험을 종합하면 현재는 입찰 보류와 권리 확인이 우선입니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 인수액까지 합산한 실질취득이 검증된 시세보다 충분히 낮은지 따져야 합니다. 종합평가 C등급(42점) — 권리 불확실성이 해소되기 전에는 가격 할인만으로 접근하기 어려운 물건입니다.