서울남부지방법원 2026타경120. 서울 영등포구 도림동 도영로11길 8-6에 위치한 지상 6층 다세대주택 중 5층 503호입니다. 2023년 10월 사용승인된 공동주택으로, 소유자는 서진개발산업주식회사입니다. 등기부에는 강구수산업협동조합의 근저당권 3건, 안기종의 근저당권, 가압류와 압류, 정민의 주택임차권등기가 확인됩니다. 말소기준권리는 2024.02.20 설정된 강구수산업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 후순위 담보권과 압류 등의 소멸 여부 자체보다, 이 날짜 이전에 전입한 점유 관계를 먼저 검토해야 합니다.
특히 정민은 2023.12.01 전입·점유를 시작했고, 2023.11.13 확정일자를 갖춘 임차권자입니다. 전소라는 2023.12.08, 이활은 2023.11.23 전입했습니다. 세 사람 모두 말소기준권리보다 전입일이 빠릅니다. 다만 전소라·이활은 보증금, 확정일자, 점유 범위와 실제 계약관계가 미확인이므로 전입일만으로 독립적인 대항력 있는 임차권이 확정됐다고 볼 수 없습니다. 이들의 권리가 실제로 성립하고 배당에서 충족되지 않는다면 낙찰자의 실질취득비용이 크게 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경120 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 도림동 187-61 제5층 제503호 도로명주소: 서울특별시 영등포구 도영로11길 8-6 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 동일 면적 실거래 기준 21.04㎡ · 지상 6층 중 5층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2023.10.04 사용승인 · 16세대 |
| 소유자 | 서진개발산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 엠에스에이치제삼차유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 238,982,720원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.20 · 을구 1번 강구수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 798,000,000원 |
| 등기 임차권 | 정민 · 보증금 185,000,000원 · 2025.12.05 등기 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
과거 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 2023.12.01 말소되어 소유권이 서진개발산업주식회사로 귀속됐습니다. 그 이후 강구수산업협동조합 근저당권 3건이 동일 날짜에 설정됐고, 각 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 채권최고액 798,000,000원·588,000,000원·492,000,000원은 각각의 담보 한도이며, 공동담보가 포함돼 있어 이를 이 호실만의 확정 채무액으로 단순 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인물 3명, 계약관계는 추가 확인
임차권등기상 권리자 1명과 현황조사상 선순위 전입자 2명이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고로 중복 집계된 사람은 없습니다. 다만 전소라·이활의 독립적인 임대차계약 성립 여부와 정민과의 관계가 확인되지 않았으므로, 세 사람을 별개의 확정 임대차계약 3건으로 단정하거나 보증금을 임의 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정민 | 2023.12.01 | 185,000,000원 | 有 | 有 | 미배당분 인수 |
| 전소라 | 2023.12.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이활 | 2023.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
정민: 확정일자 2023.11.13, 점유개시 2023.12.01, 임차권등기 2025.12.05. 전소라: 배당요구 2026.04.30. 이활: 배당요구 여부 미확인. 전소라·이활의 대항력 표시는 선순위 전입 사실에 따른 가능성이지 최종 법적 판정이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 99.0%라는 숫자에 속으면 안 된다
동일 면적 21.04㎡에 대해 확인되는 실거래는 2건입니다. 거래가격은 모두 290,000,000원으로 동일하고, 현재 최저가 287,000,000원은 해당 거래가격의 99.0%입니다. 겉으로는 과거 시세보다 소폭 낮아 보이지만 거래 시점이 중요합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 21.04㎡ | 4층 | 290,000,000원 |
| 2023.10 | 21.04㎡ | 3층 | 290,000,000원 |
| 표본 평균 | 21.04㎡ | 2건 | 290,000,000원 |
최신으로 확인되는 실거래도 2024년 5월 거래입니다. 따라서 이 2건은 2026년 10월 현재 기준 최근 12개월 거래를 대표하지 못합니다. 최근 12개월의 신뢰할 만한 평균과 가격 추세를 이 표본만으로 확인할 수 없으므로, 290,000,000원을 현재 시세로 확정하거나 신건 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
아래는 정민에게 보증금 185,000,000원을 우선배당하는 기본 배당계산입니다. 전소라·이활의 임대차관계와 미확인 조세채권 등이 반영되면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,818,000원 |
| 1. 임차인 정민 · 우선변제 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 2. 강구수산업협동조합 · 을구 1번 | 798,000,000원 | 97,182,000원 |
| 3. 강구수산업협동조합 · 을구 2번 | 588,000,000원 | 0원 |
| 4. 강구수산업협동조합 · 을구 3번 | 492,000,000원 | 0원 |
| 5. 주식회사 이박건장 · 가압류 | 28,000,000원 | 0원 |
| 6. 안기종 · 을구 4번 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
기본 배당계산상 정민의 보증금은 전액 배당되고, 강구수산업협동조합 을구 1번에 97,182,000원이 배당됩니다. 채권액은 등기상 채권최고액 등 기준이며 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 국세·지방세 당해세, 우선변제 순위 조정, 미확인 임차인의 권리 등은 실제 결과를 변경할 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득비용 하락은 아니다
| 회차 | 최저매각가 | 계산상 인수액 | 실질취득비용 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 287,000,000원 | 0원 | 287,000,000원* |
| 1회 유찰 (80%) | 229,600,000원 | 0원 | 229,600,000원* |
| 2회 유찰 (64%) | 183,680,000원 | 4,691,520원 | 188,371,520원* |
* 실질취득비용 = 해당 회차 최저매각가 + 기본 시나리오상 인수액. 전소라·이활의 미확인 보증금과 취득세·명도비·기타 부대비용은 별도입니다. 계산상 인수액 0원은 인수 위험이 법적으로 해소됐다는 뜻이 아닙니다.
현재 신건과 1회 유찰 가정에서는 기본 배당계산상 정민의 보증금이 전액 변제되어 인수액이 0원으로 표시됩니다. 그러나 2회 유찰 시 최저매각가 183,680,000원은 정민 보증금 185,000,000원보다 낮아집니다. 해당 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 4,691,520원이며, 이를 낙찰대금에 더한 실질취득비용은 188,371,520원입니다.
시세 비교 역시 낙찰가만으로 하면 안 됩니다. 현재 확인되는 과거 실거래는 290,000,000원이며 2026년의 유효한 최근 시세는 별도로 검증해야 합니다. 임차권의 순위와 배당액, 미상 점유자의 권리가 확정된 뒤에야 적정 입찰가를 산출할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영등포초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정상 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 2023.10.04 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택으로, 위생·급배수·난방·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 대체로 평탄한 사다리형 부지입니다. 서측 약 4m 내외, 남측 약 2m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역이며 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 관련 제한사항이 있습니다. 토지거래허가구역 관련 규정은 입찰 전 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 2,998,000원/㎡. 위반건축물 여부는 감정자료상 지적되지 않았으며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대의 소규모 다세대주택입니다. 동일 면적 실거래가 2건에 불과하고 최신 거래도 2024년이므로 현재 시장가격과 매수 수요를 충분히 검증하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전소라의 권리 확인. 2023.12.08 전입, 2026.04.30 배당요구 사실을 기준으로 임대차계약서·보증금·확정일자·점유상태·배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 이활의 권리 확인. 2023.11.23 선순위 전입자의 실제 점유·임대차 여부, 보증금 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 전입일만으로 권리 성립을 확정할 수 없습니다.
- 정민의 임차권 확인. 보증금 185,000,000원과 우선변제 순위, 실제 배당가능액을 재확인해야 합니다. 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는 조건을 반드시 반영해야 합니다.
- 점유관계 정리. 정민·전소라·이활이 서로 별도의 임차인인지, 세대원인지, 과거 및 현재 점유자가 누구인지 현황조사와 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 강구수산업협동조합의 근저당권 3건은 공동담보목록이 존재합니다. 다른 공동담보 물건과 실제 채권액 및 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 조세채권 검토. 국민건강보험공단·영등포구·서대문구 등의 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부와 법정기일에 따라 임차인·담보권자의 배당액이 변동할 수 있습니다.
- 실질취득비용 계산. 낙찰대금에 매수인 인수보증금 및 기타 취득비용을 더해 비교해야 합니다. 특히 2회 유찰 시나리오에서는 계산상 4,691,520원의 인수액이 발생합니다.
- 최신 시세 재검증. 2023년·2024년 실거래 2건만으로 현재 가격 메리트를 판단하지 말고 2026년 인근 유사 면적의 실거래와 매물 상태를 대조해야 합니다.
- 명도·관리비 점검. 실제 점유자의 신원과 인도 가능 여부, 체납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 배당요구 관련 서류를 반드시 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 근저당보다 말소되지 않을 보증금이 중요하다”
서울남부지방법원 2026타경120의 핵심은 명확합니다. 강구수산업협동조합의 근저당권이 말소기준이라는 사실만으로 권리분석을 끝내서는 안 됩니다. 정민의 185,000,000원 임차권은 미배당 시 인수 조건이 명시돼 있고, 그보다도 먼저 확인해야 할 것은 보증금과 계약관계가 밝혀지지 않은 전소라·이활의 선순위 전입 사실입니다.
현재 기본 배당계산만 보면 신건 인수액은 0원입니다. 하지만 이는 선순위 임차관계와 조세채권이 모두 정리된 최종 결론이 아닙니다. 2회 유찰 시나리오에서는 이미 정민 보증금의 미배당 인수액이 발생합니다. 따라서 단순한 유찰가격 하락을 투자 수익으로 연결해서는 안 됩니다.
과거 실거래 290,000,000원과 현재 최저가 287,000,000원의 차이도 크지 않습니다. 게다가 실거래 표본은 2023~2024년의 2건으로 현재 시세를 대표하기 어렵습니다. 소규모 다세대라는 특성까지 감안하면 가격 측면에서도 보수적인 평가가 적절합니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 정민의 배당·인수 조건, 전소라·이활의 실제 임대차관계와 보증금, 조세채권의 우선순위를 모두 확인한 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 낙찰 후에도 남을 수 있는 보증금을 얼마나 정확히 파악하느냐에 있습니다.
