창원지방법원 2024타경2567. 밀양시 단장면 구천리 소재 토지와 건물이 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 주택·창고·화장실이고, 토지는 마을취락과 농경지가 혼재한 표충사 남서측 인근에 있습니다. 현재 최저가는 1회 유찰 후 305,164,000원으로 내려왔지만, 가격만 보고 접근할 사건은 아닙니다. 매각물건명세서상 농지취득자격증명 요함, 미제출 시 보증금 몰수, 일부 토지의 현황 도로·주택마당, 지적경계 불분명, 화장실 건물 위치 추정 문제가 함께 붙어 있습니다.
권리의 말소기준은 2016.09.07 밀양농업협동조합 근저당권 264,000,000원입니다. 그 이후 경남신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 흐름에는 1997.09.23 허용석 근저당권 300,000,000원과 2016.11.15 그 말소 등기가 함께 등장합니다. 이 부분은 배당표와 함께 반드시 원본 등기에서 잔존 여부와 배당순위를 대조해야 할 핵심 체크포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2567 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 단장면 구천리 261 |
| 등기상 건물 | 경상남도 밀양시 단장면 구천리 268 · 도로명주소 경상남도 밀양시 단장면 시전3길 12-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택·창고·화장실 상태 |
| 소유자 | 최정숙 |
| 감정가 / 최저가 | 435,949,080원 / 305,164,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 243,685,727원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016.09.07
확인된 임차인 보증금 인수는 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 되어 있으므로, 현장 점유자와 전입·사업자등록 여부는 입찰 전 다시 확인해야 합니다. 권리표상 현재 경매의 기준축은 2016.09.07 밀양농업협동조합 근저당권이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 최저가보다 ‘취득 가능성’이 먼저
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 305,164,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되므로 실질취득금액도 현재 회차 기준 305,164,000원입니다. 그러나 이 물건은 실거래 평균과 바로 비교할 수 있는 표준형 아파트가 아닙니다. 토지 상태, 지목과 현황의 차이, 농지취득자격증명, 경계 측량, 맹지·급경사 조건이 가격보다 앞서는 사건입니다.
| 회차 | 최저가 | 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 305,164,000원 | 300,091,704원 | 273,074,964원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 213,614,800원 | 209,824,193원 | 363,342,475원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 149,530,360원 | 146,636,935원 | 426,529,733원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매수인 인수는 0원으로 유지되지만, 채권자 미배당은 커집니다. 이 물건의 핵심은 “더 싸게 사는가”가 아니라 농지취득자격증명 발급 가능성, 원상복구 가능성, 경계·점유·도로 현황을 감당할 수 있는가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,164,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,072,296원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 허용석 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 밀양농업협동조합 | 264,000,000원 | 91,704원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 경남신용보증재단 | 9,166,668원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 573,166,668원 중 300,091,704원이 배당되고, 미배당은 273,074,964원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 밀양시 단장면 구천리 소재 “표충사” 남서측 인근 토지로, 주위는 마을취락과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 관내 대중교통 사정을 고려할 때 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 건물은 주택, 창고, 화장실 상태입니다. 주택은 벽돌조 슬래브지붕 단층, 창고와 화장실은 블록조 슬래브지붕 단층입니다.
- 토지 조건. 자연환경보전지역, 역사문화환경보존지역, 영농여건불리농지 등이 확인되고, 토지 현황은 전·맹지·급경사·부정형으로 제시되어 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 3은 공부상 지목이 전이나 현황 대부분 도로 상태, 목록 9는 공부상 지목이 전이나 현황 일부 도로 및 주택마당 상태입니다.
- 경계와 점유. 목록 3, 4, 9는 인접지와 지적경계가 다소 불분명해 정확한 경계확인은 측량이 필요합니다. 목록 10은 인접한 구천리 269번지에서 일부 점유하고 있는 것으로 추정됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 3과 목록 9는 농지취득자격증명 요함으로 기재되어 있고, 미제출 시 보증금 몰수 리스크가 있습니다.
- 단장면사무소 확인. 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 발급 거부 가능성, 원상복구명령 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 지적측량. 인접지와 경계가 불분명하므로 낙찰 후 실제 사용면적·도로·마당·화장실 위치가 달라질 수 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차보증금 인수는 없지만 임대관계가 미상으로 되어 있어 실제 점유자와 명도 난도를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당순위 확인. 을구 1번 근저당권 300,000,000원과 2016.11.15 말소 등기의 관계를 원본 등기부·매각기록에서 재확인해야 합니다.
- 환금성. 표준 아파트가 아니라 자연환경보전지역 토지와 주택·창고·화장실이 결합된 물건입니다. 사용 목적이 분명해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “취득 가능한 물건인가”
이 사건은 대항력 임차인의 보증금을 떠안는 유형은 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 위험은 권리표 한 줄에 있지 않습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 현황 도로·주택마당, 원상복구 가능성, 지적경계 불분명, 맹지·급경사, 자연환경보전지역이라는 조건이 실질 가치를 좌우합니다. 권리만 보면 통과, 물건성과 환금성은 보수적으로 — 이 사건은 그렇게 봐야 합니다.
