서울남부지방법원 2025타경13875. 서울 강서구 화곡동 센트럴파크아파트 제2층 제205호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설이며, 감정평가서에는 해당 호실을 포함한 평가 대상이 오피스텔로 이용 중이라고 기록되어 있습니다. 비교 대상 전용면적은 25.43㎡이고, 건물은 지하 2층·지상 13층 규모로 사용승인일은 2021.11.15입니다.

권리 흐름의 핵심은 2025.11.14 설정된 경인북부수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고, 이 근저당권이 말소기준권리로 정리되어 있습니다. 이후 경매개시결정과 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 이 물건은 신탁등기 이력과 신탁주의사항이 있고, 근저당권 채권자도 이전되었으므로 단순히 권리가 깨끗하다고 단정할 수는 없습니다.

특히 이번 경매의 가장 큰 문제는 가격입니다. 과거 같은 면적 실거래 중 330,000,000원과 335,000,000원의 고가 거래가 있지만, 후속 거래에서는 180,000,000원에서 205,000,000원 수준이 나타났습니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만으로 신건 가격의 적정성을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁 확인이 핵심

말소기준권리는 을구 제1번 근저당권입니다. 2025.11.14 경인북부수산업협동조합 명의로 설정됐으며 채권최고액은 10,000,000원입니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 설정된 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

그러나 이 사건에서 먼저 살펴야 할 사항은 2021년부터 이어진 신탁 관련 등기입니다. 코리아신탁주식회사의 최초 소유권보존 신탁 기록, 뉴효성도시개발주식회사로의 신탁재산 귀속, 수협은행을 수탁자로 하는 소유권이전 신탁 기록이 확인됩니다. 일부 신탁등기는 말소 이력으로 표시되지만 등기상 소유자 정보에는 수협은행이 수탁자로 기재되어 있습니다. 현재 유효한 신탁관계와 매각에 따른 권리 정리를 원본으로 확인해야 합니다.

근저당권도 설정 당시와 현재의 권리자가 다릅니다. 2026.06.30 확정채권양도에 따라 주식회사성지자산파트너스대부로 근저당권 이전등기가 이루어졌고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근저당권부채권 근질권이 설정되었습니다. 근질권의 채권최고액 역시 10,000,000원입니다. 이는 기존 근저당채권에 설정된 권리이므로 별개의 부동산 담보채무로 단순 합산해서는 안 됩니다.

임차인으로 확인된 사람은 0명입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상이고 실제 점유자의 전입·사업자등록·임대차보증금·확정일자 등에 관한 확정적인 판단 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 없다고 최종 확정할 수는 없습니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 확인된 권리와 배당 가정에 따른 수치입니다.

② 시세 비교 — 신건 312,000,000원을 정당화하기 어렵다

같은 단지의 비교 대상 면적은 25.43㎡입니다. 확인된 거래는 총 10건이고, 전체 평균은 276,500,000원입니다. 하지만 전체 평균에는 2022년의 330,000,000원과 335,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 상대적으로 뒤에 발생한 거래를 우선하면 가격 수준이 크게 달라집니다.

전체 평균은 276,500,000원이지만, 최근 표본 평균은 193,750,000원으로 훨씬 낮습니다. 데이터상 최근 거래 대비 과거 거래가격 변화율은 -41.6%로 나타납니다. 따라서 전체 평균을 기준으로 이 물건의 가격을 긍정적으로 평가하는 것은 부적절합니다.

특히 거래 시점의 한계를 반드시 고려해야 합니다. 제공된 최근 12개월 평균 지표는 4건이지만 해당 거래의 실제 시점은 2023.11~2024.05입니다. 경매 예정일이 2026.10.29인 만큼 이 표본을 경매 시점의 최신 시세라고 단정할 수 없습니다. 현재 거래가격을 별도로 재확인해야 하며, 확인 전에는 가격상 유리하다는 판단을 유보해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)

집행비용 5,168,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 계산되었습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 배당요구 관계는 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전과 근질권 설정에 따른 실제 배당수령권자도 원본 확인이 필요합니다. 잔여금 296,832,000원은 단순 시뮬레이션 결과이며 신탁관계 검토 전에는 최종 교부금액이나 수령자를 확정할 수 없습니다.

위 계산에서는 채권최고액 10,000,000원이 모두 배당되고 미배당액은 0원입니다. 매수인 인수액 역시 0원으로 추정되지만, 신탁관계 및 실제 점유·임대차관계에 대한 추가 확인이 전제됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 적정가는 별도 판단

신건에서 유찰이 발생하는 경우를 가정한 시뮬레이션입니다. 실제 다음 회차 진행 여부와 최저매각가는 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다. 각 회차의 매수인 인수액은 동일하게 0원으로 계산되어 있습니다.

1회 유찰 가정 가격인 249,600,000원도 최근 표본 평균 193,750,000원과 최신 거래 205,000,000원보다 높습니다. 따라서 1회 유찰만으로 저렴해진다고 판단해서는 안 됩니다.

2회 유찰 가정 가격인 199,680,000원은 최신 거래가격과 비슷한 범위이지만 최근 표본 평균을 여전히 웃돕니다. 게다가 비교 거래가 2024년까지의 자료이므로 실제 입찰 시점의 적정가격을 확인하지 않고 해당 가격을 매수 적정가로 확정하는 것도 위험합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 까치산역(지하철 2·5호선) 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 까치산역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 대체로 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 13층 건물이며 2021.11.15 사용승인을 받았습니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기, 기계식주차시설 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측과 서측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 3필지 일단의 세장형입니다.
• 용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등으로 표시되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인되므로 매각 시점의 적용 대상과 허가 필요 여부를 검토해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 정보는 5,719,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 감정평가서상 오피스텔로 이용 중이며 위반건축물 여부는 위반 사항 없음으로 표시됩니다. 다만 경매상 근린시설 표기와 실제 이용상태의 관계를 건축물대장 및 관련 공부로 확인해야 합니다.
• 환금성. 단지 정보상 36세대이고 동일 면적의 확인 거래는 10건입니다. 실거래가격의 편차가 크고 최근 거래 지표상 하락 추세가 나타나 적정 매각가격과 실제 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 및 현행 등기 확인. 수협은행의 수탁자 지위, 신탁원부 제2021-18706호, 신탁등기 정리 여부, 처분 권한과 수익자 관련 조항을 확인해야 합니다. 매수 이후 잔존할 수 있는 법률관계가 있는지 검토가 필요합니다.
• 근저당권 이전·근질권 확인. 경인북부수산업협동조합에서 주식회사성지자산파트너스대부로 이전된 근저당권과 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권 설정을 확인해야 합니다. 배당수령권자 및 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당권은 같은 건물의 제305호 및 제604호와 공동담보로 설정되어 있습니다. 공동담보 관계에 따른 채권 잔액, 배당 및 권리 정리 상황을 함께 검토해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 사용자를 확인하고 전입세대·사업자등록·확정일자·점유 경위를 조사해야 합니다. 미확인 임차인의 대항력 또는 보증금 인수 가능성을 조사 이전에 배제해서는 안 됩니다.
• 강서구 압류·조세채권 확인. 2026.04.02 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만 당해세 및 우선순위가 있는 조세채권이 실제 배당에 미치는 영향을 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용이라는 표시를 비교하고 건축물대장상 용도, 실제 사용의 적법성, 대출 가능 여부 및 취득세 적용 기준을 확인해야 합니다.
• 최신 시세 재조사. 확인된 최신 거래는 2024.05입니다. 경매 예정일인 2026.10.29를 기준으로 동일 용도·유사 면적·유사 층의 최신 매매와 임대 거래를 별도로 조사해야 합니다.
• 유찰 후 가격 재평가. 1회 유찰 가정 가격 249,600,000원도 확인된 최근 거래 평균보다 높습니다. 2회 유찰 가정 가격 199,680,000원 역시 충분한 안전마진이 확보된 가격인지 검증해야 합니다.
• 명도·관리비·주차. 실제 점유자와 인도 절차, 공용부분 관리비 체납, 기계식주차시설 이용 조건 및 유지비를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장을 최신 상태로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 추정 0원 ≠ 가격 메리트”

이 사건은 근저당권 채권최고액 10,000,000원을 기준으로 배당을 계산하면 채권이 모두 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 하지만 신탁관계, 채권 이전과 근질권, 미확인 점유관계를 감안하면 추가 조사 없이 권리상 안전하다고 단정할 수 없습니다.

무엇보다 신건 최저가 312,000,000원이 제공된 최근 거래 평균 193,750,000원의 161.0%라는 점이 결정적입니다. 거래가격 추세도 -41.6%로 나타납니다. 전체 실거래 평균 276,500,000원이나 2022년의 고가 거래만을 근거로 현재 최저매각가를 저렴하다고 볼 수 없습니다.

단지 평균 유찰 횟수는 0.8회이지만, 유찰 가능성보다 중요한 것은 신탁·점유관계의 법적 확인과 입찰 시점 시세의 재검증입니다. 1회 유찰 가정 가격조차 최근 거래 평균보다 높고, 2회 유찰 가정 가격도 평균을 웃돕습니다. 현재 확인된 자료만으로는 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.