서울남부지방법원 2025타경13875. 서울 강서구 화곡동 센트럴파크아파트 3층 305호입니다. 물건종류는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 전용면적 비교 기준은 25.43㎡이고, 건물은 2021년 11월 사용승인을 받은 지하 2층·지상 13층 규모입니다. 이름에 '아파트'가 들어간다고 일반 아파트와 동일하게 평가해서는 안 됩니다.
이 사건의 말소기준권리는 2025년 11월 14일 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원으로, 감정가 312,000,000원에 비하면 작은 금액입니다. 이후 임의경매개시결정과 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 근저당 채권액이 작다는 사실과 물건의 권리관계가 완전히 안전하다는 판단은 별개입니다. 선행 신탁기록, 근저당권 양도·근질권 설정, 임대관계 미상이라는 사정이 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13875 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 900-47 센트럴파크아파트 제3층 제305호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로7길 52-12 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 면적 / 층수 | 비교 대상 면적 25.43㎡ · 지상 13층 중 3층 · 지하 2층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2021.11.15 · 36세대 단지 |
| 등기상 소유자 요약 | 수협은행(수탁자) · 신탁원부 확인 필요 |
| 감정가 | 312,000,000원 |
| 최저매각가 | 312,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 입찰보증금 | 매각공고상 보증금률 및 금액 확인 필요 |
| 신청채권자 | 경인북부수산업협동조합 |
| 청구금액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 등기사항증명서 발급일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁은 따로 확인
말소기준은 2025.11.14 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 2025.12.16 임의경매개시결정 및 2026.04.07 강서구 압류는 말소기준권리 이후 등기된 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 앞서 2024.05.02 등기됐던 강서구 압류는 2024.05.10 이미 해제·말소되었습니다.
2025.02.26 등기된 신탁주의사항에도 임대차 등의 법률행위에 관하여 신탁원부의 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인할 필요가 있다고 기재되어 있습니다. 수탁자 동의, 처분권한, 신탁재산의 귀속 및 임대차의 효력은 매각 전 별도 검토가 필요합니다.
해당 근저당권은 같은 건물의 제205호 및 제604호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 본건에 귀속될 실제 채권액·배당관계를 확정하려면 공동담보의 채무변제 및 배당관계도 함께 살펴봐야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 가격이 참조평균의 161%
센트럴파크아파트의 동일 면적 25.43㎡ 실거래 표본은 총 10건입니다. 전체 평균은 276,500,000원이지만, 2022년 고가 거래가 포함되어 있어 현 시세 판단에 그대로 적용하기 어렵습니다. 상대적으로 최근인 2023~2024년 거래 4건의 평균은 193,750,000원, 표시된 최신 거래는 2024.05의 205,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 25.43㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2024.05 | 25.43㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2023.11 | 25.43㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2023.11 | 25.43㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2022.12 | 25.43㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2022.06 | 25.43㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 2022.05 | 25.43㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2022.05 | 25.43㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2022.04 | 25.43㎡ | 11 | 335,000,000원 |
| 2022.04 | 25.43㎡ | 12 | 335,000,000원 |
| 전체 평균 | 25.43㎡ | 10건 | 276,500,000원 |
| 상대적 최근 평균 | 25.43㎡ | 4건 | 193,750,000원 |
거래월·면적·층·가격이 완전히 같은 행이 반복되어 있습니다. 서로 다른 거래인지 중복 집계인지 실거래 원본 대조가 필요하며, 표본 평균의 대표성에도 유의해야 합니다.
2022년에는 동일 면적 거래가 330,000,000~335,000,000원에 형성됐으나, 2023~2024년 비교 거래는 180,000,000~205,000,000원으로 내려왔습니다. 비교 지표의 최근 대 과거 가격 변화율은 -41.6%로, 뚜렷한 하락 추세입니다.
| 비교 기준 | 기준 금액 | 최저가 대비 |
|---|---|---|
| 전체 거래 평균(10건) | 276,500,000원 | 112.8% |
| 상대적 최근 평균(4건) | 193,750,000원 | 161.0% |
| 표시된 최신 거래(2024.05) | 205,000,000원 | 약 152.2% |
신건 최저가 312,000,000원은 상대적으로 최근인 4건의 평균보다 118,250,000원 높습니다. 표시된 최신 거래 205,000,000원보다도 107,000,000원 높습니다. 전체 거래 평균 276,500,000원만 사용해도 최저가는 평균보다 높은 수준입니다. 어느 비교 기준으로 보아도 현재 최저가가 저렴하다는 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,168,000원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 296,832,000원 |
| 합계 | — | 312,000,000원 |
집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 등을 반영한 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 하며, 실제 채권 잔액 및 근저당권 이전·근질권에 따른 배당귀속은 달라질 수 있습니다. 당해세, 우선변제채권, 미확인 임대차, 신탁 관련 정산은 반영하지 않았습니다. 특히 소유자 교부액은 실제 수탁자나 수익자의 최종 수령액을 확정한 것이 아닙니다.
회차별 배당 및 인수 시나리오
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 312,000,000원 | 10,000,000원 | 296,832,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 249,600,000원 | 10,000,000원 | 235,305,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 199,680,000원 | 10,000,000원 | 186,084,480원 | 0원 |
위 시나리오에서는 모든 회차에서 채권최고액 기준 10,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 이는 확인된 배당채권을 적용한 계산 결과입니다. 미확인 임대차보증금이나 신탁상의 법률관계까지 0원이라고 확정하는 의미는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 까치산역(2·5호선) 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 까치산역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 2021.11.15 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 실제 이용. 감정평가상 관련 3개 호실 모두 오피스텔로 이용 중입니다. 본건은 근린시설로 표시되므로 공부상 용도와 실제 사용, 용도 적법성 및 금융·세금상 취급을 별도 확인해야 합니다.
- 토지·도로. 화곡동 900-47 외 2필지의 평탄한 토지로, 북측 및 서측 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 205.7㎡이며 공시지가 자료는 5,719,000원/㎡입니다. 해당 토지면적은 본 호실의 전유면적이나 대지권 면적이 아닙니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 감정자료에는 외국인 등 대상 허가구역 및 아파트 용도 관련 허가구역 지정이 기재되어 있습니다. 본건의 공부상 용도, 실제 이용 및 매수인 자격에 따른 적용 여부를 입찰 당시 기준으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 전체 36세대 규모이고 표시된 실거래 표본은 2024.05 이후 거래를 확인시켜 주지 못합니다. 2022년과 2023~2024년의 거래가격 차이도 커서, 즉시 재매각을 전제로 하는 보수적 자금계획이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부·소유권 확인. 수협은행 수탁자 명의, 뉴효성도시개발주식회사 관련 소유권 기록, 신탁원부 제2021-18708호 및 신탁주의사항을 원본 대조하세요. 특히 일부 신탁등기 말소 표기와 소유자 요약의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 조사. 임대관계 미상이므로 현장 방문, 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 관련 자료, 사업자등록·확정일자 관련 자료를 확인해야 합니다. 신탁 부동산의 임대차는 수탁자 권한 및 동의관계도 함께 검토하세요.
- 근저당 양도·근질권 검증. 경인북부수산업협동조합의 원 근저당, 성지자산파트너스대부의 채권양수, 제이비우리캐피탈의 근질권 관계를 확인하고 10,000,000원을 별개 채권으로 중복 합산하지 않도록 주의하세요.
- 공동담보 확인. 제205호·제604호와 함께 설정된 근저당의 담보범위 및 배당관계를 확인하고, 본건의 배당 시뮬레이션과 실제 채권 잔액의 차이를 점검하세요.
- 강서구 압류·당해세. 2026.04.07 압류가 매각으로 소멸하더라도 관련 조세채권의 실제 배당순위와 미납액은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 재검증. 2023~2024년 거래 참조평균 193,750,000원, 최신 거래 205,000,000원과 신건 최저가 312,000,000원의 차이가 큽니다. 2026년의 최신 실거래·호가·임대수익 및 현장 상태를 확인한 뒤 응찰가 상한을 산정하세요.
- 오피스텔 이용 적법성. 근린시설 표시와 오피스텔 이용상태의 차이를 건축물대장과 사용승인 자료로 대조하고, 실제 사용에 따른 법규·세무·대출 제약을 확인하세요.
- 명도·관리비. 점유자가 확인되지 않았으므로 인도 가능 시점과 비용을 확정할 수 없습니다. 관리비 체납, 기계식주차 사용 조건, 공용부분 관리비 부담도 확인하세요.
- 입찰공고 대조. 2026.10.29 매각기일의 실제 진행 여부, 매각조건, 보증금률, 특별매각조건, 취하·변경·정지 여부를 법원 공고로 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원보다 중요한 것은 161%라는 가격”
이 사건은 겉으로 보면 단순해 보입니다. 근저당 채권최고액은 10,000,000원이고 배당 모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 두 수치만으로 안전한 경매나 저렴한 매수를 판단해서는 안 됩니다.
가격을 보면 결론이 달라집니다. 신건 최저가 312,000,000원은 상대적으로 최근인 비교 거래 평균 193,750,000원의 161.0%입니다. 비교 표본의 이전 거래 대비 추세는 -41.6%로 하락했고, 표시된 최신 거래도 2024년 5월에 머물러 있습니다. 시세 하락과 거래 공백을 동시에 고려해야 하는 상황에서 감정가 그대로의 신건 응찰은 가격 부담이 큽니다.
여기에 수탁자 명의의 신탁관계, 근저당권 양도 및 근질권, 공동담보, 불명확한 임대관계, 근린시설과 오피스텔 이용상태의 차이가 더해집니다. 권리 확인은 완료가 아니라 추가 검증이 필요한 단계입니다.
종합하면 이 물건은 가격 메리트가 확인되지 않고 권리·용도 실사가 선행되어야 하는 고위험 신건입니다. 신건 입찰을 적극 권하기 어려우며, 유찰이 진행되더라도 과거 거래가에만 기대기보다 최신 시세와 실제 인수위험을 확인한 후 재평가하는 것이 타당합니다. 결론은 '신건 보류 · 최신 시세 및 신탁·점유 검증 우선'입니다.
