서울남부지방법원 2025타경13875. 서울 강서구 화곡동 센트럴파크아파트 6층 604호입니다. 건물 명칭에는 '아파트'가 들어가지만, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가서에서는 해당 호실을 포함한 3개 호실 모두 오피스텔로 이용 중이라고 적고 있습니다. 따라서 일반 아파트처럼 가격과 환금성을 판단해서는 안 됩니다.

등기에서 경매의 출발점은 경인북부수산업협동조합이 설정한 채권최고액 10,000,000원의 근저당권입니다. 그 이후 임의경매가 개시됐고 강서구 압류가 추가됐습니다. 이 근저당권은 이후 주식회사성지자산파트너스대부로 이전됐으며, 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권도 설정돼 있습니다.

그런데 근저당권 10,000,000원과 근질권 10,000,000원을 독립된 담보채권으로 합산해서는 안 됩니다. 근질권은 해당 근저당권부채권에 설정된 권리입니다. 예상배당표에서도 담보채권 10,000,000원만 반영하고 있습니다.

권리보다 더욱 확실하게 드러나는 것은 시세 차이입니다. 동일 면적 25.43㎡의 거래에서는 2022년 330,000,000~335,000,000원에 거래된 사례가 있지만, 2023~2024년 거래는 180,000,000~205,000,000원으로 내려왔습니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만 믿고 감정가 315,000,000원을 적정하다고 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁관계는 확인 필요

말소기준권리는 2025.11.14 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이를 기초로 진행된 임의경매개시결정과 이후 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2026.06.30에는 기존 근저당권이 주식회사성지자산파트너스대부로 이전되고, 같은 근저당권부채권에 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정됐습니다. 새로운 독립 근저당권이 각각 추가된 구조가 아니므로, 배당채권을 중복 계산하지 않는 것이 중요합니다.

② 임차인·점유 — 확인된 신고는 없지만 임대관계는 미상

현재 확인되는 신고 임차인은 0명입니다. 예상배당표에도 임차보증금 배당이나 매수인 인수액이 반영돼 있지 않습니다. 따라서 현재 계산상 인수액은 0원입니다.

다만 감정평가서의 임대관계 항목은 미상입니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 소유자가 직접 점유한다거나 모든 임대차관계가 없다고 확정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 구간 평균의 162.6%

같은 센트럴파크아파트의 비교 면적 25.43㎡ 실거래 10건입니다. 가격 판단에서 가장 중요한 부분은 전체 평균과 최근 구간의 차이입니다.

2024.05의 205,000,000원 거래는 두 건으로 집계돼 있습니다. 위 거래 목록의 최신 시점은 2024.05입니다. 2026년 현재의 실시간 시세를 확인한 것으로 해석해서는 안 됩니다.

전체 거래 평균은 276,500,000원이지만, 이 숫자에는 2022년의 330,000,000~335,000,000원 고가 거래가 다수 포함돼 있습니다. 반면 최근 구간 4건의 평균은 193,750,000원이며 최신 확인 거래 역시 205,000,000원에 머물러 있습니다.

최저가 315,000,000원은 최근 구간 평균보다 121,250,000원, 최신 확인 거래보다 110,000,000원 높습니다. 거래가격 추세도 -41.6%입니다. 전체 평균 대비 113.9%라는 수치만으로 가격 경쟁력을 인정하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준이며 실제 채권액과 배당금은 달라질 수 있습니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 잔여금의 실제 귀속은 신탁관계와 확정 배당절차에 따라 확인해야 합니다.

배당표상 담보채권은 10,000,000원으로, 신건 매각가 315,000,000원과 차이가 큽니다. 예상배당액도 10,000,000원으로 계산돼 담보채권의 예상 미배당액은 0원입니다.

그러나 소유자에게 돌아갈 것으로 추정되는 잔여금이 크다는 사실은 매수인의 투자수익이나 가격 경쟁력을 뜻하지 않습니다. 배당구조와 매수 적정가격은 별개의 문제입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 2회 유찰해도 최근 구간 평균 이상

현재는 유찰이 없는 신건입니다. 이후 유찰이 발생한다고 가정할 경우 매각가격과 매수인 예상 인수액은 다음과 같이 달라집니다.

1회 유찰 가정가격인 252,000,000원도 최근 구간 평균 193,750,000원과 최신 거래 205,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 1회 유찰만으로 확실한 가격 메리트가 생긴다고 판단할 수 없습니다.

2회 유찰 가정가격인 201,600,000원은 최신 확인 거래 205,000,000원보다 낮지만, 최근 구간 평균 193,750,000원보다 여전히 7,850,000원 높습니다. 따라서 2회 유찰 가격 역시 평균 거래가 대비 명확하게 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 화곡동 까치산역(2·5호선) 남서측 인근입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 까치산역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 13층, 2021.11.15 사용승인 건물입니다. 승강기, 난방, 급배수설비와 기계식주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측 및 서측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역이며 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 공항 관련 보호지구 등에 해당합니다. 공시지가는 5,719,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획에 토지거래계약 허가구역 표시가 있습니다. 아파트 용도 관련 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다. 본건의 공부상 정확한 용도와 허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 36세대의 소규모 건물이고 확인되는 동일 면적 실거래는 10건입니다. 특히 2022년 고가 거래와 2023~2024년 거래가격의 차이가 큽니다. 용도와 거래 표본의 시차를 고려하면 재매각가격 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정평가 관련 정보상 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다. 다만 건축물대장상 호별 용도와 실제 이용상태는 별도 대조가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 재검토. 신건 315,000,000원은 최근 구간 평균의 162.6%입니다. 2024.05 이후의 최신 실거래·매물·임대수요를 확인하기 전에는 신건 가격을 적정가로 판단하기 어렵습니다.
• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-18713호와 수협은행 수탁자 표시, 신탁등기 말소 여부, 처분권한 및 수익자 관계를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전·근질권 검증. 2026.06.30 근저당권 이전 및 근질권 설정에 따라 현재 배당권리자와 채권관계를 확인하되, 동일 담보채권을 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 임차인·점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 확정일자, 실제 점유자 및 임대차계약의 존재 여부를 조사해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용이라는 차이가 있습니다. 건축물대장, 이용상태, 향후 임대 및 매각 가능성을 확인해야 합니다.
• 체납 및 배당 확인. 당해세, 미납 관리비, 기타 우선변제권과 실제 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 추정 잔여금 299,790,000원은 확정 배당금이 아닙니다.
• 유찰가격 검토. 1회 유찰 가정가격 252,000,000원은 최신 확인 거래보다 높고, 2회 유찰 가정가격 201,600,000원도 최근 구간 평균보다 높습니다. 유찰 자체를 가격 경쟁력으로 오인하지 않아야 합니다.
• 입찰 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 신탁원부와 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원이어도, 가격이 좋다는 뜻은 아니다”

서울남부지방법원 2025타경13875의 핵심은 명확합니다. 등기상 말소기준 근저당권 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되고, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신탁관계와 실제 임대차·점유 여부는 최종 확인해야 합니다.

가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 감정가와 신건 최저가는 315,000,000원인데, 최근 구간 거래 평균은 193,750,000원, 최신 확인 거래는 205,000,000원입니다. 거래가격 추세도 -41.6%로 하락했습니다. 게다가 가장 최근 확인되는 실거래가 2024.05로, 2026년의 현재 시세를 판단하기에는 시차가 존재합니다.

36세대 규모의 소규모 건물이라는 환금성 문제와 근린시설·오피스텔 이용이라는 용도 특성까지 감안하면, 과거 고가 거래에 기대어 높은 입찰가를 정당화하기 어렵습니다. 2회 유찰 가정가격 201,600,000원조차 최근 구간 평균보다 높다는 사실이 이 물건의 가격 부담을 보여줍니다.

종합 판단: 신건 입찰은 보류. 현재는 높은 가격과 하락한 거래 흐름, 신탁·점유관계의 추가 확인 필요성이 겹쳐 있습니다. 실제 입찰은 현재 시세와 권리관계를 다시 확인하고, 실질취득가격이 보수적으로 검증한 시세보다 충분히 낮아지는지를 기준으로 판단해야 합니다.