대구지방법원 2025타경605. 경상북도 포항시 북구 흥해읍 학천리 그린캐슬 101동 201호에 관한 임의경매입니다. 등기상 현재 소유자는 최영미이며, 말소기준권리는 2018년 4월 12일 설정된 수협은행 근저당권(채권최고액 133,200,000원)입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
다만 이 사건은 권리관계를 단순히 말소기준권리만으로 판단하기 어렵습니다. 현황조사에서 이현선의 보증금 10,000,000원이 확인되고, 매각물건명세서에는 주거 관련 인물인 김양수가 기재돼 있지만 보증금과 전입신고일 등 핵심 사항이 불명확합니다. 두 사람의 대항력과 우선변제 가능성을 확인하기 전에는 실제 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 실거래 비교 근거도 부족하므로 최저가만으로 저렴한 물건이라고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경605 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 학천리 348 그린캐슬 제101동 제2층 제201호 도로명주소: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 도음로827번길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건상 용도표시: 근린주택 · 감정평가서상 이용상태: 연립주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 4층 건물 중 201호 |
| 소유자 | 최영미 (소유권이전 등기 접수일 2024.01.08) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 387,808,184원 |
| 말소기준권리 | 수협은행 근저당권 · 2018.04.12 · 채권최고액 133,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 확인은 별도
말소기준권리는 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 이 권리보다 후순위인 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 등기부상 이미 말소된 신탁등기·압류·가압류와 후순위 근저당권도 현재 권리관계와 구분해 확인해야 합니다. 최영미 명의의 근저당권은 2025년 4월 25일 말소된 것으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 여부를 확정할 수 없다
확인 대상은 실제 임차인 관련 인물 2명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않아 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 다만 전입신고일과 확정일자가 불명확하므로 두 사람 모두 대항력과 우선변제 가능성을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 확인 경위 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현선 201호 |
현황조사 | 10,000,000원 | 전입신고일 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 인수위험 확인 필요 |
| 김양수 주거 · 호수 미상 |
매각물건명세서 | 미상 | 전입신고일 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 인수위험 확인 필요 |
- 이현선. 전입신고일과 확정일자를 확인하고, 실제 점유 여부 및 보증금 반환·배당요구 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 김양수. 보증금이 미상으로 확인되므로 매각물건명세서 보완 여부, 점유 호수, 전입신고일 및 확정일자를 확인해야 합니다.
- 실질 인수액. 배당 예상표의 인수 0원은 계산상 가정입니다. 미확인 임차인의 권리관계가 해소됐다는 의미가 아니므로 실제 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (매각가의 약 2.0% 추정) | - | 2,746,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 133,200,000원 | 133,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,054,000원 |
신건 매각가 139,000,000원에서 집행비용을 추정하고 말소기준 근저당 채권최고액 133,200,000원을 배당하면 잔여금은 3,054,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다. 신청채권자 청구액 387,808,184원 전액이 배당된다는 의미도 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격만이 아니라 권리도 다시 확인
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당액 | 배당가정상 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 139,000,000원 | 133,200,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 111,200,000원 | 108,843,200원 | 24,356,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 88,960,000원 | 86,958,720원 | 46,241,280원 | 0원* |
* 인수액 0원은 배당 시나리오에 적용된 계산값입니다. 미확인 임차인의 대항력·보증금에 따른 실제 인수액이 0원이라고 확정하는 값은 아닙니다. 미배당액은 말소기준 근저당 채권최고액을 기준으로 한 배당 부족액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 학천초등학교 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·임야 등이 혼재한 지역입니다. 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근성은 무난하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 북동측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물이며 위생·급배수·승강기·개별난방 설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구에 해당하고 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 292,600원/㎡입니다.
- 건축물 사항. 감정평가서상 위반건축물은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 그린캐슬은 48세대 규모이며 준공일은 2016.09.28입니다. 비교 가능한 최신 실거래 가격을 확인할 수 없어 시세 수준과 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 잠금장치 등으로 내부 현황을 직접 확인하지 못해 관련자료 및 유사 주거시설의 일반적인 상태를 기준으로 개략 조사한 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 권리 확인. 이현선의 보증금 10,000,000원에 대한 전입신고일·확정일자와 김양수의 보증금·전입신고일·확정일자를 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 명시 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 실제 점유·임대차 현황을 함께 대조하고, 필요한 보완 사항을 확인하세요.
- 점유 및 명도. 임차인 관련 인물 2명의 실제 점유 범위, 임대차 관계, 인도 가능성과 명도 부담을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 139,000,000원이 최저가로 유지되는 신건입니다. 최신 실거래 비교 근거가 없으므로 시세보다 저렴하다고 전제하지 말고 현장 상태와 인수위험을 반영해 입찰가를 정하세요.
- 배당 및 세금. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관련 우선순위와 배당 가능성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “신건 가격보다 임차인 권리 확인이 먼저”
이 물건의 말소기준권리는 수협은행 근저당권으로 확인되고, 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 그러나 임차인 관련 인물 2명의 전입신고일·확정일자가 불명확하고 한 명의 보증금도 확인되지 않아 실질 인수위험을 완전히 해소했다고 단정하기 어렵습니다.
감정가와 최저가가 139,000,000원으로 동일한 신건이지만, 비교 가능한 최신 실거래가 없어 가격 메리트 역시 판정할 수 없습니다. 유찰 후 가격이 낮아지더라도 임차인 권리와 명도 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 입찰 판단의 우선순위는 임차인 권리 확인, 실제 점유 확인, 가격 검토입니다. 이 세 가지가 확인되기 전에는 최저가만 보고 입찰을 서두르지 않는 편이 안전합니다.
