* 인수 0원은 현재 배당 시뮬레이션의 계산값입니다. 305호 점유관계가 확인되지 않았으므로 실제 인수액 확정값은 아닙니다.

대구지방법원 2025타경605. 포항시 북구 흥해읍 학천리 그린캐슬 101동 305호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 분류되지만, 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 그린캐슬은 48세대 규모로, 2016년 9월 준공되었습니다. 소유자는 최영미이며, 수협은행이 2025년 12월 임의경매를 신청했습니다.

권리관계의 중심에는 2018.04.12 설정된 수협은행 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 133,200,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정되었던 최영미 명의의 근저당권은 이미 말소되어 있으며, 수협은행의 경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이번 물건의 핵심은 등기부에만 있지 않습니다. 현황조사상 임차인 이현선의 점유 부분은 201호로 표시되어 있고, 실제 매각 대상은 305호입니다. 임차인의 전입신고일과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 서로 다른 호수의 임차정보를 305호의 확정된 대항력 임차인으로 판단하거나, 반대로 305호가 완전히 비어 있다고 판단해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 임차인 불확실성

말소기준권리는 2018.04.12 수협은행 근저당권입니다. 2023년 설정된 최영미 명의의 채권최고액 250,000,000원 근저당권은 2025.04.25 이미 말소되었습니다. 앞선 신탁등기도 말소된 상태입니다. 경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기로, 매각에 따라 소멸합니다.

임차인 분석 — 201호와 305호를 구분해야 한다

현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 1명, 이현선입니다. 보증금은 10,000,000원이며, 점유 부분은 201호로 표시되어 있습니다. 보증기관에 의한 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 분류됩니다.

대항력 판단도 보류해야 합니다. 전입신고일이 확인되지 않아 수협은행 근저당권 설정일인 2018.04.12보다 임차인의 대항요건이 앞서는지 판단할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부 역시 확정되지 않아 우선변제권도 판단하기 어렵습니다. 따라서 이현선을 대항력 확정 임차인으로 표현하는 것은 부정확합니다.

감정평가의 위치 설명에서도 201호 외 다른 호실들을 함께 다루고 있습니다. 본건 305호에 관한 점유 및 임대차 확인은 호실별로 구분하여 이루어져야 합니다. 감정평가 당시에는 이해관계인 부재와 잠금장치 등으로 내부 조사가 제한되어, 관련 자료를 활용한 개략적인 상태 확인이 이루어졌습니다.

② 가격 분석 — 최저가 139,000,000원의 메리트는 미확정

이 물건은 유찰 0회 신건으로, 감정가 139,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 그러나 동일 단지·비교 가능한 면적의 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 현 시점의 실제 거래가격과 최저가를 객관적으로 대조할 수 없습니다.

그린캐슬은 48세대 규모이며, 감정평가상 연립주택으로 이용되고 있습니다. 따라서 대규모 아파트 단지와 동일한 유동성이나 거래 표본을 전제로 가격을 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 실거래와 환금성 검증 없이 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

유찰 시 가격은 제시된 회차별 시뮬레이션이며 확정된 향후 매각가격이 아닙니다. 감정가 대비 할인은 실거래 시세 대비 할인과 다릅니다.

③ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)

현재 매각가 139,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,746,000원, 수협은행 근저당권 배당 133,200,000원, 소유자 잔여금 3,054,000원으로 계산됩니다. 수협은행에 대한 배당은 본건 근저당권의 채권최고액을 기준으로 산정한 값입니다.

집행비용은 추정치이며 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 실제 배당 및 점유관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

회차별 배당 시나리오

유찰 횟수가 증가하면 매각가격이 낮아지고, 근저당권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 하지만 근저당권 배당 부족액 자체가 매수인의 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다. 말소기준권리인 수협은행 근저당은 매각으로 소멸하기 때문입니다.

다만 표의 계산상 인수액 0원은 별도 임차관계와 점유 불확실성이 해소되었다는 의미가 아닙니다. 따라서 실제 입찰가격의 경제성을 평가할 때는 매각가격과 확인된 인수금액을 합친 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항시 북구 흥해읍 학천리 학천초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근은 무난하고 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다. 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물이며 외벽은 세라스톤 및 일부 인조석 마감입니다. 위생·급배수설비, 승강기와 개별난방설비가 있습니다.
• 용도. 사건상 근린주택으로 표시되지만 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 실제 건축물대장 용도와 호실별 이용상태를 대조해야 합니다.
• 토지. 자연녹지지역·도시지역 및 자연취락지구 관련 규제가 있으며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 292,600원/㎡입니다.
• 대지 및 도로. 전체 토지면적은 4,128.0㎡이며, 연립주택 부지로 이용되고 있습니다. 감정평가상 남동측 하향 경사지에 자체 지반을 비교적 평탄하게 조성한 부정형 토지입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없다고 조사되었습니다. 다만 내부 조사는 제한적으로 이루어졌으므로 실제 내부 상태 확인이 중요합니다.
• 환금성. 48세대 규모의 연립주택으로, 거래량과 실제 매수수요를 확인한 뒤 환금성을 판단해야 합니다. 대규모 공동주택 수준의 환금성을 당연히 전제하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 305호 실제 점유자 확인. 현황조사상 확인된 이현선의 점유 부분은 201호입니다. 305호의 점유자, 점유 원인과 임대차계약 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 전입 및 확정일자 조사. 임차인 이현선의 전입신고일이 미상입니다. 2018.04.12 말소기준권리와의 선후관계, 확정일자, 배당요구 여부를 검증해야 합니다.
• 임차보증금 인수 판단. 확인된 보증금 10,000,000원은 201호 관련입니다. 이를 305호 인수액으로 임의 합산하거나, 반대로 미확인 점유위험을 0원으로 확정하지 않아야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 호실별 임대차관계와 실제 점유상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 근저당 및 배당 확인. 수협은행 근저당 채권최고액 133,200,000원과 신청채권액 387,808,184원의 차이, 실제 채권계산서와 배당순위를 확인해야 합니다.
• 최근 시세 확인. 동일 단지 및 유사 면적의 최근 거래와 실제 매물가격을 확보해 139,000,000원의 적정성을 확인해야 합니다.
• 건물 용도 확인. 근린주택 표기와 연립주택 이용상태의 차이를 집합건축물대장·등기부·현장 확인으로 검증해야 합니다.
• 내부 및 명도 확인. 감정평가 당시 내부 조사가 제한되었으므로 실제 시설 상태, 수리 필요 여부, 점유자 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 체납 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 그에 따른 매수인 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸”과 “안전한 취득”은 다르다

이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2018.04.12 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 후순위 근저당권 역시 이미 말소되어 있어 등기부상 담보권 구조는 비교적 단순합니다.

그렇지만 확인된 임차인은 201호, 매각 대상은 305호라는 사실이 남아 있습니다. 전입신고일과 확정일자도 확인되지 않았으므로 대항력 및 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서에 인수권리가 명시되지 않았고 배당표상 인수액이 0원이라는 사실만으로, 305호의 모든 점유·인수 위험이 해소되었다고 판단하는 것은 이릅니다.

가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가는 139,000,000원이지만, 최근 실거래와 비교한 할인 여부는 확인되지 않았습니다. 1회·2회 유찰 시뮬레이션은 가격 변동 가능성을 보여줄 뿐, 해당 금액에 매수하면 저렴하다는 근거가 되지는 않습니다.

결론은 입찰 판단 보류입니다. 수협은행 근저당 소멸 자체는 긍정적이지만, 305호 점유관계 확인 → 인수위험 확정 → 최근 실거래 비교 → 실질취득가 산정이라는 검증이 선행되어야 합니다. 이 과정을 거치기 전에는 최저가가 싸 보인다는 이유로 응찰가격을 결정하기 어렵습니다.