대구지방법원 2025타경605. 경상북도 포항시 북구 흥해읍 학천리 그린캐슬 101동 303호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 139,000,000원, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 최영미이며, 수협은행이 신청한 임의경매입니다. 신청채권액은 387,808,184원으로, 등기상 수협은행 근저당 채권최고액 133,200,000원보다 큽니다.

등기상의 큰 흐름은 비교적 명료합니다. 2018년 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 최영미 명의의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 근저당이 사라진다는 사실과 임차인의 보증금 인수위험이 없다는 사실은 별개입니다. 이번 물건은 임차인의 대항력 및 점유 호수부터 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 수협은행 근저당이 말소기준

최초 소유권은 동서주택주식회사에서 출발하며, 국제자신신탁주식회사로 신탁 이전된 이력이 있습니다. 해당 신탁등기는 이후 말소됐습니다. 2018년 설정된 수협은행 근저당이 말소기준권리입니다.

2023년 등기된 최영미 명의의 채권최고액 250,000,000원 근저당은 2025.04.25 혼동을 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 유효한 인수채무로 계산해서는 안 됩니다. 수협은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 이번 사건의 핵심 변수

임차·점유 관계인으로 이현선과 김영숙이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 각각의 인물로 기재돼 있으나, 두 사람 모두 303호 임차인이라고 확정할 근거는 없습니다. 특히 이현선은 201호로 기재돼 있으므로 해당 보증금을 303호의 인수금액에 합산해서는 안 됩니다.

대항력 가능·미상은 대항력이 확인됐다는 의미가 아닙니다. 전입신고일, 실제 점유 및 보증금 관계가 확인되기 전까지 확정 판정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 검증 전에는 저가매수로 볼 수 없다

현재 최저매각가는 139,000,000원으로 감정가와 같습니다. 다만 그린캐슬 303호와 비교할 수 있는 동일 면적의 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가가 적정 시세보다 낮은지 또는 높은지를 판단할 수 없습니다.

단지의 경매 이력상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계됩니다. 다만 이를 신건 낙찰 가능성이 높다는 확정적인 근거나, 감정가가 저렴하다는 근거로 해석해서는 안 됩니다. 대상 호수의 실제 용도·면적·점유관계가 정리된 뒤 거래 사례와 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)

위 배당은 집행비용 추정치와 수협은행 채권최고액을 적용한 단순 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 채권 잔액과 배당 순위에 따라 변동될 수 있습니다. 특히 소유자 잔여액 3,054,000원은 확정적인 교부금액이 아닙니다.

여기서 구별할 부분은 수협은행의 채권최고액 133,200,000원과 경매 신청채권액 387,808,184원입니다. 배당표에서 근저당 채권최고액 전액이 배당되는 것으로 계산됐다고 해서, 신청채권액 전체가 변제된다는 뜻은 아닙니다. 두 금액을 혼동해 채권 전체가 충족됐다고 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 임차위험은 별개

최저매각가가 내려가면 수협은행 근저당에 대한 배당액은 감소하고 미배당액이 늘어납니다. 그러나 근저당권의 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 수협은행 근저당은 매각으로 소멸하는 권리이기 때문입니다.

반대로 임차인이 선순위 대항력을 갖추고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면, 최저가 하락이 곧 실질취득비용 하락을 의미하지 않을 수 있습니다. 따라서 회차별 가격이 낮아졌다는 사실만으로 입찰 메리트를 높게 평가할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항시 북구 흥해읍 학천리 소재 학천초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 무난하고 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 북동측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접합니다.
• 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조의 4층 건물입니다. 위생·급배수, 승강기 및 개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 자연녹지지역·자연취락지구와 관련된 토지이며, 토지이용계획상 가축사육제한구역도 확인됩니다. 공시지가는 292,600원/㎡입니다.
• 지형. 남동측 하향 경사지에 조성된 토지로, 감정평가상 연립주택 부지로 이용 중입니다.
• 건물 확인. 위반건축물 여부는 별도로 지적되지 않았고 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다. 다만 이해관계인 부재와 잠금장치 등으로 내부 현황은 개략 조사됐습니다.
• 환금성. 48세대 규모의 그린캐슬로, 동일 조건의 실거래 비교 없이 매도가격과 매각 소요기간을 예측하기 어렵습니다. 실제 주택 용도·거래 사례를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김영숙의 점유 호수 확인. 303호와 관계되는 점유자인지, 주거 점유의 법적 성격이 무엇인지 확인해야 합니다.
• 전입일·확정일자 확인. 전입세대 자료와 매각물건명세서, 현황조사서를 대조해 대항력 및 우선변제 여부를 확인해야 합니다.
• 이현선의 201호 기재 확인. 10,000,000원 보증금을 303호 인수액으로 무조건 계산해서는 안 됩니다. 호실별 임대차 관계를 분리해 확인해야 합니다.
• 명시 인수권리와 실제 점유 비교. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재됐지만, 임차관계 확인이 끝났다는 뜻으로 단정하지 마세요.
• 근린주택·연립주택 용도 대조. 집합건축물대장, 등기부, 감정평가서와 현장 이용상태를 통해 303호의 용도·면적을 확인하세요.
• 적정가격 검증. 동일 단지 또는 비교 가능한 인근 주택의 최근 실거래와 거래 추세를 확인한 다음 응찰가격을 결정해야 합니다.
• 배당표 재검증. 수협은행의 신청채권액 387,808,184원과 근저당 채권최고액 133,200,000원을 구별하고, 실제 배당요구와 우선순위를 대조하세요.
• 내부 상태·관리비 확인. 개략적인 내부 조사만으로 수선비용과 미납 관리비를 확정할 수 없으므로 현장·관리주체 확인이 필요합니다.
• 원본 재확인. 매각기일 2026.11.02 전에 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 내용을 다시 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 근저당보다, 확인되지 않은 임차관계”

포항 그린캐슬 303호는 근저당 중심으로만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 별도로 설정된 후순위 근저당은 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서에도 명시적인 인수권리는 없는 것으로 기재돼 있습니다.

그러나 이 물건을 인수위험이 없는 안전한 물건으로 단정하기에는 아직 해결되지 않은 문제가 있습니다. 201호로 기재된 이현선과 점유 호수가 불명확한 김영숙을 구분해야 하고, 김영숙의 전입일·보증금·실제 점유 호수를 확인해야 합니다. 물건의 근린주택 분류와 감정평가상 연립주택 이용상태도 대조가 필요합니다.

가격 측면에서도 감정가 139,000,000원이 적정한지는 비교 거래 없이 결론 내릴 수 없습니다. 배당모형상 인수액 0원은 참고 추정치일 뿐이며, 미확인 임차보증금이 실제로 승계된다면 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.

결론은 권리 일부 긍정, 임차·용도·가격 검증 전 입찰 보류입니다. 기준근저당이 소멸한다는 장점보다 중요한 것은 303호의 실제 점유자와 보증금 인수 여부를 확정하는 일입니다. 그 문제가 해결된 뒤 실거래 시세와 비교해야 입찰가를 합리적으로 정할 수 있습니다.