대구지방법원 2025타경4371. 포항시 남구 오천읍 구정리 34-5 나동 1층 6호가 대상입니다. 사건 분류는 도시형생활주택이지만, 감정평가의 이용상태에는 단독주택으로 이용 중이라고 기재돼 있어 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
권리분석상 말소기준으로 산정된 권리는 2016년 9월 19일 설정된 오천농업협동조합의 채권최고액 60,000,000원 근저당입니다. 이후 근저당과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 해당 근저당의 공동담보 기재에는 1층 7호가 나타나며, 임차 조사도 7호로 기록돼 있습니다. 대상 6호와 동일한 호실의 권리인지부터 원본 등기와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4371 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 34-5 나동 1층 6호 도로명주소: 경상북도 포항시 남구 오천읍 정몽주로679번길 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중이라고 기재 |
| 소유자 | 최숙자 (2009.05.25. 소유권이전 · 거래가액 19,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 33,800,000원 / 33,800,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 정경애 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 권리·법정지상권 | 매각물건명세서 기재상 인수권리 해당사항 없음 · 법정지상권 해당사항 없음 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 토지면적 760.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 905,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준과 호실 대조
권리분석상 말소기준은 2016년 9월 19일 오천농업협동조합 근저당이며 채권최고액은 60,000,000원입니다. 2019년 4월 24일의 추가 근저당은 채권최고액 60,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이후 정경애의 가압류와 강제경매개시결정, 오천농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다.
2009년에 설정됐던 경북오천신용협동조합의 근저당은 2016년 9월 19일 해지된 것으로 기재돼 있습니다. 박은경의 29,260,000원 가압류도 2025년 8월 21일 해제 원인으로 말소된 기록이 있습니다. 이들 과거 권리와 현재 권리를 구분해 확인해야 합니다.
② 임차·점유 확인 — 조사 기록은 7호
| 임차인 / 조사 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지미 7호 |
2022.01.06 | 2,000,000원 | 없음(7호 기준) | 미상 | 해당 없음 |
조사 기록상 전입일은 말소기준권리 설정일인 2016년 9월 19일 이후이므로, 해당 임차 기록 자체에는 대항력이 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 대상 6호와 조사상 7호가 다르므로 이 판단을 대상 호실에 그대로 적용해서는 안 됩니다. 우선변제 여부도 별도 확인이 필요합니다.
- 대상 호실이 등기상 1층 6호인지 확인합니다.
- 2016년 근저당 및 2019년 근저당의 공동담보 목록에서 대상 6호가 실제 담보목적물인지 대조합니다.
- 현황조사서의 점유자와 매각물건명세서의 임차관계를 대상 6호 기준으로 다시 확인합니다.
③ 시세·가격 검토 — 감정가만으로 메리트 판단 금지
현재 최저매각가는 33,800,000원이며 유찰은 없습니다. 다만 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 판단하려면 동일·유사 물건의 실거래 가격과 대상 호실의 실제 이용상태를 함께 비교해야 합니다. 감정가가 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 가정 매각가 | 채권자 배당액 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 33,800,000원 | 32,791,600원 | 528,208,400원 |
| 1회 유찰 시 | 27,040,000원 | 26,153,280원 | 534,846,720원 |
| 2회 유찰 시 | 21,632,000원 | 20,842,624원 | 540,157,376원 |
위 금액은 제시된 회차별 배당 시나리오에 따른 계산입니다. 실거래 시세와 비교한 낙찰가의 가격 메리트를 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (매각가의 3.0% 추정) | - | 1,008,400원 |
| 을구 5번 근저당 · 오천농업협동조합 | 60,000,000원 | 32,791,600원 |
| 을구 6번 근저당 · 오천농업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 정경애 | 147,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 정경애 | 147,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 오천농업협동조합 | 147,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 계산에서는 집행비용 추정액 1,008,400원을 제외한 금액이 오천농업협동조합의 말소기준 근저당에 배당됩니다. 채권자 총 청구액은 561,000,000원으로 산정돼 있고, 예상 채권자 지급액은 32,791,600원, 미배당액은 528,208,400원입니다. 이는 배당 시나리오상의 계산이며, 실제 배당은 확정된 권리관계와 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모
- 위치 및 주위환경. 감정평가에는 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 소재 서문사거리 북서측 인근으로 기재돼 있습니다. 주변은 단독주택 및 농경지 등으로 형성된 주택지대이며, 주위환경과 입지조건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 대상지까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 교통시설 접근성은 대체로 보통으로 기재돼 있습니다.
- 건물 이용상태. 사건 분류는 도시형생활주택이나 감정평가상 이용상태는 단독주택으로 기재돼 있습니다. 실제 건물과 대상 호실의 현황을 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 감정평가에는 세멘벽돌조 스라브즙, 사용승인일 1980.08.27로 기재돼 있습니다. 외벽·내벽·바닥·창호 등의 실제 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 및 도로. 토지는 지목 대, 면적 760.0㎡이며 평지·가로장방형으로 기재돼 있습니다. 서측에는 폭 약 6미터, 북측에는 폭 약 7~8미터의 포장도로가 접합니다.
- 토지이용계획. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 비행안전제5구역(전술) 등의 표시가 있습니다. 개별 행위 가능 여부는 해당 규제와 관련 서류를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대·점유 및 환금성. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 대상 6호의 점유 상태와 실제 임차관계를 확인하기 전에는 명도 부담이나 환금성을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 대조가 최우선. 대상 주소는 1층 6호지만 근저당의 공동담보 및 임차 조사에는 7호가 기재돼 있습니다. 등기부 원본, 공동담보 목록, 매각물건명세서에서 대상 호실을 일치시켜 확인하십시오.
- 말소기준권리 재확인. 2016년 9월 19일 근저당이 대상 6호에 실제로 적용되는지, 이후 권리의 소멸 범위가 어디까지인지 확인하십시오.
- 임차인·점유자 확인. 김지미의 조사 기록은 7호에 해당합니다. 대상 6호의 점유자와 임대차관계는 별도로 조사해야 합니다.
- 용도와 실제 상태. 도시형생활주택이라는 사건 분류와 단독주택이라는 감정평가상 이용상태가 일치하는지 건축물 관련 공부와 현황을 대조하십시오.
- 가격 상한 설정. 감정가와 최저가는 33,800,000원입니다. 실거래 비교 없이 저렴하다고 판단하지 말고, 대상 호실의 이용상태와 실제 시장가격을 확인한 후 입찰가를 정하십시오.
- 배당·명도 비용 확인. 집행비용, 실제 배당순위, 관리비 및 현장 점유 상태를 확인하십시오. 제시된 미배당액만으로 매수인의 모든 비용을 확정할 수는 없습니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 같은 호실 기준으로 대조하십시오.
맺으며 — 호실 확인 전에는 권리 안전을 확정하지 말 것
이 물건은 최저가 33,800,000원인 신건이며, 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없는 것으로 기재돼 있습니다. 그러나 핵심은 단순히 인수액이 0원으로 계산된다는 데 있지 않습니다. 대상은 6호인데 공동담보와 임차 조사 기록은 7호라는 불일치가 있습니다.
실거래 비교 기준도 확인되지 않아 가격 메리트는 판단할 수 없습니다. 먼저 등기와 매각 서류에서 대상 호실 및 권리 적용 범위를 확정하고, 실제 이용상태와 점유관계를 확인해야 합니다. 그 다음에야 배당 계산과 입찰가를 검토할 수 있습니다. 호실 확인이 먼저, 권리 판단과 가격 결정은 그 다음입니다.
