대구지방법원 2025타경4371. 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 34-5, 나동 1층 7호에 관한 경매입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 분류되어 있지만, 감정평가서의 이용상태에는 단독주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 등기상 소유자는 최숙자 씨이며, 감정가와 최저매각가는 모두 33,800,000원입니다.
등기 분석상 말소기준권리는 2016년 9월 19일 설정된 오천농업협동조합의 근저당권으로 산정되어 있습니다. 이 기준을 전제로 하면 이후 근저당권과 가압류 등은 매각으로 소멸하고, 배당 산정상 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 해당 근저당의 공동담보 원문에는 대상 호수와 다른 제나동 제1층 제6호가 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건의 첫 번째 판단은 낙찰가가 아니라 실제 경매 대상인 7호에 해당 권리가 설정되어 있는지 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4371 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 34-5 나동 1층 7호 도로명주소: 경상북도 포항시 남구 오천읍 정몽주로679번길 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 도시형생활주택 감정평가서상 이용상태: 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 최숙자 |
| 감정가 / 최저가 | 33,800,000원 / 33,800,000원 (신건) |
| 사건 청구금액 | 147,000,000원 |
| 말소기준권리 산정 | 2016.09.19 · 을구 3번 근저당권 · 오천농업협동조합 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기사항 확인 기준일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 기준권리의 호수부터 확인
등기 분석상 2016년 9월 19일의 오천농업협동조합 근저당권이 말소기준권리로 산정되어 있습니다. 이후 2019년 추가 근저당권, 2025년 가압류 및 경매개시결정은 해당 기준권리가 대상 물건에 유효하게 설정되어 있다는 전제에서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서에는 명시적 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 이 기재와 별개로, 대상 호수에 대한 등기 권리관계가 일치하는지 확인하는 절차가 필요합니다. 호수별 등기와 매각물건명세서가 일치하기 전에는 말소기준권리 및 매수인 인수 위험을 확정적으로 판단하지 않는 것이 안전합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
김지미 씨가 7호 임차인으로 기재되어 있으며, 보증금은 2,000,000원입니다. 전입신고일과 확정일자는 모두 2022년 1월 6일입니다. 권리분석 자료상 대항력은 없는 것으로 판정되어 있으나, 이 판단은 2016년 근저당권이 실제로 대상 7호에 설정되어 있다는 전제와 연결됩니다.
| 임차인 | 점유부분 / 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지미 | 7호 2,000,000원 |
2022.01.06 2022.01.06 |
없음(산정상) | 미확인 | 해당 없음 |
② 가격·환금성 — 최저가만으로 메리트를 판단하지 말 것
현재 최저매각가는 33,800,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 확인된 실거래 비교가격 없이 이 금액이 시세보다 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 동일 건물 또는 유사한 물건의 거래가격과 실제 이용상태를 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일·유사 물건의 거래가격을 근거로 한 시세 비교가 확인되지 않아 가격 우위를 판단할 수 없습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 도시형생활주택이나 감정평가서상 이용상태는 단독주택입니다. 건축물대장과 현황조사 내용을 대조해야 합니다.
- 권리 확인. 대상 7호와 공동담보 원문의 6호 표기가 다릅니다. 권리관계가 확정되기 전에는 산정상 인수 0원만을 근거로 안전성을 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(약 매각가의 3.0% 추정) | - | 1,008,400원 |
| 을구 3번 근저당권 · 오천농업협동조합 | 60,000,000원 | 32,791,600원 |
| 을구 4번 근저당권 · 오천농업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 정경애 | 147,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 강제경매개시결정 · 정경애 | 147,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 임의경매개시결정 · 오천농업협동조합 | 147,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 기재 채권 합산 기준 | 561,000,000원 | 32,791,600원 |
예상배당표상 채권자 배당액은 32,791,600원이며, 기재 채권 합산 기준 미배당액은 528,208,400원입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 가압류와 경매개시결정에 기재된 청구금액은 항목별 산정치이므로, 실제 채권의 중복 여부 및 확정 채권액은 채권계산서로 대조해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 가정 최저가 | 기재 채권 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 33,800,000원 | 528,208,400원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 27,040,000원 | 534,846,720원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 21,632,000원 | 540,157,376원 |
④ 입지·물건 메모 (감정평가서 및 토지정보 기준)
- 위치. 포항시 남구 오천읍 구정리, 서문사거리 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택 및 농경지 등이 형성된 주택지대로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 간선도로와 교통시설 접근성 등 제반 교통사정은 대체로 보통으로 평가되었습니다.
- 구조·이용. 감정평가서에는 세멘벽돌조 슬라브즙, 사용승인일 1980.08.27로 기재되어 있습니다. 사건상 용도와 감정평가서상 이용상태가 다르므로 건축물대장 및 현황을 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역으로 기재되어 있으며, 가축사육제한구역과 비행안전제5구역(전술) 등이 포함됩니다. 공시지가는 905,200원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없는 것으로 기재되어 있으나, 실제 이용상태와 공부상 용도가 일치하는지 별도로 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수별 등기 원본 대조. 경매 대상 7호와 근저당권 공동담보 목록의 6호 표기가 다른 이유를 확인하세요. 해당 근저당권이 7호에 실제로 설정되어 있는지부터 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재검토. 2016년 근저당권의 설정 여부와 접수 내역을 확인하고, 기준권리 적용이 달라질 경우 임차인 대항력 및 인수 위험을 다시 분석하세요.
- 임차인 확인. 김지미 씨의 점유 현황, 전입신고, 확정일자, 배당요구 및 보증금 처리 관계를 매각물건명세서와 현황조사서로 대조하세요.
- 용도·현황 확인. 도시형생활주택이라는 사건상 용도와 단독주택 이용이라는 감정평가서 기재를 건축물대장 및 현장 현황과 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 확인된 실거래 및 유사 물건 가격을 기준으로 입찰가를 정하세요. 현재 최저가만으로 시세보다 저렴하다고 가정하지 마세요.
- 배당금액 검증. 채권계산서, 가압류 및 경매개시결정의 청구금액, 집행비용과 당해세 등을 확인해 실제 배당 구조를 검증하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 함께 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원 산정”보다 “권리의 대상 일치”가 먼저다
이 사건은 감정가와 최저가가 33,800,000원인 신건이며, 배당 산정상 매수인 인수금액은 0원입니다. 하지만 말소기준권리로 산정된 근저당권의 공동담보 원문에는 1층 6호가 기재되어 있고, 경매 대상은 1층 7호입니다. 이 차이를 해소하지 않은 채 권리상 안전하다고 결론내리는 것은 위험합니다.
임차인 김지미 씨의 보증금은 2,000,000원이고, 현재 분석상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있지만, 이 판정 역시 기준권리 적용을 확인해야 합니다. 실거래 비교 없이 가격 메리트도 단정할 수 없습니다. 등기 호수 확인 전에는 입찰 판단을 보류하고, 권리관계가 확정된 뒤에 가격을 검토하는 것이 우선입니다.
