창원지방법원 2026타경10192. 경남 사천시 사남면 월성리에 위치한 엘아이지사천리가 104동 13층 1305호 아파트입니다. 단지는 902세대 규모로 2010.05.24 준공됐으며, 소유자는 박현숙입니다. 등기에는 2010.10.21 박현숙 명의로 소유권이 이전되면서 거래가액 310,487,000원이 기재되어 있습니다. 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐고, 이후 추가 담보권이 설정된 끝에 포천축산업협동조합의 신청으로 2026.03.25 임의경매가 개시됐습니다.

이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 하나는 매수인이 떠안을 권리가 있는지, 다른 하나는 315,000,000원을 주고 취득할 만한 가격인지입니다. 전자는 비교적 단순합니다. 매각으로 소멸하는 근저당권이 중심이고 예상 인수액은 0원입니다. 반면 후자는 주의가 필요합니다. 최근 실거래 평균과 최신 거래 모두 신건 최저가에 미치지 못합니다. 권리는 합격에 가깝지만 가격은 보류해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 인수는 0원

말소기준권리는 2010.10.21 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 204,000,000원이었지만, 2025.06.13 변경등기를 통해 152,640,000원으로 감액됐습니다. 권리순위의 기준이 되는 설정일은 그대로 2010.10.21입니다.

이후 설정된 포천축산업협동조합의 근저당권은 을구 4번 53,000,000원, 을구 5번 400,000,000원으로, 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 경매개시결정 역시 후순위이므로 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2010.11.03 설정된 케이씨피드 근저당권 200,000,000원은 2025.05.22 이미 말소됐습니다. 초기 신탁등기와 금지사항등기도 말소되어 있으며, 이를 현재 인수해야 할 권리로 볼 수 없습니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래보다 높다

엘아이지사천리가는 902세대 규모의 아파트 단지입니다. 실거래 비교 대상은 전용 약 123.67~124.28㎡이며, 확보된 거래는 총 12건입니다. 가장 중요한 비교 기준은 오래된 고가 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래가격입니다.

현재 최저매각가 315,000,000원은 최근 12개월 평균 280,000,000원보다 35,000,000원 높습니다. 최신 실거래 277,000,000원과 비교하면 차이는 38,000,000원으로 더욱 커집니다.

전체 12건 평균 역시 280,000,000원이지만, 과거 거래 중에는 2025.03의 350,000,000원처럼 높은 가격도 존재합니다. 과거 고가 거래 한 건만으로 현재 감정가를 정당화해서는 안 됩니다. 실제로 최근 12개월 거래는 250,000,000원부터 325,000,000원까지 차이가 있으며, 가장 최근 거래는 277,000,000원입니다.

최근·과거 거래 추세 지표는 0.0%로 나타납니다. 이 지표만으로 뚜렷한 하락이나 상승을 단정할 수는 없지만, 중요한 사실은 변하지 않습니다. 지금의 신건 최저가가 최근 거래 평균과 최신 거래가격을 모두 웃돈다는 점입니다. 대상은 13층이고 최신 거래는 2층이므로 층·향·상태 차이는 별도로 평가해야 하지만, 그러한 차이가 확인되기 전까지 가격 프리미엄을 정당화하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰되는 상황을 가정한 배당 시산입니다. 집행비용 5,210,000원을 제외한 309,790,000원이 채권자에게 배당되는 구조입니다. 추정 채권최고액 합계 657,000,000원에 비해 매각대금이 부족해 347,210,000원의 미배당이 발생합니다.

위 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 시산입니다. 특히 우리은행은 변경 전 최고액 204,000,000원이 적용돼 있어 현재 등기상 최고액 152,640,000원과 다릅니다. 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 회차별 예상배당 및 가격 변화

현재는 신건이므로 최저가 315,000,000원에서 시작합니다. 향후 유찰이 발생한다는 가정 아래, 낙찰가가 낮아질 때 채권자 배당액과 미배당액이 어떻게 달라지는지 비교한 시나리오입니다. 세 회차 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

여기서 중요한 특징은 낙찰가가 낮아져도 매수인 인수액이 늘어나지 않는다는 점입니다. 현재 확인된 권리구조에서는 유찰 이후 매각가가 하락하면 매수인의 취득대금도 그만큼 낮아지는 구조입니다. 반대로 채권자들의 미배당액은 증가합니다.

1회 유찰 가정가격인 252,000,000원은 최근 12개월 평균 280,000,000원보다 낮습니다. 2회 유찰 가정가격 201,600,000원 역시 최근 거래 수준 아래입니다. 다만 향후 실제 매각기일, 최저가, 응찰 경쟁과 개별 물건 상태는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (등기·토지·감정자료 기준)

• 단지 규모. 엘아이지사천리가는 902세대 아파트로, 준공일은 2010.05.24입니다. 실거래 비교는 전용 123.67~124.28㎡ 거래를 기준으로 했습니다.
• 위치. 경상남도 사천시 사남면 월성리 30-2, 도로명주소 월성1길 89에 소재합니다. 본건은 104동 13층 1305호입니다.
• 토지 이용. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다.
• 도로 조건. 토지 자료상 중로각지이며 중로1류·소로1류·소로2류 도로와 접하는 조건입니다. 감정자료에도 차량 진입이 가능하고 교통사정은 보통인 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지 관련 지표. 공시지가 625,500원/㎡, 토지면적 48,830㎡, 지형은 평지·사다리형으로 표시되어 있습니다. 이는 단지 토지 관련 지표로 개별 세대의 대지권 면적과는 구분해야 합니다.
• 토지 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 지구단위계획구역 등이 포함됩니다. 개별 개발·증축 관련 규제의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 감정 이용상태 확인. 감정요항에는 다른 일련번호의 소매점·사무실·창고 및 농경지에 관한 설명도 포함되어 있습니다. 해당 설명을 본건 아파트 104동 1305호의 이용상태나 하자로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 확인되지 않습니다. 다만 세대 내부 상태와 실제 사용현황은 현장에서 따로 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일 규모 거래 사례는 확인되지만 실거래가격이 250,000,000원부터 350,000,000원까지 차이가 납니다. 최근 12개월 평균 280,000,000원과 최신 거래 277,000,000원을 기준으로 접근하는 것이 타당합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 가격의 상한 점검. 최저가 315,000,000원은 최근 12개월 평균 280,000,000원보다 35,000,000원 높습니다. 본건 13층의 개별 상태와 가격 차이를 설명할 근거를 먼저 확보해야 합니다.
• 최신 실거래 대조. 2026.08 거래금액 277,000,000원과 대상 13층의 층·향·내부 상태·수리 여부를 비교하세요. 단지 평균만으로 개별 호수 가치를 확정해서는 안 됩니다.
• 우리은행 근저당권 변경 확인. 2010.10.21 최초 설정액 204,000,000원과 2025.06.13 변경 후 금액 152,640,000원의 차이를 등기 원본 및 채권계산서와 대조해야 합니다.
• 포천축산업협동조합 채권 확인. 을구 4번 53,000,000원과 을구 5번 400,000,000원의 배당관계 및 경매 청구금액 550,355,328원을 확인하세요. 을구 5번의 공동담보목록도 검토 대상입니다.
• 임차인·점유관계 재확인. 현재 파악된 임차인은 없지만 실제 점유자와 전입세대·확정일자·매각물건명세서를 확인해야 합니다. 소유자 또는 제3자 점유에 따른 명도 부담을 별도로 검토하세요.
• 유찰 이후 재평가. 현재는 신건이고 1회 유찰 가정가격은 252,000,000원, 2회 유찰 가정가격은 201,600,000원입니다. 실제 유찰 여부와 매각조건 변동을 확인한 뒤 가격을 다시 판단하세요.
• 관리비 및 현장 상태. 공용부분 관리비 체납, 내부 시설 상태, 누수 및 수리비 등 취득 후 추가비용을 점검해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서와 최신 실거래 내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 높다”

사천 엘아이지사천리가 104동 1305호는 권리와 가격의 평가가 갈리는 물건입니다. 말소기준권리 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 파악된 임차인도 없어 현재 예상 인수액은 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 단순합니다.

그러나 315,000,000원의 신건 가격은 최근 12개월 평균 280,000,000원의 112.5%입니다. 최신 실거래 277,000,000원과 비교하면 약 113.7%입니다. 현재 가격으로 낙찰받는다면 최근 거래 시세보다 높은 대금을 지불하는 구조입니다.

배당 시산상 미배당액 347,210,000원은 채권자 측의 배당 부족분이지 매수인의 인수액은 아닙니다. 다만 우리은행 근저당권의 변경 후 채권최고액이 배당 시산에 반영되지 않았으므로 채권자별 배당 결과는 재검증해야 합니다.

종합 판단은 C등급, 가격 보류입니다. 현재 회차에서 최저가가 낮다는 착시가 발생할 상황은 아니며, 가격 프리미엄을 정당화할 개별 물건 조건도 추가 확인이 필요합니다. 1회 또는 2회 유찰 시나리오에서는 최근 거래가격보다 낮은 구간이 나타나지만 실제 유찰과 낙찰은 보장되지 않습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 최근 실거래 중심이라는 원칙이 이 사건의 핵심입니다.