창원지방법원 2026타경10192. 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 연립주택 및 토지에 대한 경매입니다. 등기상 소유자는 박현숙이며, 최초 말소기준권리는 2020.05.19 설정된 사천축산업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 추가된 근저당권을 비롯해 이후 설정된 담보권과 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

그러나 매각 대상의 특성은 일반적인 주거용 아파트 경매와 다릅니다. 감정평가상 소매점·사무실과 창고로 이용되는 건물이 확인되며, 여러 토지 목록에 대해 농지 관련 서류가 필요합니다. 일부 토지는 실제 도로로 이용 중이고 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 권리 말소 여부보다 일괄매각 범위·토지의 실제 이용상태·입찰자격을 먼저 점검해야 할 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유는 미확인

2020.05.19 사천축산업협동조합의 을구 1번 근저당권 560,000,000원이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 247,000,000원 근저당권, 2022년 180,000,000원 근저당권, 2025년 포천축산업협동조합의 400,000,000원 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 고려산업주식회사의 70,000,000원 근저당권은 2022.02.17 이미 말소되었습니다.

② 가격 분석 — 신건 가격의 메리트는 검증되지 않았다

감정가는 1,266,406,000원이고, 신건 최저매각가도 동일합니다. 확인된 담보권 이외의 추가 인수가 없다는 가정하에 실질취득 추정액 역시 1,266,406,000원입니다. 다만 사천시 사남면 일대의 연립주택·상업용 건물·토지가 결합된 복합 부동산이므로 일반 주거용 아파트의 평균 거래가격으로 평가하기 어렵습니다.

비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 신건 감정가라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 토지의 실제 사용 가능 면적과 건물별 수익성, 농지 관련 취득 절차를 함께 평가해야 합니다.

유찰 회차는 가정된 가격 시나리오입니다. 실제 매각가와 배당액은 달라질 수 있으며, 인수액은 현재 확인된 권리와 배당계산을 전제로 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,266,406,000원 가정)

전체 채권최고액 기준 합계는 1,387,000,000원입니다. 신건 최저가에 매각되는 경우 집행비용을 제외한 예상 채권자 배당액은 1,251,341,940원이고, 미배당액은 135,658,060원입니다. 사천축산업협동조합의 유효 근저당권에 배당한 뒤 포천축산업협동조합에 264,341,940원이 배당되는 구조입니다.

채권최고액 기준의 기계적인 예상배당입니다. 실제 채권 잔액, 이자, 집행비용, 당해세, 우선변제채권 및 배당순위에 따라 변동될 수 있습니다. 신청채권액 550,355,328원과 을구 6번 채권최고액 400,000,000원은 서로 다른 금액이므로 확정 배당액으로 오해해서는 안 됩니다.

④ 토지·건물 현황과 환금성

• 위치와 주변 환경. 사천시 사남면 화전리 화전마을 일대에 위치합니다. 부근은 단독주택과 농경지가 혼재하며, 감정평가상 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다. 일부 목록은 사천시 송포동 남양중학교 서측 근거리입니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하며 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 건물 구조와 이용. 일련번호 3은 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로 소매점 및 사무실로 이용되며, 일련번호 11은 철골조 판넬지붕 단층 창고입니다. 기본 위생설비와 급배수설비가 기재되어 있습니다.
• 토지 현황. 대표 토지 면적은 999.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 공시지가는 229,900원/㎡입니다. 여러 일련번호의 토지가 함께 취급되므로 이 면적을 전체 매각면적으로 단정해서는 안 됩니다.
• 용도지역·규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등이 확인되며, 일부 토지는 자연취락지구 또는 자연녹지지역과 관련됩니다. 성장관리계획구역 해당 여부도 개별 필지별로 확인해야 합니다.
• 도로 편입. 일괄매각 목록 4번과 5번의 일부는 실제 도로로 이용되고 있으며 감정평가에도 반영되어 있습니다. 해당 면적의 독점적 사용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 공부·현황 차이. 목록 5번은 공부상 답이나 현황은 전·잡종지 및 일부 도로이고, 목록 6~8번은 공부상 전이나 현황은 잡종지입니다. 지목과 실제 이용상태의 차이가 농지취득 절차와 향후 토지 이용계획에 영향을 줄 수 있습니다.
• 환금성. 단일 아파트 호실이 아닌 연립주택·토지 및 상업·창고 이용 건물이 결합된 물건입니다. 따라서 매각 범위와 실제 수익성에 따른 가치 차이가 발생할 수 있고, 비교 가능한 거래가격 없이 신속한 재매각 가능성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.

⑤ 매각조건 — 반드시 확인해야 할 사항

특히 제시외 수목은 매각에 포함되지만 목록 5번의 이동 가능 컨테이너 2동은 제외된다는 차이가 있습니다. 컨테이너에 대한 소유권이나 철거·이동 문제는 매각대금에 포함되는 토지의 이용계획과 별개로 정리해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격부터 확인. 목록 5·6·7·8번에 대해 농취증을 발급받을 수 있는지, 또는 비농지 사실을 증명할 수 있는지 확인하세요. 입찰보증금 몰수 위험이 직접 걸려 있습니다.
• 일괄매각 대상 확정. 건물과 모든 토지의 필지·면적·지분을 매각물건명세서 및 감정평가 명세표와 대조하세요. 근저당권의 공동담보에는 화전리 566-2·566-4·567이 기재되어 있으므로 실제 매각 목록과 구별해서 확인해야 합니다.
• 임대관계·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 사용관계를 조사하세요. 대항력 여부가 확인되지 않은 점유자에 대해 인수위험이 없다고 확정하면 안 됩니다.
• 현황 도로와 지목 차이 확인. 목록 4·5번 일부 현황 도로 및 목록 5~8번의 공부·현황 차이를 지적도·토지대장·현장조사로 대조하세요.
• 매각 포함·제외 물건 확인. 제시외 수목은 포함되고 목록 5번의 컨테이너 2동은 제외됩니다. 명도, 이동, 철거와 관련한 실무적 부담을 점검하세요.
• 감정가와 실제 가치를 분리. 1,266,406,000원이라는 감정가만을 투자 기준으로 삼지 말고 건물별 이용상태, 토지의 유효 이용면적 및 비교 거래 사례를 확인하세요.
• 채권액·공동담보 확인. 근저당권의 채권최고액과 실제 피담보채무 잔액은 다를 수 있습니다. 토지와 건물의 공동담보관계, 실제 배당 및 말소 범위를 검토하세요.
• 원본 서류 최종 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관할 행정기관의 농지 관련 서류 발급 요건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 입찰”

이 물건은 말소기준권리가 명확하고 현재 배당계산상 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 말소되는 담보권이 많다는 사실과 낙찰자가 실제로 안전하게 취득할 수 있다는 사실은 별개입니다.

가장 중요한 조건은 목록 5·6·7·8번에 대한 농취증 또는 비농지 증빙 제출입니다. 해당 요건을 충족하지 못하면 입찰보증금 몰수 위험이 있고, 일부 토지의 도로 이용, 공부와 현황의 불일치, 제외 컨테이너 및 미확인 임대관계도 정리해야 합니다.

게다가 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 1,266,406,000원의 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 유찰 후 최저가가 내려가더라도 취득조건과 토지 이용상 제약이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 취득조건·점유관계·가격 검증이 선행되어야 하는 신중 접근형 물건입니다. 농지 관련 서류 발급 가능성을 확보하고, 일괄매각 대상의 실제 가치와 이용 가능성을 확인하기 전에는 신건 입찰을 보류하는 판단이 합리적입니다.