창원지방법원 2026타경10192. 경상남도 사천시 송포동 869-8을 포함하는 기타 건물 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 현재 소유자는 박현숙으로, 2022.11.18 임의경매에 따른 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 사천축산업협동조합 앞으로 채권최고액 137,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2025.07.14에는 포천축산업협동조합이 채권최고액 400,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 포천축산업협동조합의 신청에 따라 2026.03.25 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기부상 선후관계만 보면 권리 구조는 비교적 명확합니다. 문제는 권리의 복잡성보다 매각 대상의 구성과 실제 점유상태에 있습니다. 감정평가에서는 소매점·사무실, 창고 및 여러 토지가 함께 언급되고, 사남면 화전리와 송포동 소재 부동산이 구분되어 있습니다. 또한 제시외 건물은 매각에 포함되지만 일부 컨테이너는 제외됩니다. 따라서 아파트처럼 단순히 최저매각가와 인근 실거래만 비교하여 판단할 수 있는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10192 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 송포동 869-8 도로명주소: 경상남도 사천시 송포양계길 31 |
| 물건종류 | 기타 건물 + 토지 · 일괄매각 |
| 감정 이용상태 | 일련번호(3): 소매점 및 사무실 일련번호(11): 창고 |
| 감정 건물구조 | 일련번호(3): 일반철골구조 판넬지붕 단층 일련번호(11): 철골조 판넬지붕 단층 |
| 토지 현황 | 창고용지 · 631.0㎡ · 자연녹지지역 · 소로한면 |
| 토지 공시지가 | 135,500원/㎡ |
| 소유자 | 박현숙 (2022.11.18 임의경매로 취득 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 308,388,000원 / 308,388,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 경매신청 채권자 | 포천축산업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 550,355,328원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각 특별사항 | 일괄매각 · 제시외 건물 'ㄱ, ㄴ' 포함 · 목록 10 지상 이설 가능한 컨테이너 1동은 평가 및 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 사천축산업협동조합 근저당
현재 말소기준권리는 을구 7번, 2022.11.18 설정된 사천축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 137,000,000원이며, 송포동 869-8 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후의 포천축산업협동조합 근저당권(400,000,000원)과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
2023.12.14 설정된 전창수 명의의 근저당권 100,000,000원은 2025.03.27 이미 말소됐습니다. 그보다 오래된 케이씨피드 관련 근저당권·가압류 및 과거 경매개시결정 등도 등기부상 말소된 이력이 확인됩니다. 특히 2022.11.18 종전 경매 매각을 통해 기존 근저당권과 일부 압류·경매개시결정이 정리됐다는 점이 중요합니다.
② 점유·임대차 및 가격 — 권리 인수 추정과 시세 검증은 별개
확인된 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정평가의 임대관계 기재는 ‘미상’입니다. 따라서 임차인이 전혀 없다고 확정하거나, 현재 점유자가 소유자라고 단정할 수는 없습니다. 현장 점유자, 전입·사업자등록 여부, 임대차계약 및 보증금·확정일자를 확인해야 대항력과 인수 가능성을 최종 판단할 수 있습니다.
| 확인 항목 | 판단 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 신고된 임차보증금 인수액 없음 |
| 임대관계 | 미상 | 현장 및 관련 서류 확인 필요 |
| 대항력 | 점유·임대차 확인 전 판정 불가 | 미확인 점유자 발견 시 대항력 가능·미상으로 재검토 |
| 등기상 인수 | 0원 추정 | 말소기준 및 후순위 근저당권 매각소멸 |
가격 판단 역시 유보해야 합니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 308,388,000원으로, 신건에서 감정가 할인이 적용되지 않았습니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래, 최근 12개월 거래 평균 및 가격 추세가 확인되지 않아 이 가격이 시장가격보다 낮은지 또는 높은지 판단할 수 없습니다.
등기상 인수액 0원이라는 가정에서는 현재 최저가 낙찰 시 권리 인수를 반영한 실질취득액도 308,388,000원입니다. 취득 관련 세금·등기비용·명도비·수선비 등은 별도입니다. 일괄매각 물건인 만큼 개별 건물이나 특정 필지의 가격만으로 전체 매각가를 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,388,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,117,432원 |
| 1. 근저당 · 사천축산업협동조합 | 137,000,000원 | 137,000,000원 |
| 2. 근저당 · 포천축산업협동조합 | 400,000,000원 | 166,270,568원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 배당 합계 | 537,000,000원 | 303,270,568원 |
현재 최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 5,117,432원을 먼저 공제한 뒤, 사천축산업협동조합에 137,000,000원, 포천축산업협동조합에 166,270,568원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
근저당권 채권최고액 합계는 537,000,000원이고, 예상 채권 배당액은 303,270,568원이므로 233,729,432원의 미배당이 발생합니다. 이는 채권최고액 기준의 배당 부족액이지, 확정된 실제 채무잔액이나 매수인이 인수할 금액을 뜻하지 않습니다.
한편 경매 청구금액은 550,355,328원으로 기재되어 있습니다. 이는 경매신청의 청구금액이며, 포천축산업협동조합 근저당권의 채권최고액 400,000,000원과 동일한 개념이 아닙니다. 이를 별도의 근저당채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
유찰 시나리오 — 최저가와 미배당액의 변화
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 308,388,000원 | 303,270,568원 | 233,729,432원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 246,710,400원 | 242,456,454원 | 294,543,546원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 197,368,320원 | 193,805,164원 | 343,194,836원 | 0원 |
유찰에 따라 매각가격이 내려가면 채권자에게 배당되는 금액은 줄어들고 미배당액은 증가합니다. 그러나 현재 확인된 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 이러한 미배당 증가 자체가 매수인의 인수금액 증가를 뜻하지는 않습니다. 위 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각기일이나 변경된 최저매각가가 확정됐다는 의미는 아닙니다.
④ 입지·토지·건물 위험 (감정요항표 및 토지정보 기준)
- 주위환경. 사남면 화전리 소재 부동산은 화전마을 내 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역에 위치합니다. 송포동 소재 부동산은 남양중학교 서측 근거리에 있고, 주변 역시 단독주택과 농경지가 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물 이용상태. 일련번호(3)는 소매점 및 사무실, 일련번호(11)는 창고로 이용되고 있습니다. 철골구조 판넬지붕 단층건이며 기본 위생설비와 급배수설비가 기재되어 있습니다.
- 토지 특성. 송포동 연계 토지정보상 지목은 창고용지, 면적은 631.0㎡, 토지이용상황은 주거기타, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 소로한면입니다. 감정요항에서는 일련번호(10)의 자연녹지지역 및 소로2류 접합이 기재되어 있습니다.
- 용도지역 및 제한. 송포동 일련번호(10)는 자연녹지지역으로 기재되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 사남면 화전리 소재 일련번호는 계획관리지역, 일부 자연취락지구 및 비행안전제6구역 등의 제한이 기재되어 있어 필지별 확인이 필요합니다.
- 공부와 현황의 차이. 일련번호(5)는 공부상 답이나 현황은 전·잡종지 및 일부 도로 등이며, 일련번호(6~8)는 공부상 전이나 현황은 잡종지 상태입니다. 공부 지목만으로 이용 가능성을 판단해서는 안 됩니다.
- 제시외 건물. 감정서상 'ㄱ, ㄴ'으로 표시된 제시외 건물은 매각에 포함됩니다. 해당 건물의 실제 위치, 상태와 활용 가능성을 매각목록 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 컨테이너 제외. 일련번호(5)와 (10) 지상에 이동이 용이한 컨테이너가 기재되어 있으며, 특히 목록 10 지상의 이설 가능한 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 환금성. 토지와 소매점·사무실·창고가 결합된 일괄매각으로, 용도지역과 사용상태에 따라 잠재 매수자의 활용 범위가 달라질 수 있습니다. 비교 실거래가 확인되지 않아 환금성을 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리. 2022.11.18 사천축산업협동조합 근저당권을 기준으로 등기상 선후순위를 확인하고, 후순위 포천축산업협동조합 근저당권과 경매개시결정의 매각소멸 여부를 원본과 대조하세요.
- 점유·임대차. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차계약, 전입·사업자등록, 보증금·확정일자 등을 확인하고 대항력을 판단해야 합니다.
- 일괄매각 목록. 사남면 화전리와 송포동 소재의 각 토지 및 건물이 어떤 목록번호로 매각되는지, 감정평가 총액과 각 목록이 일치하는지 확인하세요.
- 제시외 건물. 매각에 포함된 'ㄱ, ㄴ'의 실제 구조·면적·사용상태를 확인하고, 공부상 건물과의 차이 및 사용상 제약을 검토하세요.
- 컨테이너. 목록 10 지상 컨테이너는 평가 및 매각에서 제외되므로 소유관계와 반출·점유 문제를 확인하세요.
- 토지 현황. 일련번호(5~8)의 공부상 지목과 실제 사용상태가 다른 점을 확인하고, 도로에 이용되는 부분 및 토지별 활용 제한을 검토하세요.
- 가격 검증. 최저가 308,388,000원을 저가라고 가정하지 말고, 일괄매각 토지·건물 각각의 시장가치와 현황을 검토해 응찰 상한을 정하세요.
- 명도와 인도. 소매점·사무실 및 창고의 실제 사용자를 조사하고, 낙찰 후 인도 절차와 시설물 반출 가능성을 검토하세요.
- 배당 추정. 예상 미배당 233,729,432원은 채권최고액 기준의 계산값입니다. 실제 배당은 확정채권액·집행비용·조세 등 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 물건목록을 대조하고 매각기일·조건 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “근저당 인수는 없어도, 물건 검증은 끝나지 않았다”
이 사건에서 가장 먼저 구분해야 할 것은 채권자의 미배당 위험과 매수인의 인수 위험입니다. 현재 최저가 308,388,000원을 기준으로 채권최고액 대비 미배당은 233,729,432원으로 예상되지만, 이 금액을 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다. 말소기준권리 이후의 근저당권이 매각으로 소멸하고 확인된 임차보증금이 없다는 전제에서는 권리 인수 0원으로 판단할 수 있습니다.
그러나 이것만으로 안전하거나 저렴한 경매라고 결론 내릴 수는 없습니다. 임대관계 미상, 여러 소재지의 일괄매각, 공부와 현황의 차이, 제시외 건물 포함 및 컨테이너 제외라는 확인 사항이 남아 있습니다. 비교 가능한 최근 실거래도 확인되지 않아 감정가가 적정한지 판단하기 어렵습니다.
따라서 이 물건은 등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실제 취득 대상·점유·가격에 관한 추가 검증이 필요한 경매로 평가합니다. 매각목록과 현장을 대조하고 임대차·점유관계를 확인한 뒤, 토지별 규제와 건물의 실제 사용가치를 반영해 입찰 여부를 결정해야 합니다. 권리는 조건부 양호, 가격과 물건 현황은 검증 전. 현재 단계에서는 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
