창원지방법원 2026타경10395. 경상남도 사천시 동금동 57-3에 위치한 토지와 건물의 경매입니다. 감정평가상 건물은 1층 점포 3개호와 2층 사무실로 사용되는 건물, 별도 주택으로 구성됩니다. 연립·다세대 및 토지가 포함된 물건으로 분류되지만 실제 이용상태는 상업시설과 주거시설이 혼재한 구조입니다. 따라서 일반 아파트와 동일한 방식으로 권리와 시세를 판단해서는 안 됩니다.

등기부상 말소기준은 2014.12.16 설정된 거제축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 820,000,000원이며, 이후 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전되었습니다. 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 근저당권보다 앞서 전입신고한 이영숙의 권리는 별도 문제입니다. 배당 이후에도 보호받는 임차권이 존재하는지 확인하지 않으면 실제 취득비용을 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

2014.12.16 근저당권이 말소기준권리입니다. 장목농업협동조합 가압류 70,946,198원과 사천시의 후순위 압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 과거 설정됐다가 말소된 근저당권과 취하된 경매개시결정은 현재 유효한 말소기준권리로 보지 않습니다.

다만 선순위 임차인이 존재할 수 있는 만큼 등기부상 담보권 소멸과 점유·임대차 인수 여부를 구분해야 합니다. 특히 이영숙은 말소기준권리보다 앞선 전입신고가 확인되어 있습니다. 실제 점유, 임대차 목적물, 보증금, 주민등록의 연속성 및 대항요건을 확인하기 전까지는 매수인 인수위험을 배제할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명

현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 임차인은 4명입니다. 그중 3명은 말소기준권리 이후 전입신고했으며, 이영숙 1명은 말소기준권리 이전에 전입신고했습니다. 보증금이 확인되는 임차인은 박민지와 김서영이며, 천혜원과 이영숙은 보증금이 확인되지 않습니다.

③ 실질취득비용 — 최저가만으로는 부족하다

현재 최저매각가는 788,776,800원입니다. 하지만 이영숙의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰자가 최종적으로 부담할 수 있는 금액도 확정되지 않습니다.

제시된 배당 추정에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 그러나 이는 선순위 임차인의 보증금과 실제 인수 여부가 확인된 결과가 아닙니다. 이영숙의 보증금 확인과 배당 가능액 검토가 선행되어야 하므로, 실질취득비용은 현재 산정 보류가 타당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 788,776,800원 가정)

집행비용 10,287,768원을 차감하고 근저당 채권에 778,489,032원이 배당되는 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으며, 실제 채권액·배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 선순위 임차인 이영숙의 보증금과 권리관계를 반영한 최종 배당표가 아닙니다. 표의 채권자 미배당액은 매수인이 인수하는 보증금과 다른 개념입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수위험은 남는다

유찰에 따라 최저매각가는 낮아지지만 채권자 미배당액은 늘어납니다. 단, 채권자 미배당액이 곧 낙찰자 인수금액은 아닙니다. 근저당권과 후순위 가압류의 미회수 채권은 원칙적으로 매각에 따른 권리소멸 문제로 정리되는 반면, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별도 검토 대상입니다.

⑥ 시세·가격 메리트 — 판단 보류

이 물건은 토지와 복수 건물, 점포·사무실·주택이 혼재된 일괄매각 대상입니다. 일반 공동주택의 면적당 실거래 평균을 그대로 적용하기 어렵고, 동일 조건의 최근 거래가격이 확인되지 않아 현재 감정가의 시장 대비 적정성을 평가하기 어렵습니다.

토지 중 확인되는 면적은 373.9㎡, 공시지가는 550,700원/㎡이며, 일반상업지역에 속합니다. 다만 개별 토지의 공시지가만으로 일괄매각 대상 전체 건물과 토지의 시세를 평가할 수 없습니다.

⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 사천시 동금동 사천경찰서 남측 및 서측 인근에 위치하며, 근린생활시설·공공시설과 기존 주택이 혼재한 상가지대입니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물 이용. 기호(2)는 1층 점포 3개호, 2층 사무실이며 기호(4)는 주택입니다. 상가 임대수익과 주거시설의 사용 가능성을 각각 검토해야 합니다.
• 건물 구조. 기호(2)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물, 기호(4)는 시멘트 블록조 단층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며, 확인된 토지는 지목 '대', 상업용 이용상황, 평지·세로장방형이고 광대로한면의 도로접면 조건을 가집니다.
• 규제. 일반상업지역·가축사육제한구역 등이 확인되며, 일부 토지에는 교육환경보호구역·상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 각 필지별 규제와 실제 이용 가능성을 확인해야 합니다.
• 현황 차이. 기호(4) 건물의 공부상 지붕과 현황 지붕이 다르며, 공부상 57-18번지와 현황 57-3번지의 소재지 차이가 명시되어 있습니다. 현황을 기준으로 평가되었습니다.
• 환금성. 점포·사무실·주택 및 토지가 결합된 일괄매각 대상이므로 각 용도별 임대수요, 공실, 수선비와 재매각 시 매수층을 분리해 평가하는 것이 필요합니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 임차인 이영숙. 2014.08.06 전입신고의 연속성, 실제 점유, 임대차 목적물, 계약서·보증금·확정일자·배당요구 및 대항력 충족 여부를 우선 확인하세요.
• 실질취득비용 재계산. 이영숙이 대항력 있는 임차인으로 인정된다면 예상 배당을 반영한 실제 인수 보증금을 계산하고, 그 금액을 낙찰가에 더하여 투자비용을 판단하세요.
• 천혜원 보증금. 보증금 미상 임차인이므로 계약 내용과 점유관계를 확인해야 합니다.
• 박민지 배당요구. 10,000,000원 보증금 및 2026.08.27 배당요구 사실과 함께, 배당순위와 실제 배당 가능성을 확인하세요.
• 김서영 임대차. 5,000,000원 보증금 및 650,000원 월차임의 계약관계, 점유 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 사업장별 점유관계. 1층 점포 3개호와 2층 사무실, 별도 주택의 실제 사용자를 각각 확인하고, 상가임대차 및 주택임대차 관계를 구분하세요.
• 일괄매각 대상 확인. 제시외 건물 ‘ㄱ~ㄹ’의 위치와 면적, 건물별 현황, 토지 경계 및 실제 이용관계를 감정평가서 도면과 현장에서 대조하세요.
• 인도·명도 비용. 다수 점유자가 존재하는 물건으로, 권리 소멸 여부와 별개로 점포·주택별 인도 협의 및 명도비용을 검토하세요.
• 세금·체납. 당해세, 공과금, 각종 체납과 배당 우선순위를 확인하고 예상배당을 다시 계산하세요.
• 원본 최종 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 인수액이다”

이 물건의 핵심은 최저매각가 788,776,800원이 아닙니다. 2014.12.16 말소기준권리보다 앞서 전입신고한 이영숙의 임차권입니다. 보증금과 실제 대항력·배당 여부가 확인되지 않은 이상, 최저가만 보고 저렴하다고 판단하거나 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.

후순위 임차인 3명에 대해서도 배당과 명도 절차를 살펴야 하고, 점포·사무실·주택 및 토지가 결합된 일괄매각 특성상 현황 대조도 필수입니다. 유찰이 진행되어 최저가가 낮아지더라도 선순위 임차보증금의 인수 가능성이 해소되지 않는다면 실제 비용상 이점은 제한될 수 있습니다.

결론은 권리확인 우선, 가격평가 보류입니다. 이영숙의 보증금 및 대항력, 실제 인수액을 먼저 확정한 뒤 전체 일괄매각 대상의 시장가치와 비교해야 합니다. 그 전에는 신건 입찰을 신중히 보류하는 판단이 타당합니다.