광주지방법원 2026타경50107. 이번 물건은 여수시 웅천동 '웅천퍼스트시티' 제1동 1층 122호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 현장조사 당시 공실로 확인됐습니다. 소유자는 이광익으로, 2023년 2월 24일 매매를 원인으로 같은 해 3월 20일 소유권을 취득했습니다. 당시 등기에 기재된 거래가액은 661,799,700원입니다.

같은 날 청송군산림조합의 채권최고액 1,536,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2024년 한 차례 임의경매가 개시됐다가 취하됐고, 2026년 1월 30일 다시 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이번 사건의 청구금액은 1,344,626,881원입니다. 채권최고액은 이 물건에만 설정된 별도 대출잔액으로 단정할 수 없으며, 공동담보 관계까지 고려해 해석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 과거 신탁도 정리

핵심은 2023.03.20 청송군산림조합의 을구 1번 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 정상적인 매각·대금납부 절차를 거치면 해당 근저당권과 그 이후의 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기에는 과거 코리아신탁주식회사의 신탁등기가 등장하지만, 각각 말소되거나 신탁재산 귀속에 따른 소유권이전으로 정리된 이력이 확인됩니다. 현재 소유권자는 이광익입니다. 과거 신탁의 존재만으로 현 낙찰자가 신탁상 권리를 별도로 인수한다고 볼 근거는 없습니다.

② 임차인·점유 분석 — 공실이지만 관리비가 남는다

신고된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있으며, 감정평가에서도 현장조사 당시 공실인 것으로 나타납니다. 따라서 현재 확인되는 임차보증금의 대항력 인수나 임차인에 대한 우선변제 문제는 없습니다.

그러나 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재했습니다. 따라서 공실 기재를 근거로 보증금 인수 위험이 절대적으로 없다고 확정하기보다는, 입찰 직전 점유 상태와 전입·사업자등록 등 관련 현황을 재확인하는 것이 안전합니다.

③ 가격 분석 — 신건 660,000,000원이 저렴한지는 미확인

현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 660,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이며, 2023년 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 661,799,700원입니다.

두 금액이 가까워 보이더라도 2023년 취득가격을 현재의 거래 시세로 대체해서는 안 됩니다. 특히 상가형 근린시설은 같은 건물이라도 도로 노출, 출입구 접근성, 전면 폭, 전용면적, 임대료 및 공실 기간에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다. 이 물건의 현재 시점 최근 실거래 및 임대수익 자료가 확인되지 않은 상태이므로, 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 660,000,000원 가정)

집행비용 9,000,000원은 추정치입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 단순 예상배당이며, 실제 채권잔액·공동담보 배당 관계·당해세·법정 우선채권 등에 따라 변동할 수 있습니다. 미배당액은 채권자 측 회수 부족액에 관한 계산이며 매수인이 그대로 떠안는 채무가 아닙니다.

감정가 660,000,000원에 낙찰된다는 가정에서 집행비용을 제외한 651,000,000원이 근저당권자에게 배당됩니다. 채권최고액 기준 예상 부족분은 885,000,000원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 시세 검증은 별개

위 계산에서는 회차가 바뀌어도 매수인의 근저당·임차보증금 인수 예상액은 0원으로 유지됩니다. 대신 매각대금이 감소하면서 근저당권자의 예상 미배당액이 커집니다. 채권 부족액이 크다는 이유만으로 이를 낙찰자가 추가로 갚아야 하는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)

• 입지. 여수시 웅천동 소재 이순신공원 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설 및 근린공원이 혼재하는 주상혼용지역이 형성돼 있습니다.
• 상가 용도. 웅천퍼스트시티 제1동 1층 122호이며, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 현장조사 당시에는 공실입니다.
• 교통·도로. 차량 접근이 가능하고 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다. 토지는 남서측 광대로와 북동측 중로에 접하며, 북동측으로 진출입합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물입니다. 외벽은 석재붙임·강화유리 등으로 마감돼 있으며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지 특성. 토지정보상 일반상업지역, 지목 대, 상업용 이용, 평지이며 공시지가는 2,424,000원/㎡입니다. 전체 토지면적은 4,144.8㎡로, 해당 호실의 전유면적이나 개별 대지권 면적을 뜻하지는 않습니다.
• 공법상 제한. 감정평가상 일반상업지역·자연녹지지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·장애물제한표면구역·국가산업단지·특별대책지역 등이 기재돼 있습니다. 해당 호실 및 대지권에 적용되는 구체적 제한은 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 주변에 공동주택과 근린시설이 존재하지만, 이 상가의 현재 실거래·임대수익·공실 기간은 확인되지 않습니다. 따라서 유동인구만으로 임대수요나 매각 가능성을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 관리비 미납 내역 확보. 명세서에 체납이 명시돼 있습니다. 관리주체에 총 미납액과 공용부분·전유부분별 내역, 연체료, 낙찰자에게 청구할 예정인 범위를 확인해야 합니다.
• 공실·점유 재확인. 현황상 공실이지만 입찰 직전 출입·점유 상태, 임대차계약 존재 여부, 사업자등록 관련 사항을 다시 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 121호 공동담보 일부소멸 및 137호·138호 공동담보 관계를 확인하고, 매각 대상이 122호임을 명확히 구분해야 합니다. 근저당 채권잔액과 공동담보 배당 관계도 점검 대상입니다.
• 과거 경매 취하 이력 확인. 2024년 경매가 취하돼 2025년 말소된 후 새 경매가 개시된 이력이 있습니다. 종전 사건과 현 사건의 절차 및 권리변동을 구분해 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 웅천퍼스트시티 및 인근 유사한 1층 근린상가의 최근 실거래, 실제 임대료, 공실 기간, 임차 수요를 조사해야 합니다. 2023년 거래가액을 현재 시세로 그대로 사용하면 안 됩니다.
• 현장 상품성 확인. 122호의 실제 위치, 도로 노출, 출입 동선, 전면 폭, 간판 가시성, 내부 시설 상태 및 영업 가능 업종을 점검해야 합니다.
• 취득 부대비용 계산. 매각대금 외 취득세 등 세금, 등기비용, 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 시설 보수비 및 공실 유지비용을 별도로 계산해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 대지권 관계 및 매각조건을 입찰 전에 최신본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 위험 0원”

이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 결론은 청송군산림조합의 근저당권과 경매개시결정등기가 매각으로 소멸할 것으로 예상되고, 확인된 임차보증금 인수액은 없다는 점입니다. 과거 신탁등기도 정리된 이력으로 나타나, 등기상 권리 소멸 구조 자체는 비교적 명확합니다.

하지만 이 물건은 공실인 1층 근린생활시설입니다. 매각물건명세서에 관리비 미납이 명시돼 있고, 최근 거래가격이나 임대수익을 바탕으로 660,000,000원의 가격 적정성을 판단할 근거도 부족합니다. 2023년 거래가액이 661,799,700원이라는 사실만으로 현재 최저매각가에 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.

또한 채권최고액 기준 885,000,000원의 예상 미배당이 발생한다는 사실은 채권자에게 중요한 회수 위험이지, 매수인이 추가 부담할 금액을 의미하지 않습니다. 경매 채권 부족분과 관리비 등 실제 취득·보유비용을 철저히 분리해서 봐야 합니다.

종합 판단은 권리 인수 측면에서는 비교적 양호하지만 가격·환금성 측면에서는 신중한 검토가 필요한 물건입니다. 현 단계에서는 저가매수로 단정하기 어렵고, 관리비 체납액과 상가 실거래·임대수익을 확인한 후 입찰가를 결정하는 것이 타당합니다.