광주지방법원 2026타경50107. 전라남도 여수시 웅천동 웅천퍼스트시티 제1동 제1층 제138호에 대한 임의경매입니다. 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설로, 감정평가 현장조사 당시 공실 상태였습니다. 소유자 이광익은 2023년 3월 20일 소유권이전을 마쳤고, 같은 날 청송군산림조합 앞으로 채권최고액 1,536,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권에는 다른 호실도 공동담보로 기재되어 있습니다.

이후 2024년 임의경매가 개시됐다가 취하됐으며, 2026년 1월 30일 새로운 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 중간에는 여수시의 압류도 존재합니다. 하지만 매수인 관점에서 더 중요한 것은 등기부상 채권 총액 자체가 아니라 어떤 권리가 매각 후 존속하고, 실제로 무엇을 부담하는지입니다.

현재 배당 추정상 인수액은 0원입니다. 반면, 상가의 실제 임대수요와 시세, 이미 발생한 관리비 체납 문제는 별도로 검토해야 합니다. 인수할 등기상 채권이 없다는 사실이 곧 좋은 가격에 낙찰받는다는 의미는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소기준, 후순위 압류 소멸

등기부상 핵심 권리는 2023년 3월 20일 설정된 청송군산림조합 근저당권입니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이후 등기된 여수시 압류 및 현재 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

한편 2021년과 2023년의 신탁 관련 등기가 확인되지만, 해당 신탁등기는 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 소유자는 이광익으로 등재되어 있습니다. 기존 신탁관계가 현 경매에서 곧바로 별도의 인수권리가 된다고 볼 근거는 없습니다.

② 점유·임차·관리비 — 공실이지만 확인은 필요

감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 매각물건명세서에도 공실로 기재되어 있고, 확인된 임차인은 없습니다. 이에 따른 매수인 보증금 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다.

다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현재 공실이라는 사실만으로 과거 임대관계나 점유권원이 모두 확인됐다고 볼 수는 없습니다. 입찰 전 실제 점유 상태와 임차권 관련 서류를 대조하는 것이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 최저가 490,000,000원의 메리트는 미확인

이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 490,000,000원입니다. 매수인이 인수하는 등기상 권리금액이 0원이므로, 신건 최저가 기준 실질취득의 기본금액 역시 490,000,000원입니다. 다만 취득세·등기비용·관리비 정산 등 실제 취득 과정의 부대비용은 별도로 발생할 수 있습니다.

2023년 소유권이전 당시 등기부상 거래가액은 479,565,000원입니다. 그러나 이는 과거 취득가격으로, 현재의 상가 시장가치를 입증하는 최근 실거래 시세로 사용할 수 없습니다.

유찰 시 최저가가 낮아지는 시나리오는 있지만, 그 사실만으로 상가의 저평가 여부를 판단할 수는 없습니다. 공실 근린시설의 적정 가격은 임대 가능한 수준, 공실 지속 가능성, 관리비와 유지비용, 유사 상가 거래사례까지 함께 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 490,000,000원 가정)

집행비용은 약 매각가의 1.5%를 적용한 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준 계산이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보 관계와 실제 채권액에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

신건 가격으로 매각되면 집행비용 7,300,000원을 제외한 482,700,000원이 청송군산림조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 기준 예상 미배당액은 1,053,300,000원이며, 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 증가, 인수액은 동일

청송군산림조합의 경매 신청 청구금액은 1,344,626,881원입니다. 각 회차의 예상 배당금만으로는 신청채권 전액을 충족하지 못합니다. 다만 이는 채권자의 배당 회수 문제이며, 매수인에게 미배당 채권이 그대로 승계된다는 뜻은 아닙니다.

유찰될수록 낙찰에 필요한 기본금액은 내려갈 수 있습니다. 하지만 상가의 적정 매수가격을 결정하려면 매매 시세뿐 아니라 실제 임대 가능성과 수익성도 확인해야 합니다. 공실인 상태에서 단순히 감정가 대비 할인율이 커졌다는 이유만으로 투자성이 확보됐다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 여수시 웅천동 소재 이순신공원 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지·근린생활시설·근린공원 등이 혼재한 주상혼용지대가 형성되어 있습니다.
• 접근성. 본건까지 차량 접근이 가능하고 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다. 남서측으로 광대로, 북동측으로 중로에 각각 접하며 북동측을 통해 진출입합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물의 1층 근린생활시설입니다. 외벽은 석재붙임·강화유리·몰탈 위 페인팅 마감 등, 내부는 몰탈 위 페인팅과 타일 바닥 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비 등이 갖춰진 것으로 조사되어 있습니다.
• 토지. 전체 대지면적은 4,144.8㎡이며, 지목은 대, 이용상황은 상업용입니다. 공시지가 자료상 ㎡당 2,424,000원입니다. 이는 개별 138호의 전용면적이나 해당 호실 시세를 의미하지 않습니다.
• 토지이용 및 규제. 일반상업지역·자연녹지지역·지구단위계획구역, 대로2류 및 중로2류 접합, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역· 국가산업단지·특별대책지역 등이 기재되어 있습니다. 개별 호실에 적용되는 세부 제한은 원본으로 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부도 해당 없음으로 확인됩니다.
• 환금성. 근린생활시설은 아파트와 달리 상권·유동인구·업종 적합성·임대수익·공실 기간 등에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 현재 공실이므로 실제 임대 가능성과 재매각 시 수요를 별도로 검증하는 것이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 관리비 체납액 확인. 매각물건명세서에 미납 사실이 명시되어 있습니다. 관리사무소 등을 통해 체납 총액·기간·공용부분 구분을 확인하고 매수인이 부담할 가능성이 있는 금액을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 실제 공실 여부. 감정평가 및 매각물건명세서상 공실이지만, 입찰 직전 현장 점유 상태, 출입 가능 여부 및 과거 임대관계를 확인하세요.
• 상가 시세 검증. 감정가 490,000,000원을 현재 시장가격으로 그대로 인정해서는 안 됩니다. 같은 건물 또는 인근의 유사 상가 실거래와 매물 호가를 비교하세요.
• 임대수익성 분석. 예상 임대료와 보증금, 공실 유지기간, 관리비 및 유지비용을 확인하여 실제 보유수익과 현금흐름을 검토하세요.
• 공동담보 근저당 대조. 청송군산림조합 근저당은 다른 호실과 공동담보 관계가 있고 일부 공동담보 소멸 기록도 있습니다. 현재 유효한 담보 범위와 경매 서류를 함께 확인하세요.
• 과거 경매 취하 이력. 2024년 임의경매개시결정은 2025년 12월 취하에 따라 말소됐습니다. 현재 2026타경50107 사건과 구분하고 과거 취하 경위를 필요에 따라 점검하세요.
• 압류 관련 확인. 여수시 압류는 매각 소멸로 분류되지만, 조세채권 및 실제 배당관계는 최신 서류와 대조하세요.
• 소재지 표기 확인. 사건 소재지는 전라남도 여수시로 표시되며, 등기사항전부증명서에는 전남광주통합특별시 여수시라는 표기도 나타납니다. 입찰 전 등기부·건축물대장·매각물건명세서의 동일 물건 여부를 지번·동·층·호수 기준으로 확인하세요.
• 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관리비 내역 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자위험 0”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 청송군산림조합 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사상 공실이며 확인된 임차인도 없어 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 채권최고액 1,536,000,000원의 근저당이 설정된 근린생활시설이라는 사실보다 실제 입찰 판단에서 중요한 것은 이 상가를 얼마에 취득하고, 어떻게 활용하며, 향후 얼마에 임대하거나 처분할 수 있는지입니다.

현재 최저매각가는 490,000,000원으로 감정가와 같습니다. 공실이고 관리비 미납 사실이 확인되지만, 최근 실거래와 임대수익에 대한 검증은 이뤄지지 않았습니다. 따라서 지금 단계에서 신건 가격을 매력적인 투자 기회로 평가하기는 어렵습니다.

권리 인수 부담은 낮지만, 가격 판단은 보류. 이 사건의 핵심은 대규모 미배당 채권이 아니라 관리비 체납 규모, 실제 임대수익성, 근린생활시설의 환금성과 적정 취득가격입니다. 이러한 조건이 확인된 뒤에야 신건 입찰 또는 유찰 후 접근의 경제성을 판단할 수 있습니다.