광주지방법원 2026타경50107. 전라남도 여수시 웅천동 웅천퍼스트시티 제1동 제1층 제137호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 용도는 근린생활시설이며, 철근콘크리트구조 7층 건물의 1층에 위치합니다. 현장조사 당시 공실로 확인된 상가입니다.

소유자 이광익은 2023년 3월 20일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 당시 등기상 거래가액은 414,557,300원입니다. 같은 날 청송군산림조합 명의로 채권최고액 1,536,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 본 호실뿐 아니라 웅천퍼스트시티 다른 호실과 함께 설정된 공동담보입니다.

이후 2024년 임의경매개시결정이 있었으나 2025년 취하되어 해당 경매개시결정 등기는 말소됐고, 2026년 1월 30일 다시 임의경매가 개시됐습니다. 현재 경매의 신청채권자 역시 청송군산림조합이며 청구액은 1,344,626,881원입니다.

여기서 중요한 것은 근저당권 채권최고액이나 미배당액이 크다고 해서 이를 낙찰자가 부담하는 것은 아니라는 점입니다. 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 미납 관리비는 별개의 문제이며, 공용부분 관리비 등의 부담 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 근저당과 취하된 과거 경매

권리분석의 기준점은 2023년 3월 20일 청송군산림조합 근저당권입니다. 현재 진행 중인 임의경매 역시 이 채권자의 신청에 따른 것으로, 근저당권과 그 이후 설정된 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 없음. 현장조사 및 매각물건명세서에서는 공실로 파악됩니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 승계하는 유형은 아닙니다. 다만 감정평가상 임대관계가 명확히 확인되지 않은 부분도 있으므로, 실제 인도 상태와 새로운 점유 발생 여부를 입찰 직전 확인하는 것이 안전합니다.

② 가격 판단 — 신건 430,000,000원, 시세 검증이 먼저

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 430,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가에 대한 할인 없이 입찰이 시작됩니다.

2023년 소유권이전 당시의 거래가액은 414,557,300원이지만, 이는 과거 취득가액입니다. 현재 동일 건물의 다른 근린생활시설 거래나 인근 유사 상가의 최근 거래가격을 대신할 수는 없습니다.

현 단계에서 감정가가 적정한지, 최저가가 최근 시세보다 낮은지를 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 특히 상가는 같은 건물이라도 도로 노출, 출입 동선, 전면 폭, 임대 가능성 등에 따라 가치가 달라질 수 있어 감정가만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 430,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용을 제외한 금액이 청송군산림조합 근저당권에 배당됩니다. 공동담보 근저당권의 채권최고액이 매각대금을 크게 웃돌아 채권자 미배당액이 발생하는 구조입니다.

집행비용은 추정치이며, 근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 실제 배당은 확정된 채권액, 공동담보 관계, 집행비용, 당해세 및 법정 우선배당 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당액

현재 신건의 최저매각가는 430,000,000원입니다. 아래는 회차별 매각가를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 실제 다음 회차의 진행 및 최저가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.

모든 시나리오에서 예상 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 근저당권의 미배당 채권액은 청송군산림조합의 회수되지 않은 채권을 의미하며, 낙찰자가 추가로 지급할 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 여수시 웅천동 소재 이순신공원 남서측 인근의 웅천퍼스트시티에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재한 주상혼용지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다. 남서측으로 광대로, 북동측으로 중로에 접하고 북동측에서 진출입합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물의 1층으로, 외벽은 석재·강화유리·몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비 등이 있습니다.
• 이용 현황. 근린생활시설로, 현장조사 당시 공실입니다. 공실은 점유 인도 측면에서는 유리할 수 있지만, 즉시 확보되는 임대수익이 없다는 점은 가격 판단에서 불리하게 작용할 수 있습니다.
• 토지 및 규제. 토지는 주상용 건부지로 이용되고 있으며, 일반상업지역·자연녹지지역·지구단위계획구역 등의 규제가 확인됩니다. 대로2류·중로2류 접합, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 국가산업단지 및 특별대책지역 사항이 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,424,000원/㎡이며, 토지면적은 4,144.8㎡입니다. 이는 건물 부지 관련 정보로서 본 호실의 직접적인 매매가격을 뜻하지 않습니다.
• 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 주거용 아파트와 달리 상권, 상가 전면 노출, 임대수익, 공실 기간에 따른 영향을 크게 받습니다. 현재 공실이며 실거래 비교가 확보되지 않아 매각 환금성을 낙관하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 관리비 미납액 확인. 관리주체를 통해 총 미납액, 공용부분과 전유부분의 구분, 연체료, 매수인에게 청구될 수 있는 항목을 확인해야 합니다. 미납이 명시된 만큼 우선적으로 점검할 사항입니다.
• 공실 상태 재확인. 현장조사상 공실이더라도 매각기일 전에 새로운 점유나 임대차 관계가 발생했는지 확인해야 합니다. 상가 내부 상태와 인도 가능 여부도 현장에서 점검해야 합니다.
• 상가 시세 조사. 웅천퍼스트시티 같은 층의 유사 호실과 인근 근린생활시설의 최근 매매 사례를 비교해 감정가 430,000,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
• 실제 임대 가능성. 월차임·보증금 시세, 공실 기간, 업종 적합성, 공용관리비 수준을 확인해 실제 임대수익 기준으로 매입가격을 산정해야 합니다.
• 공동담보 관계. 제121호·제122호·제138호의 공동담보 기재와 제121호의 일부소멸 사항, 잔여 채권 및 다른 호실의 담보처리 현황을 확인해야 합니다.
• 과거 취하 이력. 2024년 개시된 임의경매가 2025년 취하되고 2026년 다시 개시된 경위와 현재 사건의 진행 상태를 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서와 법원 매각공고를 대조해 권리변동, 점유, 관리비 및 매각조건을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 좋은 가격이라는 뜻은 아니다”

웅천퍼스트시티 137호의 등기·임차권 구조는 비교적 단순합니다. 청송군산림조합 근저당권이 말소기준이며, 현재 임차인 없이 공실로 조사된 상가입니다. 근저당권의 채권최고액 1,536,000,000원이나 예상 미배당액 1,112,700,000원을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 신건 최저가 430,000,000원이 최근 상가 실거래 시세나 임대수익 대비 적정한지 확인되지 않았습니다. 여기에 관리비 미납이라는 구체적 부담 가능성이 존재하고, 현재 공실이어서 임대수익과 향후 환금성을 추가로 검증해야 합니다.

권리 인수는 낮은 위험, 가격과 운용은 신중한 검토가 필요한 물건. 신건 단계에서 단순히 근저당이 말소되고 인수액이 없다는 이유만으로 접근하기보다, 관리비 미납 내역과 실제 상가 시세·임대 가능성을 먼저 확인하는 것이 합리적입니다. 권리는 통과 가능하지만, 가격 매력은 아직 확인되지 않았습니다.