전주지방법원 2025타경31930. 전주시 완산구 중화산동2가 616, 중화산로 68에 위치한 집합건물 4층 401호입니다. 매각 대상의 용도는 근린시설이고, 소유자는 유한회사선행개발입니다. 2021년 4월 9일 전주복지신용협동조합이 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이를 기초로 임의경매가 진행됐습니다. 이후 해당 신용협동조합은 전주혁신신용협동조합으로 명칭이 바뀌었으며, 근저당권에는 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기까지 존재합니다.
그런데 이 사건의 핵심은 근저당권이 아닙니다. 근저당권보다 먼저 설정된 전세권입니다. 을구 11번 전세권은 2013년 5월 13일 설정됐으며, 전세금은 30,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 이 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와는 분명히 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31930 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 616, 4층 401호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산로 68 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 유한회사선행개발 (2017.10.23. 소유권이전등기) |
| 감정가 | 222,000,000원 |
| 최저매각가 | 222,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 입찰보증금 | 법원 매각공고 확인 필요 |
| 경매 신청 청구액 | 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2021.04.09. 을구 17번 근저당권 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 매수인 인수권리 | 을구 11번 전세권 · 전세금 30,000,000원 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 남는다
설정일: 2013.05.13
전세금: 30,000,000원
범위: 4층 401호 전유부분 전부
등기된 존속기간: 2013.05.10 ~ 2015.05.09
매각 후 처리: 매수인 인수 · 말소되지 않음
등기된 존속기간이 지났더라도 말소되지 않은 전세권의 처리와 전세금 반환관계는 별도로 확인해야 합니다. 특히 이 사건은 매각물건명세서가 해당 전세권의 인수를 명시하고 있으므로, 단순히 기간이 종료됐다는 이유로 소멸한 권리라고 판단해서는 안 됩니다.
2021년 4월 9일 설정된 을구 17번 근저당권은 말소기준권리입니다. 이후의 전주시완산구 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이미 말소된 압류·과거 경매기록을 현재의 인수채무로 혼동해서는 안 됩니다.
또한 근저당권의 채권최고액은 480,000,000원이지만, 이것이 곧 실제 배당채권액 또는 매수인이 부담할 채무액을 의미하지는 않습니다. 2026년 4월 16일에는 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권이전등기가 이뤄졌으므로, 실제 채권자와 배당수령권자 역시 최종 서류에서 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 401호와 다른 호실을 구별해야 한다
점유·임차 조사에는 여러 개인과 법인이 등장합니다. 그러나 모든 기록이 이번 매각 대상인 401호의 임차관계라는 뜻은 아닙니다. 특히 402호, 502호, 503호로 표시된 점유기록을 401호의 보증금 인수액에 그대로 합산하는 것은 위험합니다.
| 성명 / 법인 | 점유 부분 | 전입·등록일 | 보증금 표기액 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이홍구 | 강석빌딩 58.6㎡ | 2006.02.16 | 2,000 |
대항력 有
우선변제 미확인
승계 해당 없음 · 401호 해당 여부 확인 |
| (주)세화엔지니어링 (대표 박석순) |
4층 401호 (229.41㎡) | 2013.05.16 | 3,000 |
대항력 有
우선변제 미확인
승계 해당 없음 · 매각대상 직접 관련 |
| 주식회사 웅진씽크빅 (대표 윤승현) |
402호 | 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
승계 해당 없음 · 타 호실 표시 |
| 이강준 | 5층 502호·503호 (231.406㎡) | 2021.07.02 | 미상 |
기재상 대항력 無
우선변제 미상
승계 해당 없음 · 관계인 여부 확인 |
| (유)선행에너지 (대표 장소영) |
503호 (37.05㎡) | 2013.08.16 | 1,000 |
대항력 有
우선변제 미확인
승계 해당 없음 · 타 호실 표시 |
| 주식회사 | 범위 미상 · 주거 표시 | 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
승계 해당 없음 · 배당요구 2026.01.09 |
보증금 2,000·3,000·1,000은 조사기록의 표기값입니다. 원화 환산 단위가 확정되지 않았으므로 임의로 원 또는 만원 단위를 적용하지 않았습니다. 또한 대항력 표시는 조사기록상 판정이며, 실제 인수 여부는 해당 호실의 점유·사업자등록·법률관계 확인이 필요합니다.
따라서 해당 임차보증금은 낙찰가와 별개로 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 이 경우 단순 낙찰가가 아닌 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 합한 실질취득금액으로 경제성을 판단해야 합니다.
이홍구의 점유 범위는 강석빌딩 58.6㎡로 표시되어 있어 401호 포함 여부를 확인해야 합니다. 반면 웅진씽크빅, 이강준, 선행에너지는 각각 다른 호실이 직접 표시돼 있으므로 이들의 보증금을 이번 401호 매수인이 자동으로 인수한다고 판단할 수 없습니다. 점유 범위가 확인되지 않은 주식회사 명의의 배당요구도 401호 관련 여부와 권리발생 시점을 확인해야 합니다.
이강준은 등기부에 등장하는 채무자·과거 소유자와 이름이 동일합니다. 임차인인지, 관계인인지, 독립적인 보증금 반환채권이 존재하는지 확인이 필요합니다. 이름이 같다는 사실만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,908,000원 |
| 1. 을구 11번 전세권 · 청수엔지니어링 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 전주복지신협 설정분 | 480,000,000원 | 188,092,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 510,000,000원 | 218,092,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 291,908,000원 |
선순위 전세권의 배당 여부는 배당요구 및 권리의 소멸 여부와 연결되므로, 30,000,000원이 실제 배당되면서 동시에 전세금 전액이 인수된다고 확정할 수 없습니다. 이 표는 배당 산식상의 가정일 뿐이며, 법원이 정한 인수권리의 처리와 실제 배당관계를 우선 확인해야 합니다.
따라서 아래 차트 역시 가정상 매각대금 배분으로 읽어야 하며, 전세권의 소멸이나 매수인 부담 해소를 보증하는 자료는 아닙니다.
집행비용은 추정치입니다. 채권자 미배당액에는 매수인이 당연히 인수하지 않는 근저당 채권 부족분도 포함되므로, 291,908,000원 전체를 매수인 부담액으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 채권액과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수권리는 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 222,000,000원 | 218,092,000원 | 291,908,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 177,600,000원 | 174,313,600원 | 335,686,400원 |
| 2회 유찰 (64%) | 142,080,000원 | 139,290,880원 | 370,709,120원 |
매각가격이 내려가면 매각대금에서 배당받지 못하는 채권액은 커집니다. 그러나 이 미배당액이 전부 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 매수인에게 실제로 문제가 되는 것은 말소되지 않는 전세권과 인수되는 임차보증금입니다.
선순위 임차인이 배당받지 못한 보증금을 매수인에게 청구할 수 있는 경우에는 최저가만큼 가격이 내려갔다고 실질취득 비용도 같은 폭으로 줄어드는 것이 아닙니다. 특히 인수 대상 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면, 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.
이 사건은 401호 임차보증금의 정확한 단위와 실제 인수 범위가 확정되지 않았으므로, 위 세 회차의 최저매각가를 각각 최종 취득비용이라고 표시할 수 없습니다. 유찰은 가격을 낮추지만 선순위 권리를 자동으로 없애지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (공부·토지이용 현황 기준)
- 소재지. 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 616, 중화산로 68에 위치한 근린시설입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역에 해당하며, 토지이용상황은 상업용으로 기재돼 있습니다.
- 도로 조건. 중로각지로 분류되며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m)와 접합니다.
- 토지 형태. 평지·정방형이며, 토지면적은 879.2㎡입니다. 이 면적은 토지 현황으로, 매각 대상 401호의 전유면적과 혼동해서는 안 됩니다.
- 공시지가. 1,078,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 개별 401호의 실거래 시세를 의미하지는 않습니다.
- 토지이용 제한. 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 지정사항이 존재합니다. 구체적 영업 가능 업종은 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없는 것으로 확인되지만, 실제 구조·용도·점유 현황과의 일치 여부는 현장에서 대조해야 합니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 아파트와 달리 업종 적합성, 임대차 관계, 공실 가능성 및 개별 호실의 사용 상태가 매각가격에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 현재 확인된 정보만으로 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최우선 확인 — 을구 11번 전세권. 전세금 30,000,000원과 매수인 인수 명세를 기준으로 현재 존속 상태, 전세금 반환관계, 권리자의 배당요구 여부를 확인하세요.
- 전세권 배당 충돌 검증. 배당 시뮬레이션의 30,000,000원 지급 가정이 실제 법원의 배당조건과 부합하는지 반드시 대조하세요. 배당 가정만으로 인수권리가 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.
- 401호 임차인 실사. (주)세화엔지니어링의 실제 점유, 사업자등록, 계약서, 보증금 단위, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 타 호실 기록 분리. 402호·502호·503호 및 강석빌딩 일부 점유가 401호 매각대상과 관련되는지 확인하고, 관계없는 호실의 보증금은 인수액에 합산하지 마세요.
- 미상 점유 확인. 배당요구일 2026.01.09로 표시된 주식회사의 실제 법인명, 점유 부분, 보증금 및 대항력 성립 여부를 확인하세요.
- 관계인 여부. 이강준의 채무자·과거 소유자 관련성, 실질적인 임차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 채권양도 내역. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권과 경매 신청채권자의 관계, 현재 채권액 및 절차 진행상태를 확인하세요.
- 공매·경매 이력. 한국자산관리공사 공매공고와 과거 경매기록의 종결·말소 여부를 확인하세요.
- 실질취득비용 계산. 낙찰가뿐 아니라 잔존 전세권, 실제 미배당 임차보증금, 명도비용, 취득 관련 비용을 고려하되 동일 채무가 중복 계산되지 않도록 확인하세요.
- 수익성 확인. 비교 가능한 근린시설 거래가격, 실제 임대료, 공실 여부, 관리비 및 시설 상태를 확인한 후 응찰가 상한을 결정하세요.
- 원본 대조. 최종 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가보다 인수권리가 먼저다”
이 사건은 단순한 근저당권 소멸형 경매가 아닙니다. 2013년 설정된 전세금 30,000,000원의 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 2021년 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸한다는 사실만 보고 안전하다고 판단하면, 가장 중요한 선순위 권리를 놓치게 됩니다.
401호에 직접 기재된 선순위 임차인도 존재하며, 다른 호실의 점유기록과 금액 단위가 불명확한 보증금 자료까지 섞여 있습니다. 이 때문에 실제 매수인 인수액을 확정하기 어렵습니다. 더욱이 근린시설의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가 222,000,000원이 시세보다 낮다는 근거도 없습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 정밀 확인입니다. 유찰로 최저가가 177,600,000원이나 142,080,000원으로 내려가는 상황에서도, 잔존 전세권과 임차보증금 문제가 정리되지 않으면 가격만 보고 투자성을 평가할 수 없습니다. 전세권의 실제 부담, 401호 임차관계, 점유 범위 및 적정 시세가 확인된 뒤에야 응찰가를 검토할 수 있습니다.
