전주지방법원 2025타경31930. 전주시 완산구 중화산동2가 중화산로 68에 위치한 근린시설 4층 402호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 201,000,000원인 신건으로, 현재 유찰은 없습니다. 소유자는 유한회사선행개발이며, 전주혁신신용협동조합이 신청한 임의경매가 진행 중입니다. 신청채권액은 400,000,000원입니다.
이 사건은 일반적인 근린시설 경매보다 등기 정합성과 점유관계 확인이 중요합니다. 2024년 전주시 압류가 말소기준으로 지정되어 있으나 2026년 5월 말소되었고, 2021년 설정된 근저당권에는 이미 말소된 것으로 표시된 이력과 2026년 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권이전등기가 함께 나타납니다. 현재 유효한 근저당권과 실제 말소기준을 확정하지 않고 후순위 소멸 여부를 일괄 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31930 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 616, 4층 402호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산로 68 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 유한회사선행개발 (2017.10.23 소유권이전등기) |
| 감정가 | 201,000,000원 |
| 최저매각가 | 201,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 전주혁신신용협동조합 (변경 전 전주복지신용협동조합) |
| 신청채권액 | 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각물건명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
을구 14번 근저당권은 2021.04.09 전주복지신용협동조합 명의로 설정됐으며 채권최고액은 480,000,000원입니다. 이후 전주혁신신용협동조합으로 명칭이 변경됐고, 2026.04.16에는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이전등기가 이루어졌습니다. 반면 근저당권 설정 자체에는 이미 말소된 것으로 표시된 이력이 있어, 원권리의 존속 여부와 이전등기의 법적 상태를 별도로 확인해야 합니다.
갑구의 2026.03.04 국가 압류는 전주세무서장 명의로 등기됐다가 2026.05.27 말소된 것으로 확인됩니다. 기존 신전주새마을금고 근저당권들과 전주성가신용협동조합 근저당권도 과거 말소 이력이 있습니다. 다만 과거 권리의 말소와 현재 경매에서 매수인이 인수할 권리가 없다는 판단은 구분해야 합니다.
② 임차·점유 분석 — 경매 대상은 402호
건물에는 여러 임차·점유 기재가 존재하지만, 상당수는 401호 또는 5층 502·503호와 관련되어 있습니다. 이 물건의 매각 대상은 4층 402호이므로 다른 호실의 임차보증금을 곧바로 402호의 인수액으로 합산하는 것은 적절하지 않습니다.
| 임차·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 기재액 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이홍구 | 강석빌딩 58.6㎡ | 2006.02.16 | 2,000 |
대항력 有 기재
승계 아님 우선변제 미확인 · 402호 관련성 미확정 |
| (주)세화엔지니어링 (대표 박석순) |
4층 401호 · 229.41㎡ | 2013.05.16 | 3,000 |
대항력 有 기재
승계 아님 우선변제 미확인 · 다른 호실 |
| 주식회사 웅진씽크빅 (대표 윤승현) |
4층 402호 | 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상
승계 아님 우선변제 미확인 · 직접 확인 대상 |
| 이강준 | 5층 502·503호 · 231.406㎡ | 2021.07.02 | 미상 |
대항력 有 기재
승계 아님 우선변제 미확인 · 관계인 여부 확인 |
| (유)선행에너지 (대표 장소영) |
5층 503호 · 37.05㎡ | 2013.08.16 | 1,000 |
대항력 有 기재
승계 아님 우선변제 미확인 · 다른 호실 |
| 웅진씽 | 주거 기재 · 호실 미특정 | 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상
승계 아님 웅진씽크빅과 동일 점유자인지 확인 필요 |
보증금 2,000·3,000·1,000은 기재된 숫자 그대로이며, 금액 단위 확인 전까지 확정 원화 보증금으로 해석하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않았으므로 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 대항력 표시는 현재 말소기준 재확인 및 실제 점유관계 확인을 전제로 재검토해야 합니다.
이강준은 과거 소유자이자 근저당권 채무자로 기재된 인물과 이름이 일치합니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성이 제기되지만, 이름의 일치만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 해당 점유 부분도 402호가 아닌 5층이므로 이 경매 목적물과 관련된 권리인지 우선 확인해야 합니다.
③ 인수액과 실질취득 — 최저가만으로 판단 금지
잠정 계산에는 이홍구 2,000, 세화엔지니어링 3,000, 선행에너지 1,000이 각각 매수인 인수로 분류되어 합계 6,000이 반영되어 있습니다. 그러나 이 금액들의 원화 단위가 확인되지 않았고, 세화엔지니어링과 선행에너지는 각각 401호와 503호의 점유자로 기재되어 있습니다.
반대로 정작 매각 대상 402호의 점유자로 기재된 웅진씽크빅은 보증금이 확인되지 않습니다. 그러므로 6,000을 이 사건 매수인의 확정 인수액으로 보거나, 이를 더한 금액을 실질취득액으로 확정하는 것은 부적절합니다.
| 검토 항목 | 금액·상태 | 해석 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 201,000,000원 | 신건 입찰 기준금액 |
| 잠정 인수 합계 | 6,000 | 금액 단위 및 402호 해당 여부 미확정 |
| 402호 보증금 | 미상 | 웅진씽크빅 계약조건 확인 필요 |
| 실질취득액 | 미확정 | 실제 낙찰가 + 법적으로 인수하는 미배당 보증금 |
④ 시세·가격 판단 — 근린시설은 거래가격 검증이 우선
이 물건은 아파트가 아닌 근린시설입니다. 따라서 동일 평형 아파트의 평균 거래가격처럼 단순한 시세 비교를 적용해서는 안 됩니다. 402호 자체 또는 유사 근린시설의 실거래가, 임대수익, 공실 가능성, 전용면적과 건물 전체의 이용상태를 함께 검증해야 합니다.
현재 신건 최저매각가가 201,000,000원이라는 사실만으로 가격이 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 임차보증금 인수액이 미확정인 상태에서는 실제 취득비용 역시 확정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 기준 · 잠정 산식 검증 필요)
배당 계산에는 집행비용과 소유자 잔여금만 반영되어 있습니다. 그러나 신청채권액 400,000,000원과 채권최고액 480,000,000원의 근저당권 이력이 존재하므로, 채권자 배당을 반영하지 않고 소유자에게 잔여금이 돌아간다고 해석할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 잠정 반영액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,614,000원 |
| 1. 신청채권 · 전주혁신신용협동조합 | 400,000,000원 | 배당 미반영 |
| 2. 근저당권 · 전주복지신용협동조합 설정 | 480,000,000원(채권최고액) | 권리상태 검증 필요 |
| 3. 임차보증금 | 확정 필요 | 인수·배당 재검토 |
| 소유자 잔여(잠정 계산) | — | 197,386,000원 |
소유자 잔여 197,386,000원은 채권자 배당을 반영하지 않은 잠정 산술값입니다. 실제 배당 가능액으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제·확정 채권액과 배당순위 등을 재확인해야 합니다.
⑥ 회차별 가격 시나리오
현재는 신건으로 감정가 201,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 아래 가격은 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 매각기일·최저가격 변동은 법원 공고로 확인해야 합니다.
| 회차 | 예상 최저가 | 소유자 잔여(잠정) | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 201,000,000원 | 197,386,000원 | 인수액·시세 미확정 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 160,800,000원 | 157,748,800원 | 인수액·시세 미확정 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 인수액·시세 미확정 |
소유자 잔여는 배당누락 문제가 있는 잠정 계산값으로 실제 잔여금이 아닙니다. 유찰 시나리오에 따른 최저가 하락만으로 경제성이 생긴다고 판단할 수 없습니다.
⑦ 입지·토지 및 환금성 메모
- 용도. 근린시설로, 일반 아파트와는 다른 임차·공실·환금성 위험을 고려해야 합니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역이며 토지이용상황은 상업용으로 기재되어 있습니다.
- 도로. 중로각지에 위치하고, 중로1류 및 중로2류 도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지 형상. 평지·정방형, 관련 토지면적 879.2㎡입니다. 이는 402호 전용면적을 뜻하지 않습니다.
- 공시지가. 1,078,000원/㎡로 기재되어 있으며, 개별 402호의 실거래 시세와는 구분해야 합니다.
- 토지 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 사항이 기재되어 있어 실제 사용·업종별 제한을 확인해야 합니다.
- 건축물 사항. 위반건축물 표시가 없으나, 현재 사용상태와 402호의 실제 점유·면적을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설은 개별 호실의 임대수요·수익성·공실·용도에 따라 매각 가능 가격이 크게 달라질 수 있습니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 최신 등기부 확인. 2024.11.01 전주시 압류가 2026.05.27 말소된 사실을 반영하여 현재 유효한 말소기준권리를 재확정해야 합니다.
- 근저당권 존속 여부. 2021.04.09 설정된 채권최고액 480,000,000원의 근저당권과 2026.04.16 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 정확한 법적 상태를 확인해야 합니다.
- 채권 승계 및 배당. 전주혁신신용협동조합의 경매신청과 이후 근저당권이전의 관계, 채권자 배당순위를 확인해야 합니다.
- 402호 점유자 확인. 주식회사 웅진씽크빅의 실제 점유개시일, 사업자등록, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 점유자 중복 여부. 매각물건명세서상 '웅진씽'과 주식회사 웅진씽크빅이 같은 점유자인지 확인해야 합니다.
- 다른 호실 임차인 구분. 401호 및 502·503호 점유자의 보증금을 402호 인수액으로 합산하지 않도록 호실별 계약관계를 대조해야 합니다.
- 관계인 점유 조사. 이강준의 과거 소유·채무관계와 현재 점유관계를 확인하되, 근거 없이 가장임차인으로 단정하지 않아야 합니다.
- 공매 이력 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 관련 부기등기가 있으므로 공매 진행 이력 및 경매절차와의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 및 현장 조사. 유사 근린시설 거래가, 402호 면적, 임대수익, 공실, 관리비와 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 매각조건 최종 확인. 매각기일 전 최신 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 등기사항전부증명서를 재대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 먼저, 402호의 권리를 확인하라”
전주지방법원 2025타경31930은 감정가와 최저가가 201,000,000원인 근린시설 신건입니다. 단순히 가격만 보면 검토 가능한 물건처럼 보일 수 있지만, 현재 권리관계는 그렇게 단순하지 않습니다.
말소기준으로 지정된 전주시 압류는 이미 말소됐고, 과거 근저당권의 말소 표시와 후속 권리이전등기 사이의 관계도 확인해야 합니다. 경매 대상 402호에는 웅진씽크빅의 점유가 확인되지만 임대차의 핵심 조건이 불명확합니다. 다른 호실의 임차보증금을 포함한 잠정 인수액도 그대로 사용할 수 없으며, 채권자 배당이 반영되지 않은 예상배당표 역시 신뢰하기 어렵습니다.
결론은 신건 입찰 보류입니다. 이는 인수권리가 반드시 존재한다는 의미가 아니라, 인수권리 없음과 실질취득액을 확정할 만큼의 권리관계 검증이 아직 충분하지 않다는 판단입니다. 원본 서류로 현재 말소기준과 402호 임차관계를 확정하고, 배당을 재계산한 후 실거래·임대수익에 비추어 가격을 검토하는 순서가 적절합니다.
