* 인수 추정 6,000은 임차보증금 기재액 2,000·3,000·1,000의 합계입니다. 금액의 단위가 명확하지 않으며 해당 임차관계가 501호 매수인에게 승계되는지도 확정되지 않았습니다. 따라서 이를 6,000원으로 환산하거나 최저가에 확정 가산하지 않습니다.
전주지방법원 2025타경31930. 전주시 완산구 중화산동2가 616, 도로명주소 중화산로 68의 집합건물 5층 501호가 경매 대상입니다. 용도는 근린시설이며 소유자는 유한회사선행개발입니다. 등기부에는 2021년 4월 9일 설정된 전주복지신용협동조합의 채권최고액 480,000,000원 근저당권이 말소기준권리로 기재돼 있습니다. 이 근저당권을 기반으로 임의경매가 개시됐고, 이후 근저당권 이전등기도 이루어졌습니다.
이 사건은 단순히 담보권이 매각으로 소멸하는지만 살펴서는 부족합니다. 건물 내 조사된 점유자들이 실제 매각 대상에 포함되는지, 명세서의 일괄매각 범위가 어디까지인지, 그리고 임차보증금을 매수인이 인수하는지가 핵심입니다. 근린시설은 아파트와 달리 임대차관계, 실제 사용구역, 영업상태 및 재매각 수요에 따라 실질취득비용과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31930 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 616, 5층 501호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산로 68 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 유한회사선행개발 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2017.10.23 소유권이전등기 · 매매원인 2017.10.13 |
| 감정가 | 378,100,000원 |
| 최저매각가 | 378,100,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 경매 청구액 | 400,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.09 전주복지신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.04.16 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 매각 대상 범위 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차는 별도 검증
현재 말소기준은 을구 14번, 2021.04.09 설정 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 전주복지신용협동조합이고, 명칭이 전주혁신신용협동조합으로 변경됐으며, 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사에 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
전주시 압류와 국세 관련 압류는 각각 말소등기가 확인됩니다. 과거의 가압류·경매개시결정·근저당권 가운데 상당수도 이미 말소된 이력이 있어, 과거 말소 권리를 현재 매수인이 새로 인수하는 채무로 계산해서는 안 됩니다. 다만 근저당권 이전 후 실제 배당채권자와 채권액은 배당절차에서 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 501호에 실제 적용되는가?
임차인·점유 관련 조사에는 5건이 나타납니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 인한 중복신고로 표시된 대상은 없으며, 조사 대상은 사람과 법인을 포함한 5건입니다. 그러나 5건 전부가 501호 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 4건은 다른 호실을 표시하고, 나머지 1건도 501호를 명확히 특정하지 않습니다.
| 임차인 / 점유자 | 조사된 부분 | 전입일 | 보증금 기재액 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이홍구 | 강석빌딩 58.6㎡ | 2006.02.16 | 2,000* |
대항력 有 표시
우선변제 미확인
승계 없음
말소기준 이전 전입 · 501호 해당 여부 미확인
|
| (주)세화엔지니어링 대표 박석순 |
4층 401호 · 229.41㎡ | 2013.05.16 | 3,000* |
대항력 有 표시
우선변제 미확인
승계 없음
월차임 1,254,000원 · 401호로 조사
|
| 주식회사 웅진씽크빅 대표 윤승현 |
402호 | 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
승계 없음
전입일·보증금·확정일자 확인 필요
|
| 이강준 | 5층 502호·503호 · 231.406㎡ | 2021.07.02 | 미상 |
대항력 없음 표시
우선변제 미상
승계 없음
말소기준 이후 전입 · 등기부 채무자와 동일 이름
|
| (유)선행에너지 대표 장소영 |
503호 · 37.05㎡ | 2013.08.16 | 1,000* |
대항력 有 표시
우선변제 미확인
승계 없음
말소기준 이전 전입 · 503호로 조사
|
* 임차보증금은 기재된 숫자를 그대로 표시했습니다. 원·만원 등 금액 단위가 명확하지 않아 원화 환산액을 확정하지 않습니다. 우선변제권 역시 확정일자와 법적 요건 확인이 필요합니다. 대항력 표시는 조사상 판정을 반영한 것으로, 근린시설의 실제 법적 대항력은 점유·사업자등록 등 요건과 매각 대상 귀속관계를 함께 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 시세 검증 없이 저렴하다고 볼 수 없다
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 378,100,000원입니다. 유찰 없이 감정가 전액에서 시작하는 신건으로, 감정가 대비 할인은 발생하지 않은 상태입니다.
동일 용도·유사 규모의 최근 실거래가격과 임대수익을 확인하지 못한 상태에서는 378,100,000원이 시장가치보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설은 층별 접근성, 실사용 면적, 임대차 구조, 공실 여부, 건축물 용도 및 일괄매각 범위에 따라 가격 차이가 생길 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 예상 매각가 | 근저당 배당 추정 | 미배당액 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 378,100,000원 | 372,006,600원 | 107,993,400원 | 6,000* · 귀속 미확정 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 302,480,000원 | 297,445,280원 | 182,554,720원 | 6,000* · 귀속 미확정 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 241,984,000원 | 237,796,224원 | 242,203,776원 | 6,000* · 귀속 미확정 |
위 회차별 수치는 매각 시나리오에 따른 추정치이며 확정된 향후 매각가격이 아닙니다. 6,000은 금액 단위와 본건 귀속이 확인되지 않은 임차보증금 추정 합계입니다. 채권 미배당액은 매수인이 그대로 인수하는 금액을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 378,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,093,400원 |
| 1. 말소기준 근저당권 | 480,000,000원 | 372,006,600원 |
| 임차인 이홍구 | 2,000* | 0원 |
| 임차인 (주)세화엔지니어링 | 3,000* | 0원 |
| 임차인 (유)선행에너지 | 1,000* | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권 미배당 | — | 107,993,400원 |
* 임차보증금은 표시 단위 미확인. 임차인에 대한 0원 배당은 추정 배당표상 결과일 뿐, 해당 보증금 전액이 501호 매수인에게 승계된다는 확정 판정이 아닙니다. 본 배당계산은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 실제 피담보채권액, 근저당권 이전, 집행비용, 당해세 및 우선변제관계 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
예상 매각대금 378,100,000원에서 추정 집행비용 6,093,400원을 제외하면 근저당권에 372,006,600원이 배당되는 계산입니다. 채권최고액 480,000,000원을 기준으로 하면 107,993,400원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 추정 잔여금은 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지 및 등기사항 기준)
- 위치. 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 616, 중화산로 68에 소재하는 근린시설입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며, 토지이용상황은 상업용으로 표시돼 있습니다. 근린시설의 실제 이용가능 업종과 용도 적합성은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지현황. 토지면적은 879.2㎡이며 지목은 대, 지형은 평지·정방형, 도로접면은 중로각지로 기재돼 있습니다. 이는 토지 전체에 대한 정보로 501호의 전용면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 도로. 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접한 것으로 기재돼 있습니다. 실제 출입 동선과 근린시설의 접근성은 현장 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 1,078,000원/㎡로 표시돼 있습니다. 토지 전체의 공시지가와 개별 집합건물의 시장가격은 구별해야 합니다.
- 토지이용 제한. 상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 표시가 있으며, 근린시설 운영 업종에 영향을 줄 수 있는 제한 여부는 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없는 상태입니다. 실제 구조·사용현황과 건축물대장상 용도의 일치 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트와 달리 상권, 임대료, 공실, 개별 호실 접근성 및 시설 용도에 따라 매수층과 거래가격이 달라집니다. 임대수익과 최근 거래사례가 확인되기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 대상 확인. 매각물건명세서의 일괄매각 조건을 토대로 실제 포함되는 호실과 대지권·부속물의 범위를 확인해야 합니다. 501호 외 다른 조사 공간이 매각 대상인지 명확히 구분해야 합니다.
- 임차인별 목적물 특정. 이홍구의 58.6㎡ 점유 공간과 401호·402호·502호·503호에 기재된 조사 내역이 본건에 법적으로 영향을 미치는지 확인해야 합니다.
- 보증금 단위 확인. 임차보증금 2,000·3,000·1,000의 정확한 원화 금액과 합계 6,000의 단위를 확인한 후 실질취득비용을 재산정해야 합니다.
- 인수권리 불일치 확인. 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음과 배당 추정상의 인수액이 서로 다른 이유를 확인해야 합니다. 최종 인수 판단은 원본 서류와 실제 매각 범위를 기준으로 해야 합니다.
- 대항력·우선변제 검토. 전입·사업자등록 시점만으로 판단하지 말고, 실제 점유·사업자등록·확정일자·배당요구 및 임대차의 유효성을 함께 확인해야 합니다.
- 근저당권 승계 확인. 전주복지신용협동조합에서 전주혁신신용협동조합으로의 명칭변경, 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전과 실제 배당채권자·채권액을 대조해야 합니다.
- 공매 관련 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 현재 효력과 경매절차에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 501호 실제 임대료·공실상태·관리비·시설유지비를 확인하고, 유사 근린시설 거래가격과 비교한 후 적정 입찰가를 계산해야 합니다. 다른 호실의 월차임을 501호 수익으로 간주해서는 안 됩니다.
- 세금·관리비 확인. 당해세, 미납 공용관리비 및 기타 법적 승계 부담을 확인하고 입찰자금과 취득비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 명도·점유 현황. 501호의 실제 점유자를 확인하고, 명도 대상과 예상 협의비용 및 필요한 인도절차를 검토해야 합니다.
- 최신 원본 재확인. 2026.11.02 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각공고의 최신 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당이 소멸해도 인수 위험이 끝난 것은 아니다”
이 사건의 말소기준권리 자체는 명확합니다. 2021년 전주복지신용협동조합 근저당권이 기준이며, 근저당권 및 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이것만으로 매수인 인수액이 0원이라고 결론 낼 수는 없습니다.
실제 어려운 부분은 임차인과 매각 대상의 연결관계입니다. 조사된 점유자 5건 가운데 다수는 본건 501호가 아닌 다른 호실을 표시하고 있으며, 배당 추정에는 인수 6,000이 반영되어 있습니다. 반면 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 기재돼 있습니다. 일괄매각 범위까지 확인해야 하는 상황이므로 계산상의 인수액을 확정금액으로 받아들이기 어렵습니다.
아울러 신건 최저매각가 378,100,000원에 대한 최근 실거래 및 수익가치 검증이 이루어지지 않은 상태입니다. 유찰 여부만으로 가격 경쟁력을 판단해서도 안 됩니다. 권리관계 재확인, 실제 인수액 확정, 시세 및 수익성 검증이 선행되어야 합니다. 현재는 적극적인 입찰보다 확인과 보류가 적절한 단계입니다.
