인천지방법원 2025타경510735. 강화군 선원면 창리의 다세대주택 1층 101호입니다. 감정가는 130,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 44,590,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 가격표가 아니라 임차관계입니다.

현재 권리분석상 말소기준은 2025.08.06. 임의경매개시결정입니다. 그런데 김진아·강현·이창동·이시우·이종철은 모두 그보다 앞서 전입했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보고, 실제 점유·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 늦고, 전입자는 그보다 빠르다

등기 이력에는 2019년 신탁, 2020년 가등기·가압류·근저당 등이 다수 존재하지만 상당수는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2025.08.06. 평택시산림조합의 임의경매개시결정입니다. 이 기준일보다 앞선 전입자가 다수 존재한다는 점이 경매 매수인 입장에서는 가장 중요한 확인사항입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 6명, 그중 5명은 선순위 가능성

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 6명은 모두 실제 임차관계 확인 대상입니다. 특히 김진아·강현·이창동·이시우·이종철 5명은 기준일보다 먼저 전입했지만 보증금·확정일자 정보가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 설아림은 기준일 이후 전입으로 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.

③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 실질취득액부터 확인해야 한다

예림타운101동102동의 전용 59.7㎡ 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2025.07. 130,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 130,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 137,333,333원입니다.

현재 최저가 44,590,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -7.8%로 하락했습니다. 더 중요한 점은 선순위 가능 임차인들의 보증금이 미상이라는 사실입니다. 따라서 44,590,000원과 130,000,000원을 단순 비교해 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 실제 비교 기준은 확인된 인수액까지 포함한 실질취득액이어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)

현재 계산표에서는 집행비용 1,202,620원 이후 43,387,380원이 잔여로 표시됩니다. 그러나 당해세·임차인 최우선변제와 확인되지 않은 임차보증금은 반영되지 않았으므로, 이 잔여액을 실제 소유자 귀속액이나 매수인의 무인수 근거로 해석하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대문고개입구삼거리 남서측 인근으로, 전·답·다세대주택·단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상4층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역에 포함되며, 공시지가는 162,900원/㎡입니다.
• 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 14세대 규모이고 경매물건 평균 유찰이 2.3회이며, 최근 실거래 추세는 이전 대비 -7.8%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확인. 김진아·강현·이창동·이시우·이종철의 실제 보증금과 계약 당사자, 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 재검증. 전입일만으로 확정하지 말고 실제 점유와 임대차관계가 결합되는지 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능 여부와 배당으로 회수되는 보증금 규모가 인수액 계산의 핵심입니다.
• 실질취득액 계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 최종 인수 보증금을 합산한 금액을 최근 실거래 130,000,000원과 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래 대비 -7.8%이므로 과거 전체 평균 137,333,333원을 기준으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
• 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 31,212,999원, 5회 유찰 시 21,849,099원이지만 인수액이 미상인 한 최저가 하락만으로 매력도가 자동으로 높아지지 않습니다.

맺으며 — “할인율보다 먼저 보증금을 확인하라”

감정가 130,000,000원에서 44,590,000원까지 내려온 숫자는 강렬합니다. 최근 12개월 실거래와 비교하면 34.3%에 불과합니다. 그러나 이 사건은 그 할인율을 그대로 투자 메리트로 바꿔 읽을 수 없습니다. 기준권리보다 앞서 전입한 사람이 5명이고, 그들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.

현재 결론은 ‘가격 매력’이 아니라 ‘권리 확인 전 보류’입니다. 임차보증금을 확인해 실제 인수액을 산출한 뒤, 그 금액을 낙찰가에 더한 실질취득액이 최신 실거래 130,000,000원과 비교해 어느 수준인지 다시 판단해야 합니다. 3회 유찰이라는 사실보다 더 중요한 것은 얼마를 떠안게 되는지 아직 모른다는 점입니다.