인천지방법원 2025타경510735. 강화군 선원면 창리의 다세대주택 비동 2층 202호입니다. 감정가는 133,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 45,619,000원입니다. 등기상 핵심은 2020.01.23. 설정된 평택시산림조합 채권최고액 585,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 경매개시결정 역시 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

등기부에는 과거 신탁, 가등기, 가처분, 다수 가압류·압류가 나타나지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 2019년 부평신용협동조합 근저당도 2020.01.23. 일부포기로 말소돼 현재 경매의 기준 권리는 아닙니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

현재 경매의 말소기준은 2020.01.23. 평택시산림조합 근저당입니다. 채권최고액은 585,000,000원이고 공동담보로 다른 호수들이 함께 기재돼 있습니다. 이후 설정된 권리 중 다수의 가압류·압류는 등기부상 이미 말소됐고, 2025.08.06. 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

② 점유자 6명 — 모두 대항력 없음, 그러나 보증금은 미상

현황조사 및 매각물건명세서 등에 확인되는 실제 점유자는 6명입니다. 보증기관 대위·승계자는 없으며 모두 실제 점유자로 파악됩니다. 전입일은 전부 2020.01.23. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 있어 우선변제·최우선변제 여부와 실제 점유 범위는 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 가격은 크게 내려왔지만 시장 자체는 하락 추세

예림타운101동102동의 동일 면적 59.7㎡ 실거래는 확인된 3건입니다. 전체 평균은 137,333,333원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.07, 130,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 130,000,000원입니다.

현재 최저가 45,619,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 35.1%입니다. 절대 가격만 보면 최근 거래보다 크게 내려온 상태입니다. 다만 최근 12개월 가격은 그 이전 거래 대비 -7.8%로 하락하고 있어, 과거 전체 평균 137,333,333원만 보고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 45,619,000원 가정)

평택시산림조합 채권최고액 기준 미배당액은 540,602,142원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

유찰이 한 번 더 진행될 경우 제시된 시나리오상 최저가는 31,933,299원, 5회 유찰 시에는 22,353,309원입니다. 그 경우에도 매수인 인수액은 0원으로 계산되고, 채권자의 미배당액만 더 커지는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. “대문고개입구삼거리” 남서측 인근으로 전·답, 다세대주택, 단독주택 등이 함께 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
• 용도. 공부상 다세대주택이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상4층 건물입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측으로 세로변에 접합니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하며 토지면적은 632.0㎡, 공시지가는 162,900원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역 등이 포함되고 문화재 관련 인·허가 사항 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 예림타운101동102동은 14세대이며 사용승인일은 2019.07.23입니다. 동일 면적 실거래는 3건으로 거래 표본이 많지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 6명 실점유 확인. 주민등록 전입만으로 실제 현재 거주 여부와 각 점유 범위를 확정할 수 없으므로 현장 확인이 필요합니다.
• 보증금 확인. 6명 모두 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 최우선변제 대상 여부가 배당에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 관련 서류를 재확인하세요.
• 명도 비용·기간 확인. 인수금액 0원과 명도 난도는 별개입니다. 점유자가 다수이므로 인도협의 가능성과 절차를 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
• 하락 시세 반영. 최근 거래는 130,000,000원이고 최근 시세 흐름은 -7.8%입니다. 과거 전체 평균보다 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
• 환금성 보수적 평가. 14세대 다세대이고 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다. 재매각 기간을 넉넉히 보는 편이 안전합니다.
• 토지·문화재 규제 확인. 성장관리계획구역 및 문화재 관련 인·허가 사항은 증명용 토지이용계획확인원 등 원본으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 낮지만, 6명의 점유자를 가볍게 보면 안 된다”

이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.01.23. 평택시산림조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 6명의 전입일은 모두 그 이후라 대항력 있는 임차인은 없습니다. 예상 인수액 역시 0원입니다.

가격은 이미 3회 유찰돼 45,619,000원까지 내려와 최근 12개월 거래 130,000,000원의 35.1%입니다. 다만 최근 시장 자체는 -7.8% 하락 추세이고 14세대 다세대라 거래 표본과 환금성이 충분한 편은 아닙니다. 여기에 보증금 미상의 점유자 6명이 있어 명도 확인도 필수입니다. 결론적으로 권리 인수는 낮고 가격 할인은 크지만, 점유·환금성 확인을 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.