인천지방법원 2025타경510735. 강화군 선원면 창리 소재 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이병일이고, 2020.01.23. 소유권을 이전받은 같은 날 평택시산림조합이 채권최고액 150,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 뒤에 남아 있는 김현중 가압류와 평택시산림조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

가격은 감정가 133,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 45,619,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래는 130,000,000원 한 건으로, 현재 최저가는 그 금액의 35.1%입니다. 다만 이 물건은 단순히 할인율만 보고 결론내리기보다 3회 유찰과 실거래 하락 추세를 함께 해석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

현재 남아 있는 권리 중 핵심은 2020.01.23. 평택시산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 2023.12.11. 김현중의 61,000,000원 가압류와 2025.08.06. 임의경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 가처분·가압류·신탁·부평신용협동조합 근저당·김남희 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 임차·점유 — 6명 모두 후순위 전입

③ 시세 비교 — 싸지만, 하락·환금성은 별개다

비교 가능한 예림타운101동102동의 전용 59.7㎡ 실거래는 3건입니다. 가장 최근 거래는 2025.07 · 1층 · 130,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 130,000,000원입니다. 그 이전에는 2023.12에 137,000,000원, 2023.06에 145,000,000원 거래가 확인됩니다.

현재 최저가 45,619,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 35.1%입니다. 가격 자체는 최근 거래보다 크게 낮아졌습니다. 그러나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -7.8%로 하락 방향입니다. 전체 평균 137,333,333원보다 최근 가격이 낮아졌으므로, 과거 평균만으로 가격 메리트를 과대평가해선 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 45,619,000원 가정)

현재 최저가 기준 총 채권액 211,000,000원 중 채권자 예상 배당액은 44,397,858원, 미배당은 166,602,142원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대문고개입구삼거리 남서측 인근으로, 주변은 전·답·다세대주택·단독주택 등이 섞인 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 공부상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 162,900원/㎡입니다.
• 도로. 북서측 세로변에 접하며 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 비교 단지는 14세대이고 실거래 표본은 3건입니다. 최근 거래는 2025.07의 130,000,000원이며 최근 추세는 -7.8%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 6명 재확인. 모두 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상인 점유자가 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
• 명도 범위 확인. 조사된 점유자가 6명인 만큼 실제 세대 내 점유 형태와 인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 137,333,333원보다 최근 12개월 평균 130,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -7.8%입니다.
• 3회 유찰 원인 확인. 가격이 충분히 낮아졌는데도 유찰된 이유가 내부 상태·점유·수요·입지 중 어디에 있는지 현장조사가 중요합니다.
• 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역 및 문화재 관련 인·허가 사항은 증명용 토지이용계획 확인원으로 재확인하세요.
• 배당 외 비용 확인. 당해세·임차인 최우선변제·체납 관리비 등 현재 배당표에 반영되지 않은 비용을 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “할인폭은 크지만, 유찰 이유 확인이 먼저”

이 사건은 권리 자체보다 시장성과 점유 확인이 핵심입니다. 말소기준권리는 2020.01.23. 평택시산림조합 근저당이고, 이후 권리는 소멸합니다. 조사된 점유자 6명도 모두 후순위 전입이라 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

가격은 분명 많이 내려왔습니다. 최저가 45,619,000원은 최근 12개월 거래가 130,000,000원의 35.1%입니다. 그러나 이미 3회 유찰됐고, 비교 단지는 14세대이며 최근 실거래 추세도 -7.8%입니다. 따라서 결론은 “권리상 접근 가능, 가격상 큰 할인, 다만 3회 유찰 원인과 환금성 검증이 선행돼야 하는 물건”입니다.