수원지방법원 2025타경42973. 경기도 평택시 고덕면 해창리에 위치한 고덕에스티브이지식산업센터 9층 907호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 현재 소유자는 오은미입니다. 2022년 9월 2일 국민은행이 채권최고액 267,360,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 국민은행의 임의경매개시결정과 국가기관의 압류가 등기되었습니다. 근저당권이 말소기준이므로 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 중요한 구분이 있습니다. 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 실제 점유자가 누구인지, 적정 매수가격이 얼마인지는 별개의 문제입니다. 감정평가에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있고, 내부구조 및 상태도 재확인이 요구됩니다. 따라서 권리정리 가능성은 긍정적이지만, 현재 단계에서 명도가 간단하다거나 감정가가 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

이 물건의 말소기준권리는 2022.09.02 설정된 국민은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 267,360,000원이며, 경매로 매각되면 해당 근저당권과 후순위 임의경매개시결정·국가 압류는 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2022년 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기는 오은미 앞으로 소유권이 이전되면서 말소되었고, 2024년 평택시 압류도 해제되어 이미 말소된 상태입니다. 따라서 과거 신탁등기와 평택시 압류를 현재 존속하는 인수권리로 보아서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 감정가 265,000,000원의 적정성 검증

현재 최저매각가는 265,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다.

하지만 지식산업센터의 가격을 평가하려면 동일 건물·유사 면적·유사 용도의 실거래가격과 임대수익 등을 살펴야 합니다. 현재 확인 가능한 비교 실거래 시세가 없어 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다.

1회 유찰하면 최저매각가는 212,000,000원, 2회 유찰하면 169,600,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 다만 최저가가 낮아지는 것과 시세보다 저렴해지는 것은 동일하지 않습니다. 실제 시장가격이 확인되지 않았으므로 어느 회차에서도 가격 메리트가 확보된다고 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)

신건 최저가인 265,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,510,000원을 차감한 260,490,000원이 국민은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 등기상 채권최고액 대비 6,870,000원이 미배당되고 소유자 잔여금은 없습니다.

집행비용은 추정치이며, 실제 배당은 법원의 배당절차와 채권계산서, 조세채권 등의 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당 금액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.

회차별 배당 시나리오

유찰이 진행될수록 매각대금이 감소하고 국민은행의 미배당 금액은 증가합니다. 그러나 배당 부족이 발생한다는 이유만으로 매수인이 그 부족분을 부담하는 것은 아닙니다. 세 회차 모두 명세서상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 한국지역난방공사 평택지사 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물구조. 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 지하 2층·지상 10층 건물입니다. 외벽은 페어글래스 및 판넬붙임 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호 마감으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생급배수설비, 시스템냉난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 화물용·승객용 승강기, 주차장시설이 설치되어 있습니다.
• 토지. 해창리 1277-1 및 1277-2의 2필지 일단지로, 가장형의 평지이며 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용됩니다. 토지면적은 6,630.0㎡이고 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다.
• 도로. 북측으로 중로, 동측 및 서측으로 소로의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구 등에 해당합니다. 가축사육제한구역과 관련된 제한도 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 관련 사항은 기재된 대상과 기간을 실제 입찰 시점의 현행 규정과 대조할 필요가 있습니다.
• 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부구조 및 실제 상태는 재확인이 필요하다고 명시되어 있습니다.
• 환금성. 공장 용도의 지식산업센터이므로 일반 주거용 부동산과 수요층이 다릅니다. 실거래가격과 임대수요, 공실 및 재매각 가능성을 확인하지 않은 상태에서는 환금성이 우수하다고 평가할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래가격 검증. 동일 건물의 유사 면적·층·용도 거래사례를 확인하세요. 신건 최저매각가 265,000,000원이 적정한지 판단할 객관적인 비교가격이 필요합니다.
• 임차인·점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용 형태, 임대차계약 여부, 보증금, 점유 개시 시점 및 대항요건을 확인하세요. 명도와 인도 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
• 현장 내부 확인. 감정평가에서 내부구조 및 상태의 재확인을 요구했습니다. 실제 내부공간, 설비, 누수·하자, 공장 이용 적합성 등을 확인하세요.
• 지식산업센터 이용 조건. 공장 용도에 맞는 입주·사용 가능 업종인지, 실제 사업 목적에 부합하는지, 관련 제한사항이 있는지 확인하세요.
• 관리비 및 공용시설. 관리비 체납 여부, 공용부분 부담, 주차장 및 승강기 이용 조건, 냉난방설비 관리비용 등을 확인하세요.
• 조세채권 확인. 평택시의 과거 압류는 해제되었으나 국가 압류가 등기되어 있습니다. 국세 등 조세채권의 배당순위와 당해세 여부를 확인하고 예상배당 변동 가능성을 검토하세요.
• 채권금액 대조. 근저당 채권최고액 267,360,000원과 경매 청구금액 860,568,540원 사이의 차이가 큽니다. 채권계산서, 등기사항전부증명서, 경매기록을 대조하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 212,000,000원, 2회 유찰 시 169,600,000원입니다. 하지만 입찰 상한은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 시세·임대수익·보유비용을 기준으로 정해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 권리변동 사항을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸 가능 ≠ 가격 안전”

평택 고덕에스티브이지식산업센터 907호는 국민은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리가 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

그러나 이 물건의 핵심 위험은 단순한 근저당 말소 여부에만 있지 않습니다. 임대관계가 미상이고, 내부 상태에 대한 재확인이 요구되며, 감정가 265,000,000원을 검증할 실거래 시세가 확보되지 않았습니다. 주거용 아파트가 아닌 공장(지식산업센터)이라는 용도 특성도 고려해야 합니다.

신건에서는 매각대금 대부분이 국민은행에 배당되며, 근저당 채권최고액 기준 6,870,000원의 미배당이 발생할 것으로 추정됩니다. 하지만 이는 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다. 유찰 후 매각가격이 낮아져도 미배당 증가와 취득가격의 적정성은 별도로 평가해야 합니다.

결론은 “등기상 권리정리는 긍정적, 가격과 점유는 검증 전 보류”입니다. 실제 점유관계와 임대차, 실거래가격, 이용 가능성 및 환금성을 확인한 뒤 입찰 여부와 상한가격을 결정하는 것이 적절합니다.