수원지방법원 2025타경42973. 경기도 평택시 고덕면 해창리의 고덕에스티브이지식산업센터 9층 912호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 소유자는 오은미입니다. 등기부를 보면 대한토지신탁주식회사의 신탁 등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2022년 9월 2일 오은미 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 247,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 국민은행의 임의경매개시결정과 평택세무서장의 압류가 등기됐지만, 모두 말소기준 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 매각물건명세서에도 별도로 인수할 권리나 법정지상권이 기재돼 있지 않습니다. 다만 세무서 압류가 소멸하는 것과 체납세금의 배당순위는 별개의 문제이고, 감정평가상 임대관계가 확인되지 않아 현장 점유관계도 추가 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준

권리관계의 핵심은 2022년 9월 2일 국민은행 근저당권입니다. 소유권 이전과 같은 날 설정됐으며 채권최고액은 247,800,000원입니다. 이후 2025년 11월 13일 국민은행이 임의경매를 신청했고, 2026년 3월 24일 평택세무서장의 압류가 등기됐습니다.

국민은행 근저당권, 임의경매개시결정 및 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 신탁 관련 등기도 이미 말소되어 있습니다. 따라서 확인된 등기상 권리만 기준으로 보면 매수인이 승계할 권리금액은 0원입니다.

② 점유·임대관계와 가격 판단

등재된 임차인 내역은 없고 매각물건명세서에도 인수권리가 표시되지 않았습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 명시되어 있습니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지 또는 다른 사용자인지는 별도로 확인해야 합니다. 등재 임차인이 없다는 사실만으로 공실이나 명도 부담이 없다고 단정할 수는 없습니다.

감정평가상 각 호수는 공장(지식산업센터)으로 이용되고 있으나, 내부구조와 상태는 재확인이 필요하다고 명시되어 있습니다. 이 물건은 일반 주거용 아파트와 수요층 및 이용조건이 다르므로, 공장 용도로서의 사용 가능성, 실제 점유 상태 및 처분 시 매수수요가 가격 판단의 주요 변수입니다.

③ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)

집행비용 4,244,000원은 추정치입니다. 국민은행 배당액은 등기상 채권최고액 247,800,000원을 기준으로 계산한 시뮬레이션이며, 당해세·기타 우선배당 가능 금액은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 확정 채권액 및 법원의 배당절차에 따라 변동될 수 있습니다.

신건 최저매각가 246,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 4,244,000원을 공제한 241,756,000원이 국민은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 대비 예상 미배당액은 6,044,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 매각가와 미배당 변화

매각가격이 내려가면 국민은행에 배당되는 금액은 줄어들고 근저당 채권최고액 기준의 미배당액은 커집니다. 그러나 제시된 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 이는 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조이기 때문입니다.

다만 유찰에 따른 최저가 인하가 곧 시세보다 저렴해짐을 의미하지는 않습니다. 주변 거래가격을 검증하지 않은 상태에서 196,800,000원 또는 157,440,000원을 적정 매수가격이라고 판단해서는 안 됩니다. 유찰 시나리오는 향후 매각가와 채권 미배당의 변화를 보여주는 참고자료일 뿐입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 한국지역난방공사 평택지사 남동측 인근입니다. 주변에는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 공원 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물구조. 철골철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 10층 건물입니다. 기본적인 위생급배수, 시스템냉난방, 화재탐지·경보, 소화전, 화물용·승객용 승강기 및 주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 공장(지식산업센터) 용도로 이용되는 건물입니다. 내부구조와 상태는 감정평가서에서 재확인이 요구되고 있어 실제 912호의 내부 사용상태를 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 해창리 1277-1 및 1277-2의 2필지가 일단의 평지로 이용되고 있으며, 북측은 중로, 동측 및 서측은 소로의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구에 해당하며, 가축사육제한구역 등 토지이용상 제한이 있습니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부구조와 사용현황은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 지식산업센터는 업종별 이용수요, 실제 임대현황 및 주변 유사 물건의 거래활동을 확인해야 합니다. 최근 거래 시세가 확인되지 않아 현재 환금성 수준을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 검증. 고덕에스티브이지식산업센터의 유사 호실과 인근 지식산업센터의 최근 매매가격을 확인하세요. 감정가 246,000,000원을 적정 시세로 가정하지 마세요.
• 임대·점유관계 조사. 등재 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 실제 점유자, 임대차계약 및 사업장 사용 현황을 대조하세요.
• 근저당 채권액 대조. 국민은행의 근저당 채권최고액 247,800,000원과 경매 청구금액 860,568,540원의 차이를 확인하고, 법원의 배당대상 채권액과 배당순위를 점검하세요.
• 세무서 압류 확인. 평택세무서장의 2026.03.24 압류와 관련하여 실제 체납세액, 법정기일, 교부청구 및 당해세 여부를 확인하세요.
• 실제 내부구조. 감정평가서에 내부구조와 상태의 재확인이 요구되어 있습니다. 내부 설비와 공장 용도 사용 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비 및 명도. 공장·지식산업센터의 관리비, 공용부분 체납, 설비 유지비 및 점유자 인도 문제를 점검하세요. 등기상 인수액 0원과 제반 취득비용 0원은 같은 뜻이 아닙니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 196,800,000원, 2회 유찰 시 157,440,000원으로 산정된 시나리오를 참고하되, 실제 매각기일과 최저가 변동은 법원 공고를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각 공고를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 검증된 투자 가치”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권이 표시되어 있지 않습니다. 등기상 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 매각가격 246,000,000원이 저렴한지는 별개의 문제입니다. 지식산업센터의 최근 비교 실거래 시세가 확인되지 않았고, 임대관계도 미상입니다. 여기에 세무서 압류의 실제 배당순위 및 국민은행 청구금액과 근저당 채권최고액의 차이도 추가 확인이 필요합니다.

현재 회차에서 채권최고액 기준 예상 미배당액은 6,044,000원이고, 유찰 시 그 금액은 증가합니다. 그러나 이는 채권자의 회수 문제이지 낙찰자가 인수하는 채무가 아닙니다. 투자 판단에서 더 중요한 변수는 실제 매매시세, 임대 및 점유상태, 공장 사용 가능 여부와 재매각 수요입니다.

등기 권리는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 보류. 신건 최저가만으로 입찰 매력을 평가하기보다 실거래 가격과 현장 이용상태를 확인한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.