수원지방법원 2025타경42973. 경기도 평택시 고덕면 해창리에 있는 고덕에스티브이지식산업센터 9층 913호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 일반 주거용 아파트와는 성격이 다른 물건입니다. 현재 소유자는 오은미입니다.
등기부의 주요 흐름은 명확합니다. 최초 대한토지신탁주식회사 명의로 소유권보존등기가 이루어진 뒤, 2022.09.02 오은미에게 소유권이 이전되고 기존 신탁등기는 말소되었습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 247,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 국민은행의 임의경매개시결정과 국가의 압류가 추가됐지만, 등기상 해당 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 국세 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 금액과 배당순위를 확인해야 합니다. 또 감정평가상 임대관계가 확인되지 않았으므로, 인수액 0원이라는 추정과 실제 점유·명도 문제는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42973 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 9층 913호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 19 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 10층 중 9층 |
| 소유자 | 오은미 (단독소유) |
| 감정가 | 246,000,000원 |
| 최저매각가 | 246,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 국민은행 |
| 청구금액 | 860,568,540원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 임대관계 | 미상 · 점유 및 임차 여부 확인 필요 |
| 매각물건명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.09.02 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 247,800,000원이며, 이 권리를 기준으로 뒤에 설정된 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 대한토지신탁주식회사 명의의 종전 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 가격의 적정성은 아직 미확인
이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 246,000,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건으로 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다.
다만 같은 지식산업센터의 유사 호실에 대한 최근 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가가 실제 시장에서 거래되는 가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 근거 없이 신건 가격을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 예상 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 246,000,000원 | 6,044,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 196,800,000원 | 54,555,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 157,440,000원 | 93,364,160원 | 0원 |
회차별 가격이 낮아질수록 근저당권자에게 배당되지 못하는 금액은 늘어납니다. 그러나 현재 확인된 권리관계에 따르면 그 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되지는 않습니다. 이는 채권자 미배당과 매수인 인수가 서로 다른 개념이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,244,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 국민은행 | 247,800,000원 | 241,756,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 | — | 6,044,000원 |
신건 매각가 246,000,000원을 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 4,244,000원을 제외한 241,756,000원이 국민은행에 배당되며, 근저당 채권최고액 기준 6,044,000원이 미배당됩니다. 미배당액은 매수인 인수금액이 아닙니다. 국세채권의 실제 우선순위, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 한국지역난방공사 평택지사 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 공원 등이 소재하며 전반적인 주변 환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물구조. 철골철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 10층 건물입니다. 외벽은 페어글래스 및 판넬 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호 마감으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생급배수설비, 시스템냉난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승객용·화물용 승강기와 주차장시설 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 중로와 동측·서측 소로의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 2필지 일단의 가로장방형 평지로 공장(지식산업센터) 및 지원시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 토지이용. 준주거지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다. 가축사육제한구역 등의 지정사항도 기재되어 있습니다.
- 토지 관련 지표. 토지면적 6,630.0㎡, 공시지가 1,825,000원/㎡입니다. 이는 해당 토지에 관한 정보이며 913호의 개별 전유면적이나 호실 가격을 의미하지 않습니다.
- 공부 및 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가서에서 내부구조 및 상태의 재확인을 요구하고 있습니다.
- 환금성. 지식산업센터는 일반 주거용 부동산과 이용 목적 및 수요층이 다릅니다. 유사 호실 거래가격과 실제 임대수요가 확인되지 않아 현재 가격 수준에서의 환금성 판단은 유보해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래가격 확인. 동일 건물 또는 비교 가능한 지식산업센터의 유사 호실 거래사례를 조사하여 최저가 246,000,000원이 적정한지 확인하세요.
- 임대관계·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 사용자, 임대차계약, 사업자등록 및 대항력 여부를 현장에서 확인하세요.
- 내부구조 및 시설 확인. 감정평가서에서 내부구조와 상태에 대한 재확인을 요구했습니다. 호실의 현황과 냉난방·소방·전기 등 설비 상태를 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 평택세무서장 명의의 압류와 관련하여 조세채권의 성격, 법정기일 및 배당순위를 확인하세요.
- 청구금액 대조. 경매 청구금액 860,568,540원과 근저당 채권최고액 247,800,000원의 차이를 경매신청서 및 채권계산서를 통해 확인하세요.
- 관리비 및 체납 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비, 공용부분 부담 가능성 및 기타 정산사항을 확인하세요.
- 이용 가능성 확인. 공장(지식산업센터) 용도에 맞는 실제 사용 가능 여부와 입주 업종 관련 조건을 확인하세요.
- 유찰 시나리오 검토. 신건 246,000,000원, 1회 유찰 시 196,800,000원, 2회 유찰 시 157,440,000원의 가격을 비교하되, 유찰 자체를 시장가치 대비 할인으로 간주하지 마세요.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 재확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 다르다”
이 물건은 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리는 없으며, 예상 인수금액은 0원입니다. 권리 소멸 구조만 보면 복잡한 선순위 권리 인수형 경매는 아닙니다.
그러나 현재 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유문제를 단정해서는 안 됩니다. 임대관계가 미상이고 국가 압류에 따른 조세채권 확인도 남아 있습니다. 신청채권자의 청구금액이 등기된 근저당 채권최고액보다 큰 점 역시 서류 대조가 필요합니다.
무엇보다 246,000,000원이라는 신건 가격이 시장에서 적정한지 확인되지 않았습니다. 지식산업센터의 내부상태와 실제 수요, 비교 거래가격을 검증하지 않은 채 감정가 수준에서 입찰할 근거는 부족합니다.
결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만 가격과 현장 확인은 보류입니다. 명세서상 인수 0원이라는 장점은 인정하되, 임대관계·국세 압류·실거래가격을 먼저 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
