수원지방법원 2024타경5460. 경기도 평택시 고덕면 해창리에 있는 지1지식산업센터 9층 920호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며 현황은 공실입니다. 김태우 명의로 소유권이 이전된 후 국민은행 근저당이 설정됐고, 이후 현대카드·경기신용보증재단·서울보증보험의 가압류가 순차적으로 등기되었습니다.

이 사건은 말소기준권리가 명확합니다. 2023년 9월 14일 접수된 국민은행 근저당권(채권최고액 168,000,000원)이 기준이며, 해당 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 신탁등기도 이미 말소된 상태입니다. 등기상 권리 인수보다는 다회 유찰된 지식산업센터의 실제 시장가치와 활용·환금성이 핵심 판단 요소입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

당초 우리자산신탁 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이루어졌으나, 2023년 9월 14일 김태우에게 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기는 말소되었습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

그 이후 등기된 현대카드, 경기신용보증재단, 서울보증보험의 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없으며 감정평가상 현황도 공실입니다. 따라서 현재 파악된 매수인 인수 권리 및 인수 보증금은 0원입니다.

② 가격 분석 — 감정가의 17%가 곧 시세 대비 할인은 아니다

이 물건의 최초 감정가는 169,000,000원입니다. 5회 유찰 후 현재 최저매각가가 28,404,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 16.81%에 해당하는 가격으로, 최초 감정가와 현재 입찰 가능 금액 사이의 차이가 매우 큽니다.

하지만 감정가는 현재 시장에서 거래 가능한 가격과 동일하지 않습니다. 특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아닌 지식산업센터 내 공장 호실이고, 실제 거래가격과 최근 거래 추세를 확인할 수 있는 시세 비교자료가 없습니다. 현재 최저가가 시세보다 저렴한지, 추가 하락 여지가 있는지는 확인되지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 28,404,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 매각대금이 국민은행 근저당권에 배당됩니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

채권자들의 배당계산상 합계 채권액은 240,935,125원, 예상배당 합계는 27,492,728원입니다. 따라서 예상 미배당액은 213,442,397원입니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 배당액은 변동될 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 채권 미회수

유찰이 추가로 진행되면 채권자 미회수액은 증가하지만, 현재 파악된 말소기준권리와 후순위 가압류의 소멸 구조는 동일합니다. 따라서 표의 미배당액을 매수인이 대신 갚아야 하는 채무로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕면 해창리 소재 한국지역난방공사 평택지사 북동측 인근입니다. 지식산업센터, 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 원거리에 평택제천간고속도로 평택고덕IC 진출입로가 위치합니다. 일반 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 건물. 2023.07.20 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지하 1층·지상 10층 규모로, 기본 전기설비·시스템에어컨·공용 위생설비·소화설비·화재탐지설비·승강기·지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 건물이 위치한 토지는 인접도로 대비 평탄한 사다리형이고, 접한 4면이 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 실제 취득·이용 시 적용되는 제한사항을 확인해야 합니다.
• 토지. 지목 대, 업무용 토지로 공시지가 1,605,000원/㎡이며 전체 토지면적은 8,793.1㎡입니다. 전체 토지면적은 해당 호실의 전용면적이나 개별 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 현황 공실입니다. 내부 출입이 이루어지지 않아 건축물대장 현황도면과 평가사례, 현장 조사사항 등을 참작하여 감정평가가 이루어졌습니다.
• 환금성. 실제 거래가격이나 임대수익 자료가 확인되지 않는 상태입니다. 지식산업센터라는 용도, 공실 및 5회 유찰 이력을 감안해 동일 건물의 매물·거래·임대수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 감정가와 현재 시세 구분. 감정가 169,000,000원에 비해 최저가가 크게 낮아졌지만, 감정가 대비 16.81%를 시세 대비 할인율로 사용하지 마세요.
• 실거래 확인. 지1지식산업센터의 동일 용도·유사 호실 거래가격과 최근 거래 시점, 현재 매물 가격을 조사해 실제 매수 적정가격을 산정해야 합니다.
• 공실 및 임대수요. 920호의 활용 가능성, 실제 임대 가능 금액, 동일 건물 공실 현황과 임차 수요를 확인해야 합니다.
• 내부 실사. 감정평가 당시 직접 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 시설 훼손, 내부 마감, 설비 작동 상태 및 추가 공사 필요 여부를 확인하세요.
• 관리비 체납. 일부 관리비 미납이 기재되어 있습니다. 해당 호실의 미납 명세를 확보하고 공용부분 미납 관리비 중 낙찰자가 부담할 수 있는 범위를 확인하세요.
• 권리 원본 대조. 국민은행 근저당권의 채권최고액과 사건상 청구액 사이에 차이가 있습니다. 등기사항전부증명서, 채권계산서 및 매각물건명세서를 확인하세요.
• 물건 표시 확인. 집합건물 920호의 전유부분과 대지권, 공부상 용도 및 실제 이용 가능 범위를 매각목록·건축물대장과 대조하세요.
• 취득·사용 제한 확인. 지식산업센터 입주자격과 이용 가능 업종, 토지거래허가구역 관련 적용 여부를 관계 기관에 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 추가 유찰을 가정한 최저가는 19,882,800원과 13,917,960원입니다. 다만 더 낮은 최저가가 곧바로 임대수익이나 재매각 수익을 보장하지는 않습니다.

맺으며 — “17%라는 숫자보다, 누가 이 공간을 사용할 것인가”

이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인이 없으므로 현재 파악된 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 감정가 169,000,000원에서 5회 유찰되어 28,404,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수는 없습니다. 현황 공실, 내부 미확인, 관리비 일부 미납, 실제 시세 검증의 어려움이 동시에 존재합니다. 더욱이 지식산업센터는 일반 아파트와 달리 실제 이용 가능한 업종과 입주 수요를 확인하는 과정이 중요합니다.

결론적으로 권리 인수 부담은 없지만, 가격의 적정성과 환금성은 검증되지 않은 물건입니다. 최저가의 하락폭에 주목하기보다 동일 건물의 최근 거래와 임대수요를 확인하고, 실사용 또는 임대·재매각 계획이 성립하는지를 먼저 판단해야 합니다.