부산지방법원 2025타경5887. 부산 기장군 장안읍 덕선리 선암마을 동측 인근에 위치한 단독주택과 토지 일괄매각 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 3층 단독주택으로 이용되고 있으며, 위생·급배수·난방설비와 태양광 패널을 갖추고 있습니다. 주위는 임야와 농경지, 주택이 혼재하는 시외곽 지역입니다.
소유자는 박수진입니다. 2019년 10월 4일 소유권보존등기와 함께 온천새마을금고의 채권최고액 900,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 신용보증기금의 가압류가 등기됐고, 온천새마을금고가 2025년 10월 10일 임의경매를 개시했습니다. 신청채권자의 청구금액은 665,404,190원입니다.
권리 흐름만 보면 선순위 근저당과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 전형적인 담보권 실행 구조입니다. 하지만 권리가 소멸한다는 사실과 부동산을 문제없이 이용할 수 있다는 사실은 별개입니다. 특히 사유지 도로와 토지 경계, 농지 관련 제한, 점유관계는 낙찰 전 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5887 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 장안읍 덕선리 85-9, 85-13 도로명주소: 부산광역시 기장군 장안읍 선암길 78-22 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 3층 단독주택 · 위생·급배수·난방설비 · 태양광 패널 |
| 토지 현황 | 자연녹지지역 · 지목 대 · 완경사 · 사다리형 · 토지면적 기재 553.0㎡ |
| 소유자 | 박수진 (단독소유) |
| 감정가 | 585,050,360원 |
| 최저매각가 | 585,050,360원 (신건 · 감정가 100%) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 온천새마을금고 |
| 청구금액 | 665,404,190원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.04 온천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 900,000,000원 |
| 공시지가 | 309,400원/㎡ |
| 매각 특이사항 | 제시외 건물·태양광 패널 포함 · 접면도로 사유지 · 일부 토지 농지법 적용 · 정확한 토지 경계 측량 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 후순위는 소멸
말소기준권리는 2019년 10월 4일 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이고, 공동담보목록 제2019-584호가 기재되어 있습니다. 해당 근저당권과 그 후순위인 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
| 등기일 | 권리자 / 내용 | 금액 | 매각 후 처리 |
|---|---|---|---|
| 2019.10.04 | 박수진 · 소유권보존 | — | 소유권 이전 대상 |
| 2019.10.04 | 온천새마을금고 · 근저당권 | 900,000,000원 | 말소기준 |
| 2025.02.07 | 신용보증기금 · 가압류 | 8,708,329원 | 소멸 |
| 2025.10.10 | 온천새마을금고 · 임의경매개시결정 | — | 소멸 |
② 점유·임차인 분석 — 전입은 확인, 임대관계는 미상
현황조사와 매각물건명세서에 김진완이 확인됩니다. 전입일은 2020년 5월 14일로, 말소기준권리 설정일인 2019년 10월 4일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김진완 점유 부분 미상 |
2020.05.14 보증금 미상 |
전입 기준 없음 | 미상 확정일자·배당요구 미상 |
해당 없음 |
조사상 확인되는 점유자는 1명입니다. 다만 임대차계약 관계가 확정되지 않아 실제 임차인 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 신고로 확인되는 사람은 없습니다.
③ 가격 분석 — 신건 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 585,050,360원입니다. 이 물건은 단독주택과 토지가 함께 매각되고, 제시외 건물·태양광 패널 및 일부 농지 관련 조건도 포함되어 있습니다. 따라서 일반적인 주택 실거래가격 하나만으로도 전체 가치를 단순 비교하기 어려운 유형입니다.
특히 선암마을 동측 인근의 시외곽 입지, 대중교통의 다소 불편한 여건, 사유지 접면도로 및 토지 경계 확인 필요성을 감안하면 감정가 대비 할인율보다 실제 토지·건물의 이용 가능성과 환금성이 더 중요한 가격 결정요소가 됩니다. 현 단계에서 감정가를 곧바로 시장가격으로 간주하거나 신건 가격에 투자수익이 확보됐다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건 · 100%) | 585,050,360원 | 0원 | 331,908,473원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 468,040,288원 | 0원 | 447,748,444원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 374,432,230원 | 0원 | 540,318,150원 |
유찰 시나리오는 각 회차별 가정입니다. 향후 실제 매각조건과 동일하다는 보장은 없습니다. 매수인 인수액은 현재 확인된 권리관계와 배당 가정에 따릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 585,050,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,250,504원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 900,000,000원 | 576,799,856원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 8,708,329원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 908,708,329원 | 576,799,856원 |
매각대금 585,050,360원에서 추정 집행비용 8,250,504원을 제외하면, 온천새마을금고에 576,799,856원이 배당되는 계산입니다. 신용보증기금 가압류에 대한 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
채권최고액 기준으로 반영한 전체 채권액은 908,708,329원, 채권자 총 예상배당액은 576,799,856원으로, 예상 미배당은 331,908,473원입니다. 이 미배당 금액은 원칙적으로 소멸하는 채권의 미회수분이지, 낙찰자가 추가로 부담하는 금액이 아닙니다.
온천새마을금고의 900,000,000원은 실제 확정 채권잔액이 아닌 등기상 채권최고액입니다. 이 배당표는 채권최고액 등을 사용한 시뮬레이션이며, 실제 배당은 채권계산서·법정 우선순위·집행비용·당해세·임차인 우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 검토 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 장안읍 덕선리 선암마을 동측 인근입니다. 주변에는 임야·농경지·주택이 혼재해 있어 일반적인 도심 주거지와는 성격이 다릅니다.
- 교통. 일부 토지는 본건까지 차량 진입이 가능하지만, 다른 일부 토지는 인근까지만 차량 접근이 가능합니다. 마을버스정류장이 있으나 시외곽 입지로 대중교통 여건은 다소 불편합니다.
- 토지 용도. 관련 토지는 자연녹지지역에 속하며, 일부 토지는 농지법 제8조의 적용을 받습니다. 실제 지목·이용현황과 취득에 필요한 행정절차를 필지별로 확인해야 합니다.
- 지형. 토지 특성은 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다. 토지 지반과 도로 사이에 높이 차이가 있어 건물의 층수가 도로 기준에서 다르게 보입니다.
- 건물. 감정평가상 기호 7·8 건물 모두 철근콘크리트구조의 3층 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 스톤코트, 내부는 타일·벽지 등으로 마감되어 있고 샷시창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 태양광 패널이 설치되어 있습니다. 제시외 건물과 태양광 패널이 일괄매각에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 토지의 정확한 경계는 측량을 필요로 합니다.
- 환금성. 시외곽 주택·토지의 복합물건으로, 사유지 도로와 토지별 접근성 차이가 매수 수요 및 재매각에 영향을 줄 수 있습니다. 도심 아파트와 같은 수준의 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 및 일괄매각 범위. 덕선리 85-9, 85-13과 관련 건물·토지의 정확한 매각목적물, 필지별 면적, 제시외 건물 및 태양광 패널 포함 범위를 확인하세요.
- 말소기준과 공동담보. 2019.10.04 온천새마을금고 근저당권 및 공동담보목록 제2019-584호를 대조하고, 매각으로 소멸하는 권리를 최종 확인하세요.
- 김진완 점유관계. 전입일 2020.05.14의 실제 점유 상태와 임대차 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 후순위 전입이라는 사실만으로 명도 절차까지 생략되는 것은 아닙니다.
- 사유지 도로. 접면도로의 소유자, 통행 권원, 차량 출입 가능 여부와 매각목적물에 포함되는 도로 부분이 있는지 확인하세요.
- 농지 취득요건. 일부 토지의 농지법 제8조 적용과 관련해 농지취득자격증명 등 필요한 절차 및 발급 가능성을 입찰 전에 확인하세요.
- 토지 측량. 경계측량을 통해 현황과 공부의 경계를 대조하고, 건물 및 부속시설의 실제 위치를 확인하세요.
- 제시외 건물·태양광 패널. 일괄매각 범위, 시설의 설치 위치, 실제 상태 및 별도 권리관계를 확인하세요.
- 건물 현황. 3층 단독주택의 구조, 지반 높이 차이, 층별 접근성, 급배수·난방시설 등 물리적 상태를 점검하세요.
- 자금계획. 현재 최저매각가 585,050,360원 외에 취득 관련 비용, 점유 정리 비용 및 필요한 시설 보수비를 별도로 고려하세요. 예상 미배당 채권액 331,908,473원을 매수인 인수채무로 더해서는 안 됩니다.
- 가격 상한. 감정가만으로 시장가격을 판단하지 말고, 주변 유사 토지·주택 거래 및 개별 필지의 실제 이용 가능성을 확인한 후 응찰가를 정하세요.
- 서류 재확인. 매각기일 2026.11.03 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각조건의 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “등기상 깨끗해도 토지 리스크는 남는다”
이 사건의 말소기준은 온천새마을금고의 2019년 근저당권입니다. 후순위 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 가정상 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 선순위로 인수해야 할 등기상 권리가 확인되지 않았다는 점은 분명한 장점입니다.
반면, 이 물건을 일반적인 주택 경매처럼 평가하면 안 됩니다. 접면도로가 사유지이고, 일부 토지는 농지법 적용대상이며, 정확한 경계측량이 필요합니다. 김진완의 전입은 말소기준권리보다 늦지만 실제 임대관계와 점유권원은 추가 확인이 필요합니다. 여기에 제시외 건물과 태양광 패널이 포함된 일괄매각이라는 특성이 더해집니다.
신건 최저매각가 585,050,360원은 감정가와 같습니다. 향후 유찰로 가격이 낮아질 가능성을 시나리오로 검토할 수는 있지만, 그것만으로 저렴한 부동산이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 사유지 도로의 이용 가능성, 농지 취득요건, 토지 경계와 실제 점유관계가 확인되어야 적절한 응찰가격을 평가할 수 있습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 신건 입찰은 보수적 검토가 필요한 물건입니다. 온천새마을금고 채권의 미배당이 매수인에게 승계되지 않는다는 장점보다, 실제 토지와 건물을 안정적으로 이용하고 향후 처분할 수 있는지 확인하는 과정이 우선입니다. 권리는 대체로 단순하지만, 현장·토지·점유 검증을 완료하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
