부산지방법원 2025타경5887. 부산광역시 기장군 장안읍 덕선리 일대에 위치한 단독주택 및 토지 일괄매각 사건입니다. 건물 소유자는 박정훈이며, 등기상 채무자는 박수진으로 표시되어 있습니다. 2019년 10월 4일 온천새마을금고가 채권최고액 900,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 채권자인 온천새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 신청 청구액은 665,404,190원입니다.
현재 감정가와 최저매각가는 모두 597,097,360원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 권리분석은 비교적 명확하지만 임차 관련 불확실성, 사유지 도로, 토지 경계, 건물과 토지의 일괄매각 범위를 확인해야 합니다. 단독주택은 아파트처럼 같은 평형의 반복 거래만으로 가격을 검증하기 어렵기 때문에, 감정가와 실제 매수 가능한 시장가격을 구분해 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5887 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 장안읍 덕선리 85-4, 85-12 도로명주소: 부산광역시 기장군 장안읍 선암길 78-20 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 3층 건물 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 면적 568㎡ · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 |
| 공시지가 | 309,400원/㎡ |
| 소유자 / 채무자 | 박정훈 / 박수진 |
| 감정가 | 597,097,360원 |
| 최저매각가 | 597,097,360원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 온천새마을금고 |
| 신청 청구액 | 665,404,190원 |
| 근저당 채권최고액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 지상 태양광 패널 포함 |
| 특이사항 | 접면도로 사유지 · 토지 경계 측량 필요 · 남측 접면도로 기준 건물이 2층으로 보이는 지반 격차 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요
말소기준권리는 2019.10.04 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이며, 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2022년에 설정된 국민건강보험공단 압류와 신용보증기금 가압류는 각각 2023년에 등기부상 말소됐습니다. 2025.10.10 경매개시결정 역시 말소기준 이후 등기로 매각 시 소멸할 것으로 판단됩니다.
임차인·점유관계 분석
현황조사에는 김진완이 전입자로 확인됩니다. 전입신고일은 2020.05.14로, 말소기준권리 설정일인 2019.10.04보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 그러나 보증금과 확정일자, 점유 부분, 실제 임대차계약 관계는 확인이 필요합니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진완 점유 부분 미상 · 현황조사 |
2020.05.14 | 미상 | 전입일 기준 없음 | 미상 확정일자 미상 |
보증기관 승계 없음 |
전입 점유자 1명에 관한 조사 내역입니다. 임대차계약의 존재와 내용은 별도 확인이 필요합니다. 대항력 판단은 기재된 전입일을 기준으로 하며, 실제 점유개시 시점 및 다른 권원에 따른 대항력 가능성까지 확정한 것은 아닙니다.
현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있습니다. 따라서 최저가 낙찰을 가정한 실질취득 기준액은 597,097,360원입니다. 이는 현재 확인된 권리에 관한 추정이며, 취득세·명도비·관리비·사유지 도로 관련 비용 등은 포함하지 않습니다. 임대차계약 원본과 매각물건명세서, 전입세대 관련 사항을 대조한 뒤 최종 인수 여부를 판단해야 합니다.
② 가격 검증 — 감정가와 시장가격은 다르다
이 물건은 감정가 597,097,360원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지를 수치로 확정할 수 없습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 상태 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 597,097,360원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 597,097,360원 | 신건 · 감정가 100% |
| 실질취득 기준액 | 597,097,360원 | 현재 인수 0원 가정 · 부대비용 제외 |
| 최근 실거래 비교 | 확인 필요 | 시장가격 대비 할인 여부 판단 보류 |
특히 이 물건은 단순한 대지와 일반 주택으로만 볼 수 없습니다. 제시외 건물, 태양광 패널, 복수 필지, 사유지 접면도로가 함께 검토 대상입니다. 감정가가 토지와 건물의 가격을 적절히 반영했는지뿐 아니라, 실제 매수자가 해당 조건을 얼마나 수용할지도 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 597,097,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,370,974원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 온천새마을금고 | 900,000,000원 | 588,726,386원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 597,097,360원 |
예상 집행비용은 8,370,974원입니다. 이를 제외한 588,726,386원이 온천새마을금고 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 311,273,614원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 추정됩니다.
집행비용은 추정치이며 근저당 배당액과 미배당액은 채권최고액 기준의 시뮬레이션입니다. 실제 피담보채무액, 배당요구, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 최종 배당액을 바꿀 수 있습니다. 특히 근저당 미배당액은 매수인의 인수액과 다릅니다.
유찰 시나리오 — 최저가 하락과 미배당 증가
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 597,097,360원 | 588,726,386원 | 311,273,614원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 477,677,888원 | 470,501,109원 | 429,498,891원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 382,142,310원 | 375,992,318원 | 524,007,682원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 900,000,000원에 비해 근저당 배당액이 부족하며, 향후 유찰을 가정하면 채권자의 미회수액은 더욱 커집니다. 그러나 미배당 채권액이 증가한다고 해서 매수인의 인수액이 같은 금액만큼 증가하는 것은 아닙니다. 현재 권리관계 시뮬레이션상 매수인 인수는 모든 회차에서 0원으로 추정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 장안읍 덕선리 선암마을 동측 인근에 위치합니다. 주위에는 임야, 농경지, 주택 등이 혼재합니다. 도심형 대규모 주거단지가 아닌 외곽 주거환경입니다.
- 교통. 일부 토지는 차량 진입이 가능하지만 다른 토지는 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 인근 마을버스정류장이 있으나 시외곽지로 대중교통 여건은 다소 불편한 것으로 평가됩니다.
- 도로. 접면도로가 사유지입니다. 실제 통행 가능 여부와 별개로 도로 소유관계, 통행권원, 사용승낙, 지분 여부 및 장래 통행 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지. 자연녹지지역에 해당하며, 지목은 대, 기재 면적은 568㎡입니다. 지형은 완경사·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 감정요항에는 일부 토지에 농지법 제8조 적용 사항이 표시되어 있어 필지별 이용상태와 제한을 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕의 3층 단독주택입니다. 외벽은 스톤코트 마감 등, 내벽은 타일 및 벽지 마감 등이며 샷시창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 및 태양광 패널이 설치되어 있습니다. 태양광 패널은 일괄매각에 포함되므로 설비의 현황과 실제 작동 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 지반 격차. 토지 지반 높이 차이 때문에 남측 접면도로에서는 건물이 2층으로 보입니다. 공부상 3층 건물이라는 점과 실제 출입 동선, 층별 사용 형태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공부·경계. 감정평가 요항에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으나 토지의 정확한 경계는 측량이 필요하다고 명시되어 있습니다. 공부상 일치와 실제 경계의 확정은 별개입니다.
- 환금성. 외곽 단독주택은 대단지 아파트보다 표준화된 가격비교가 어렵습니다. 사유지 도로의 권리관계와 토지 경계가 정리되지 않는다면 향후 매수자 확보와 금융 이용에도 영향을 줄 수 있어 보수적인 평가가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건물 및 토지 등기 전부 확인. 건물 말소기준권리는 온천새마을금고 근저당권입니다. 토지별 등기사항전부증명서와 공동담보목록 제2019-584호를 함께 대조해 매각대상 필지와 등기 권리의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 사유지 도로 권리 확인. 도로 토지의 등기상 소유자, 통행권원, 실제 진출입 동선, 사용승낙 및 권리관계를 확인해야 합니다. 통행 가능성에 대한 추측만으로 입찰하지 않는 것이 중요합니다.
- 토지 경계 측량. 감정평가상 정확한 경계에 측량이 필요하다고 명시되어 있습니다. 건물·제시외 건물·태양광 설비와 실제 토지 경계의 관계를 확인해야 합니다.
- 김진완의 점유관계 조사. 전입일은 말소기준권리 이후지만 보증금, 확정일자, 점유 부분, 배당요구 및 실제 임대차계약 관계는 확인이 필요합니다. 현황조사와 매각물건명세서, 관련 전입 및 임대차 서류를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 점검. 제시외 건물 및 지상 태양광 패널이 포함됩니다. 실제 현황, 건물 이용 형태, 설비 상태와 매각목록의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 진출입 및 층별 구조 확인. 지반 격차로 남측 도로에서 2층처럼 보이는 특성이 있습니다. 현장 출입구와 각 층의 실제 사용 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 농지 및 토지이용 제한 확인. 자연녹지지역이며 일부 토지에 농지법 적용 사항이 기재되어 있습니다. 매각대상 필지별 지목, 이용상태, 취득 관련 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최저가 597,097,360원이 실거래가격보다 저렴한지는 확인되지 않았습니다. 유사한 단독주택 및 토지의 실제 거래와 함께 사유지 도로 조건에 따른 가격 차이를 검토해야 합니다.
- 실질취득비용 검토. 현재 예상 인수액은 0원이지만 취득 관련 세금, 명도비용, 경계 측량비 및 도로 관련 비용은 별도로 발생할 수 있습니다. 이 비용을 포함한 입찰가격 상한을 검토해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 매각 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장, 지적도 및 법원 매각조건을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸”만으로 안전한 물건은 아니다
부산지방법원 2025타경5887은 권리관계와 현장 위험의 성격이 서로 다른 사건입니다. 2019년 온천새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기상 권리들은 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
그러나 이 물건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 김진완의 전입일은 후순위지만 임대차 세부 사항과 점유 범위가 확인되지 않았고, 사유지 접면도로와 측량이 필요한 토지 경계라는 중요한 문제가 남아 있습니다. 특히 단독주택은 도로 이용과 필지 경계가 실제 가치 및 환금성에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
현재 최저매각가인 597,097,360원이 적정한지는 비교 가능한 최근 거래가격 검증 전까지 판단을 유보해야 합니다. 유찰로 최저가가 낮아진다고 해도 사유지 도로 문제가 해소되지 않는다면 자동으로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다.
종합 판단은 C등급, 신중 검토입니다. 근저당 소멸 구조 자체는 긍정적이지만, 실제 점유관계, 사유지 도로의 법률관계, 토지 경계, 개별 필지 권리와 시장가격 검증이 선행되어야 합니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라, 실제 이용 가능한 토지·건물을 어떤 권리와 비용 조건으로 취득하는가에 있습니다.
