서울남부지방법원 2025타경9573. 서울 금천구 가산동 벽산/경인디지털밸리2 제12층 1213호입니다. 아파트가 아니라 아파트형공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사한국이컴으로, 2021.11.19 회사분할합병을 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 2020.01.31 설정된 중소기업은행 근저당권(채권최고액 1,728,000,000원)이 말소기준권리이며, 2022.11.01 같은 은행의 근저당권 660,000,000원이 추가 설정됐습니다. 이후 다수의 가압류와 압류가 붙어 2025.04.14 임의경매가 개시됐습니다.
통상의 후순위 등기권리만 보면 낙찰자가 채권자의 미회수액을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 매각으로 소멸하지 않는 토지 지상권이 별도로 존재합니다. 또한 등기부에 표시된 매각 대상은 1213호인데, 현재 이용 상태는 1212호·1213호·1214호가 벽체 없이 연결된 형태입니다. 낙찰 이후 공간을 독립적으로 이용할 수 있는지와 복구·인도에 어떤 조건이 따르는지를 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9573 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 481-10 벽산/경인디지털밸리2 제12층 제1213호 도로명: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 184 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기타(아파트형공장으로 이용 중) |
| 건물 | 철근콘크리트 구조 · 지상 15층 건물 중 12층 |
| 현재 소유자 | 주식회사한국이컴 · 2021.11.19 소유권이전(회사분할합병) |
| 감정가 / 최저가 | 1,070,000,000원 / 1,070,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,388,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준권리 | 2020.01.31 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,728,000,000원 |
| 별도 인수권리 | 2003.07.11 지상권설정등기 · 토지 을구 37번 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
| 인접 호실 | 1212호·1214호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 채권은 소멸하지만 지상권은 인수
등기부상 현재 유효한 중소기업은행 근저당권은 두 건입니다. 2020.01.31 설정된 채권최고액 1,728,000,000원의 근저당이 말소기준이고, 2022.11.01 설정된 660,000,000원의 근저당도 매각으로 소멸합니다. 2024.10.31부터 2025.07.04까지 설정된 가압류 6건과 2026.03.10 금천구 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
앞서 설정됐던 국민은행 및 중소기업은행 등의 과거 근저당권은 이미 등기부에서 말소됐으므로 현재의 선순위 근저당으로 중복 계산하지 않습니다. 다만 지상권은 이러한 말소 구조의 예외입니다.
② 가격 검토 — 1,070,000,000원의 적정성을 판단할 수 있는가
감정가는 1,070,000,000원이고, 한 번도 유찰되지 않은 신건이어서 최저매각가도 같습니다. 하지만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 1,070,000,000원 | 시세 대비 적정성 미확인 |
| 1회 유찰 가정 | 80% | 856,000,000원 | 감정가 대비 할인 · 시장가치 별도 확인 |
| 2회 유찰 가정 | 64% | 684,800,000원 | 할인폭 확대 · 권리·이용 제한은 유지 |
위 유찰 시나리오는 감정가에 대한 회차별 가격 가정이며, 실거래 시세나 향후 실제 매각 결과를 의미하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,070,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,100,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행(을구 9) | 1,728,000,000원 | 1,056,900,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행(을구 10) | 660,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험(갑구 8) | 93,270,794원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금(갑구 9) | 900,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험(갑구 10) | 292,537,379원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행(갑구 11) | 1,341,828,301원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단(갑구 13) | 197,777,487원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험(갑구 14) | 51,141,690원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당은 채권최고액 및 청구금액에 기초한 추정치입니다. 집행비용 13,100,000원을 차감한 1,056,900,000원이 선순위 근저당에 배당되는 것으로 계산됐습니다. 금천구 압류와 관련된 당해세 등 실제 우선배당, 공동담보 배당 관계 및 기타 조정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
| 배당 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 1,070,000,000원 | 1,056,900,000원 | 4,207,655,651원 |
| 1회 유찰(80%) | 856,000,000원 | 845,040,000원 | 4,419,515,651원 |
| 2회 유찰(64%) | 684,800,000원 | 675,552,000원 | 4,589,003,651원 |
유찰을 거듭하면 채권자들의 미회수액은 증가하지만, 세 시나리오 모두 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산됩니다. 이는 후순위 채권의 소멸을 전제로 한 결과일 뿐, 지상권 인수에 따른 법률상·경제적 부담이 없다는 의미는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동, 가산디지털단지역 북서측 인근에 있습니다. 주변은 아파트형공장·지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물 내 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트 구조의 지상 15층 건물로, 급·배수설비·위생설비·난방설비·주차설비·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지이용 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역, 일단의공업용지조성사업지역, 국가산업단지·산업시설구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 건축물 높이와 관련한 제한, 공항시설 관련 장애물제한표면구역과 대공방어협조구역 등의 지정도 확인됩니다. 향후 이용·변경계획은 관련 규제를 검토해야 합니다.
- 실제 이용. 아파트형공장으로 사용 중이며, 1212호·1213호·1214호가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 1213호만 독립적으로 인도·사용할 수 있는지 확인이 필요합니다.
- 환금성. 가산디지털단지역 인근 업무·산업시설 입지라는 특징은 있지만, 실제 매수 가능한 수요층은 시설 용도와 이용 조건의 영향을 받습니다. 특히 존속 지상권과 호실 간 구획 문제는 매각 및 재매각 시 개별 검토해야 할 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원본 확인 — 최우선. 1토지 을구 37번 지상권의 등기 내용과 설정 목적·존속기간·범위·지료, 매각물건명세서상 인수 문구를 대조하세요. 인수의 구체적 경제적 영향까지 확인하기 전에는 권리가 안전하다고 판단하기 어렵습니다.
- 1213호 독립 이용 가능성. 1212호·1214호와 벽체 구분 없이 이용되는 상태입니다. 경계와 출입 동선, 내부 설비, 독립적인 사용 가능성 및 원상복구 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보와 매각 범위. 두 근저당권의 공동담보에 인접 호실이 포함되어 있습니다. 각 호실의 경매 진행 여부와 1213호의 실제 매각 범위를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유·인도 관계. 임차인 신고는 없지만 현재 실제 사용자와 점유 주체, 인접 호실 이용자와의 관계를 확인해야 합니다. 임차인이 없다는 사실만으로 인도 문제가 없다고 단정할 수 없습니다.
- 산업시설 이용 요건. 아파트형공장으로 이용 중이며 국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다. 낙찰 예정자의 업종, 입주 자격, 사용 가능 범위와 관련한 제한을 확인하세요.
- 가격의 독립적 검증. 신건 최저가 1,070,000,000원이 시장가치보다 낮다는 근거가 확인되지 않습니다. 동일 건물의 비교 가능한 실제 거래와 임대·매매 가능 조건을 확인한 뒤 응찰 상한을 결정하세요.
- 미납 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 및 매각대금 배당에 영향을 주는 세금 등을 확인하세요. 금천구 압류가 등기돼 있는 만큼 관련 체납과 배당관계도 점검해야 합니다.
- 입찰 전 원본 재확인. 매각물건명세서·토지 및 건물 등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 부담 0”
이 사건은 배당 계산만 보면 단순합니다. 신건 매각가 1,070,000,000원에서 집행비용을 제외한 금액이 선순위 중소기업은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자에게는 미배당액이 발생합니다. 낙찰자가 해당 미회수 채권을 상환해야 하는 구조는 아닙니다.
하지만 토지 지상권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다. 여기에 인접한 세 호실의 통합이용, 공동담보 구조, 독립 사용 가능성 및 산업시설의 용도 제한이 겹칩니다. 모두 실제 취득 이후의 활용가치에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.
따라서 이 물건은 단순한 후순위 채권 소멸형 안전 물건으로 분류하기 어렵습니다. 금전 인수액은 0원이지만 법률상 권리 인수는 존재하며, 시세가 검증되지 않아 감정가 1,070,000,000원의 가격 메리트도 판단할 수 없습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 이러한 문제는 자동으로 해소되지 않습니다. 권리와 독립 이용 가능성 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다.
