서울남부지방법원 2025타경9573. 서울 금천구 가산동 벽산/경인디지털밸리2의 12층 1212호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트형공장이고, 현재 등기상 소유자는 주식회사한국이컴입니다. 중소기업은행이 설정한 2020.01.31 근저당권을 말소기준으로 임의경매가 진행되며, 해당 근저당권 채권최고액은 1,728,000,000원입니다. 이후 2022년에 같은 은행의 근저당권 660,000,000원이 추가되었고, 여러 가압류와 압류가 뒤따랐습니다.
등기부상의 후순위 근저당권·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 매각물건명세서에서 별도로 명시한 토지 지상권은 소멸하지 않습니다. 이처럼 등기부의 소멸 대상 권리만 확인하면 놓치기 쉬운 인수사항이 있어, 이번 사건은 금전 인수액보다 비금전적 권리 부담과 실제 이용관계가 훨씬 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9573 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 481-10 벽산/경인디지털밸리2 제12층 제1212호 도로명주소: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 184 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 아파트형공장으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트라멘조 · 철근콘크리트 평슬래브지붕 · 15층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 주식회사한국이컴 (2021.11.19 소유권이전 · 회사분할합병) |
| 감정가 / 최저가 | 649,000,000원 / 649,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,388,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.31 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 · 채권최고액 1,728,000,000원 |
| 추가 근저당권 | 2022.11.01 을구 10번 · 중소기업은행 · 채권최고액 660,000,000원 |
| 공동담보 | 제12층 제1213호 · 제1214호 |
| 실제 이용상태 | 1212호·1213호·1214호를 벽체 구분 없이 일체로 이용 |
| 매수인 인수권리 | 1토지 을구 37번 지상권설정등기(2003.07.11) |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.21 발급 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 지상권은 존속
중소기업은행의 을구 9번 근저당권은 말소기준권리입니다. 그 이후 설정된 을구 10번 근저당권과 가압류 6건, 압류 3건 및 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 대상으로 분류됩니다. 과거의 근저당권 및 압류 중 이미 말소된 권리들도 현재의 인수 대상이 아닙니다.
다만 등기상 소멸과 실제 금전 부담이 완전히 같지는 않습니다. 세금 압류와 관련하여 당해세 등 우선 배당 사항이 존재하면 배당순서가 달라질 수 있고, 별도로 존속하는 지상권은 금액으로 환산된 인수채무가 없어도 매수인의 소유권 행사나 이용계획에 영향을 줄 수 있습니다.
② 점유·인수 분석 — 임차인보다 3개 호 일체 사용이 문제
| 확인 항목 | 현황 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 임차인 | 확인된 임차인 없음 | 임차보증금 금전 인수 추정 0원 |
| 토지 지상권 | 2003.07.11 등기 · 1토지 을구 37번 | 매각 후 존속 · 매수인 인수 |
| 호실 이용 | 1212·1213·1214호 일체 이용 | 독립 인도·구분·원상회복 가능성 확인 |
| 금전 인수액 | 0원 추정 | 지상권의 경제적 부담은 별도 미산정 |
특히 1212호, 1213호, 1214호가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 매각물건명세서의 비고는 중요합니다. 1212호만 취득하더라도 현재의 공간 이용방식이 그대로 유지될 수 있는지, 별도 출입과 독립된 공간 확보가 가능한지, 구분을 위해 추가 공사가 필요한지 확인해야 합니다.
공동담보로 기재된 1213호와 1214호는 이 물건의 권리분석과 밀접하게 연결되지만, 공동담보라는 사실만으로 이번 1212호 매각에 두 호실이 함께 포함된다고 볼 수는 없습니다. 매각 목적물의 정확한 범위와 각 호실의 소유·점유 관계를 구분하여 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 최저가가 적정 시세인지는 미확인
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 649,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건으로, 가격 할인이 적용되지 않은 상태입니다.
다만 이 금액을 주변 실거래보다 저렴하다고 판단할 근거는 확인되지 않습니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 아파트형공장이고, 동일 건물·유사 면적·동일 용도의 최근 실거래 비교가 필요합니다. 특히 개별 호실의 독립 이용 가능성과 존속 지상권의 영향을 반영하지 않은 단순 가격 비교는 투자 판단을 왜곡할 수 있습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 649,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 649,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 가정 | 519,200,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 가정 | 415,360,000원 | 감정가 64% |
| 실질취득비용 | 미산정 | 존속 지상권·호실 분리 부담 별도 |
1회 유찰 시 519,200,000원, 2회 유찰 시 415,360,000원은 주어진 회차별 예상 최저가입니다. 그러나 유찰로 가격이 낮아진다고 지상권이 사라지거나 통합 이용 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 현재 가격이든 유찰 후 가격이든, 비교의 기준은 해당 권리 부담을 반영한 실질취득비용과 최근 유사 물건의 시장가격이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 649,000,000원 가정)
현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용은 8,890,000원으로 추정됩니다. 이를 차감하면 배당재원 640,110,000원이 선순위 중소기업은행 근저당권에 배정되는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,890,000원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 중소기업은행 | 1,728,000,000원 | 640,110,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 중소기업은행 | 660,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 서울보증보험 | 93,270,794원 | 0원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 신용보증기금 | 900,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 서울보증보험 | 292,537,379원 | 0원 |
| 6. 갑구 15번 가압류 · 중소기업은행 | 1,341,828,301원 | 0원 |
| 7. 갑구 17번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 197,777,487원 | 0원 |
| 8. 갑구 18번 가압류 · 서울보증보험 | 51,141,690원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 5,264,555,651원 | 640,110,000원 |
채권액은 등기된 채권최고액·청구금액 기준입니다. 실제 채권잔액과 배당액은 달라질 수 있으며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당표입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 배당 부족 확대
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 649,000,000원 | 640,110,000원 | 4,624,445,651원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 519,200,000원 | 511,608,000원 | 4,752,947,651원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 415,360,000원 | 408,806,400원 | 4,855,749,251원 |
채권 총액은 5,264,555,651원으로, 현재 매각가에 따른 예상 배당재원을 크게 초과합니다. 신건에서 선순위 근저당권자도 전액 배당받지 못하며, 후순위 채권에는 배당금이 돌아가지 않는 것으로 추정됩니다.
유찰로 매각가가 하락하면 채권자에게 돌아갈 배당액이 줄어 미배당 규모는 증가합니다. 그러나 미배당 채권액 4,624,445,651원 등이 자동으로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 이 사건에서 매수인이 별도로 주의해야 하는 핵심은 채권 부족액 자체가 아니라 소멸하지 않는 지상권입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동, 가산디지털단지역 북서측 인근. 주변에 아파트형공장, 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설이 분포하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물 내 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트라멘조 15층 건물의 12층이며, 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 주차설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 용도. 현재 아파트형공장으로 이용 중입니다. 일반 주거용 아파트와는 이용 목적과 잠재 수요가 달라 주거용 실거래가격을 기준으로 환금성을 판단하는 것은 부적절합니다.
- 토지이용규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역, 국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 높이 및 공항·군사 관련 제한 사항도 기재되어 있습니다.
- 환금성. 산업·업무시설 수요가 존재하는 입지이나, 1212호의 독립적인 이용 가능성과 토지 지상권 부담이 매수 대상과 재매각 수요에 영향을 줄 수 있어 별도 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원본 확인. 1토지 을구 37번, 2003.07.11 지상권설정등기의 권리자·설정목적·범위·존속기간과 변경·말소 여부를 확인해야 합니다. 매각물건명세서상 매수인 인수 기재와 실제 법률효과도 대조해야 합니다.
- 대지권 관계 확인. 1212호에 부속된 대지권의 내용과 지상권이 대지 사용·처분·담보가치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 3개 호실 경계 확인. 1212호·1213호·1214호가 벽체 없이 통합 사용 중이므로 각 호실의 독립성, 출입 동선, 구획 복원 가능성, 현장 점유와 건축물 현황의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 공동담보의 범위와 실제 경매 매각 목적물을 구별해야 합니다. 1213호·1214호가 함께 매각되는 것으로 가정하지 말고 각 호실의 등기 및 사건 관계를 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도 확인. 신고된 임차인은 없지만 실제 사용 주체와 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다. 통합 사용에 따른 인도·명도 및 공간 분리 문제가 발생할 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 금천구·강북구 압류 3건에 관하여 당해세 및 우선 배당금의 존재와 예상 배당순서를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 공용부담 확인. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관련 금액과 건물 관리규약을 확인해야 합니다.
- 공장 이용 요건 확인. 산업단지·산업시설구역 내 아파트형공장이라는 용도에 맞춰 입주·사용 및 업종 관련 제한 사항을 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일 건물 또는 유사 지식산업센터의 최근 거래 중 면적·층·이용조건이 유사한 물건을 비교하고, 지상권 부담 및 공간 구분 문제를 가격에 반영해야 합니다.
- 매각기일 전 최종 확인. 2026.11.03 매각기일의 진행 여부와 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 인수 0건”
서울남부지방법원 2025타경9573은 최저매각가 649,000,000원의 신건 아파트형공장입니다. 말소기준 이후의 근저당권과 가압류·압류는 소멸하고, 임차보증금 등 금전 인수액은 0원으로 추정됩니다.
그러나 이 사건의 결론을 결정하는 것은 숫자가 아닙니다. 매각 후에도 남는 토지 지상권이 있으며, 1212호를 비롯한 3개 호실이 벽체 없이 통합 이용되고 있습니다. 독립적인 사용·인도·재매각 가능성을 확인하기 전에는 최저매각가를 실질적인 취득원가로 확정할 수 없습니다.
또한 최근 유사 실거래와의 비교가 확보되지 않은 만큼 감정가 649,000,000원의 적정성도 판단을 유보해야 합니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 존속 권리와 물리적 이용관계는 별도 문제로 남습니다.
종합 판단은 D등급입니다. 배당 부족이나 채권 총액이 커서만은 아닙니다. 매수인이 인수하는 지상권의 내용이 확정되지 않았고, 3개 호실 통합 사용에 따른 독립 이용 위험이 있으며, 이를 반영한 시장가격을 확인하기 어렵기 때문입니다. 지상권 효력 확인 → 매각범위·호실 분리 검증 → 최근 실거래 비교가 입찰 판단의 선행조건입니다.
