서울남부지방법원 2025타경9573. 서울 금천구 가산동 벽산/경인디지털밸리2 제12층 제1214호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트형공장이며, 현재 소유자는 주식회사케이비앤시입니다. 2020.01.31. 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 가압류와 압류가 다수 등기되었습니다.
이 사건의 핵심은 등기된 채권액의 크기보다 매각 후에도 남는 권리입니다. 일반적인 근저당권·가압류 등은 매각으로 정리되지만, 매각물건명세서에는 토지 을구 37번 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 통상적인 권리 소멸형 경매와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9573 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 481-10 벽산/경인디지털밸리2 제12층 제1214호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 184 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 아파트형공장 |
| 건물 | 철근콘크리트 구조 · 지상 15층 건물 중 제12층 |
| 소유자 | 주식회사케이비앤시 |
| 감정가 / 최저가 | 527,000,000원 / 527,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 2,388,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 점유·이용 특이사항 | 1212호·1213호·1214호를 벽체 구분 없이 일체로 이용 중 |
| 인수 대상 권리 | 2003.07.11. 지상권설정등기 (1토지 을구 37번) |
① 권리 흐름 — 소멸되는 권리와 살아남는 권리
이 지상권의 구체적인 범위·목적·존속기간·행사 내용에 따라 토지 이용과 향후 처분에 영향을 받을 가능성이 있습니다. 정확한 내용은 해당 토지 등기사항전부증명서와 설정계약 등을 확인해야 합니다.
예상배당표상 매수인 금전 인수액 0원은 이 지상권의 경제적 부담이 0원이라는 의미가 아닙니다.
말소기준권리는 2020.01.31. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,728,000,000원이며, 1212호·1213호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 2022.11.01. 같은 은행의 채권최고액 660,000,000원 근저당권이 추가 설정됐습니다.
2024년 이후 캐논코리아·신용보증기금·신보2024제12차유동화전문유한회사·중소벤처기업진흥공단의 가압류와 금천구의 압류가 이어졌습니다. 이들 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 반면 말소기준권리보다 앞서 설정된 지상권은 별도로 인수되는 구조입니다.
따라서 채권최고액 전체가 1214호 한 호실에만 대응하는 독립 채무라고 해석해서는 안 됩니다. 공동담보 관계와 실제 채권잔액·배당 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
② 점유·임차 및 통합 이용 — 독립 사용 가능성이 관건
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 임차보증금 인수를 전제로 한 금전 부담은 산정되지 않았습니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자나 인도 문제가 없다고 단정할 수는 없습니다.
낙찰 대상인 1214호를 다른 호실과 물리적으로 분리해 독립적으로 점유·사용할 수 있는지 확인해야 합니다. 출입 동선, 내부 경계, 설비 연결, 점유 주체, 분리 공사 필요성 등이 검토 대상입니다.
독립적인 사용이나 인도가 어려우면 낙찰대금 외에 추가 비용과 시간이 발생할 가능성이 있습니다. 다만 그 금액은 현재 확정할 수 없습니다.
| 점검 항목 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 임차인 없음 | 보증금 인수 산정 없음 |
| 실제 점유 | 통합 이용 상태의 점유 주체 확인 필요 | 명도 확인 |
| 호실 구분 | 1212호·1213호·1214호 벽체 구분 없음 | 독립 사용 검토 |
| 토지 지상권 | 2003.07.11. 등기 · 매수인 인수 | 권리 인수 확정 기재 |
③ 가격 분석 — 감정가가 저렴하다는 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 527,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%가 최저매각가입니다.
그러나 동일 건물의 비교 실거래가격이나 최근 거래 추세를 확인할 수 없어 감정가가 실제 시장가치보다 높은지 낮은지는 판단하기 어렵습니다. 특히 이번 물건은 지상권 인수와 통합 이용에 따른 제약이 있어 일반적인 독립 호실의 거래가격을 그대로 적용하는 것도 신중해야 합니다.
다만 이러한 금액은 감정가에 정해진 비율을 적용한 시나리오일 뿐, 적정 매입가격을 뜻하지 않습니다. 지상권 인수 영향과 호실 분리 비용을 평가하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 527,000,000원 | 4,103,225,162원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 421,600,000원 | 4,207,571,162원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 337,280,000원 | 4,290,797,082원 |
유찰 시나리오는 가격 및 배당 변화를 비교하기 위한 가정입니다. 실제 매각 일정과 조건은 법원의 진행 상황을 확인해야 합니다. 채권 미배당액은 매수인에게 그대로 승계되는 금액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 527,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,670,000원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 중소기업은행 | 1,728,000,000원 | 519,330,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 중소기업은행 | 660,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 캐논코리아 | 59,430,325원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 970,150,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 신보2024제12차유동화전문유한회사 | 836,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 368,974,837원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
전체 배당대상 채권액은 4,622,555,162원이며, 신건 가격으로 매각된다고 가정하면 채권자 예상배당은 519,330,000원입니다. 집행비용 추정액은 7,670,000원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
첫 번째 근저당권부터 전액 배당되지 못하므로 후순위 근저당권·가압류 채권자에게는 배당이 없는 것으로 추정됩니다. 총 예상 미배당액은 4,103,225,162원입니다.
채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 추정배당입니다. 실제 채권잔액, 공동담보 배당, 당해세·우선채권 및 집행비용 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 배당되지 않는 채권액과 매수인 인수금액은 구별해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트형공장, 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설이 분포합니다.
- 교통. 건물 내 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트 구조의 15층 건물로, 외벽은 복합 판넬 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 페어글라스 창호 등입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 주차설비 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공장 관련 이용과 처분에는 해당 규제 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 감정 관련 확인사항상 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 1214호의 실제 구획·독립 사용 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 가산디지털단지역 인근의 산업·업무시설 입지라는 장점은 있으나, 지상권 인수와 통합 이용은 잠재 매수자의 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 비교 거래가격이 확인되지 않아 환금성을 수치로 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원본 확인. 2003.07.11. 설정된 1토지 을구 37번 지상권의 권리자, 목적, 존속기간, 범위 및 행사 조건을 토지 등기부와 관련 서류로 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 지상권이 매수인에게 인수된다는 기재를 최신 명세서 및 매각조건과 대조하세요.
- 세 호실의 경계. 1212호·1213호·1214호가 벽체 구분 없이 사용되는 상태에서 1214호의 출입구, 전용 구역, 내부 설비 및 독립 사용 가능성을 확인하세요.
- 점유자 및 인도. 실제 사용·점유 주체와 법적 점유 권원을 확인하고, 낙찰 이후 인도 및 호실 분리 과정에서 발생할 수 있는 분쟁 가능성을 검토하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권의 공동담보인 1212호·1213호와의 관계, 실제 채무잔액 및 관련 경매 진행 상황을 확인하세요.
- 사업장 이용 규제. 국가산업단지·산업시설구역에 따른 입주 자격, 업종 및 처분 제한 여부를 관계기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 1214호와 실질적으로 비교 가능한 독립 호실 거래사례를 확보하고, 지상권의 영향과 분리·명도·취득 부대비용을 고려해 응찰가를 산정하세요.
- 체납 및 우선채권. 금천구 압류와 관련된 세금, 미납 관리비, 당해세 등 실제 부담 가능성이 있는 항목을 확인하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 인수 위험 0”
이 사건은 후순위 금전채권의 처리만 보면 비교적 명확합니다. 2020.01.31. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류 등은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 보증금 인수액도 없습니다.
하지만 이 물건을 권리상 안전한 경매라고 결론 내려서는 안 됩니다. 매각물건명세서에 매수인이 인수할 지상권이 명시돼 있으며, 대상 호실은 다른 호실들과 구분 없이 통합 이용되고 있습니다.
감정가 527,000,000원이 시장가치에 비해 저렴한지도 검증되지 않았습니다. 향후 유찰로 최저가가 낮아지더라도 지상권의 부담과 독립 사용 문제가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
결론은 입찰 보류 및 권리 정밀검토 우선입니다. 토지 지상권의 실질적 효력과 1214호의 독립 사용 가능성을 확인하고, 그에 따른 경제적 부담을 평가한 후 가격을 판단하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 인수 권리의 내용을 얼마나 정확히 파악하느냐에 있습니다.
