수원지방법원 2025타경563. 경기도 평택시 고덕면 해창리 고덕지식공작소아이타워 7층 728호 기타 집합건물입니다. 현황은 지식산업센터로 이용 중이며, 권리관계는 비교적 단순합니다. 2023년 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 인수하는 권리는 없습니다.
다만 일반 주거용 부동산과 판단 기준은 다릅니다. 낮은 최저가는 분명 매력적이지만, 지식산업센터는 사용 목적이 제한되고 임대수요와 거래층이 중요합니다. 따라서 가격뿐 아니라 업무시설로서의 활용성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경563 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-2 고덕지식공작소아이타워 7층728호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터 이용 |
| 소유자 | 심용식 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 28,908,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 478,056,177원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 인수 부담 없음
임차인 조사 내역은 없습니다. 2023년 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당 채권최고액은 555,600,000원으로 매각대금보다 크기 때문에 현재 회차에서는 일부 배당만 진행되는 구조입니다.
② 최저가 분석 — 5회 유찰 이후 가격대
현재 회차 최저매각가는 28,908,000원으로 감정가 172,000,000원의 약 16.8%입니다. 5회 유찰을 거치며 가격은 크게 낮아졌지만, 지식산업센터는 주거용처럼 단순 비교하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,908,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 920,344원 |
| 근저당권 · 주식회사신한은행 | 555,600,000원 | 27,987,656원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 전액 배당이 불가능하며 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 평택시 고덕면 해창리 소재 해창5리 마을회관 북서측 인근으로 아파트단지, 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 용도. 현황은 지식산업센터이며 철근콘크리트구조 10층 건물 내 제7층 제728호입니다.
- 규제. 준주거지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며 낙찰자 인수 권리는 없습니다.
- 용도 확인. 주거용이 아닌 지식산업센터이므로 실제 사용할 업종과 임대 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 낮은 낙찰가는 장점이지만 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 관리비 확인. 집합건물 특성상 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “싸게 나온 이유를 확인해야 한다”
이 물건은 권리 구조만 보면 안전한 편입니다. 임차인 인수 부담이 없고, 말소기준 이후 권리는 소멸합니다. 그러나 지식산업센터는 주거용과 달리 가격 하락만으로 충분한 매력이 완성되지 않습니다. 5회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 최종 판단 기준은 업무시설로서의 활용성과 환금성입니다. 권리는 합격, 남은 과제는 용도와 수요 확인입니다.
