수원지방법원 2025타경563. 평택시 고덕면 해창리에 위치한 고덕지식공작소아이타워 7층 730호입니다. 감정평가상 이용상태는 지식산업센터이며, 10층 건물의 7층에 위치합니다. 소유자는 심용식, 임의경매를 신청한 채권자는 신한은행입니다. 2023년 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 2025년 경매개시결정이 이어진 구조입니다. 등기상 권리 정리는 비교적 단순하지만, 네 차례 유찰된 비주거용 부동산이라는 점이 이 사건의 가격 판단을 어렵게 만듭니다.

감정가에서 130,703,000원 낮아진 최저매각가는 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 현재 시장에서 실제 얼마에 팔리는지를 알려주지 않습니다. 같은 건물 또는 유사한 지식산업센터 호실의 최신 거래가격·임대수익·공실 상태가 확인되지 않은 상황에서는 시세보다 싸다는 결론을 내릴 근거가 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 기준

말소기준권리는 2023.09.19 설정된 주식회사신한은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 555,600,000원이며, 경매를 통한 매각으로 소멸할 예정입니다. 이후 2025.03.12에 기입된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 최초 소유자인 주식회사코람코자산신탁 관련 신탁등기는 이미 말소되었고, 현재 등기상 소유자는 심용식입니다.

② 가격 분석 — 감정가의 24%, 그러나 시세는 별개

이 물건의 감정가는 172,000,000원이지만 네 번의 유찰을 거치며 최저매각가가 41,297,000원까지 하락했습니다. 감정가 대비 약 76% 낮아진 상태입니다. 그렇지만 지식산업센터는 아파트처럼 동일 평형 실거래를 단순 비교하기 어렵고, 호실의 실제 이용 가능성·공실·임대수요에 따라 가격이 크게 달라질 수 있습니다.

회차별 금액은 현재 회차 및 후속 유찰 시나리오 기준입니다. 실제 다음 매각기일·최저매각가는 법원 공고를 확인해야 합니다.

산정상 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰되고 별도 인수 문제가 없다면 실질취득 기준액은 41,297,000원입니다. 다만 취득 관련 세금, 등기비용, 관리비, 수선비, 명도비 등은 별도입니다. 이 금액을 실제 시장에서의 적정 매입가나 총투자비로 혼동해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 41,297,000원 가정)

현재 최저가에서 매각된다고 가정하면 집행비용 1,143,346원을 제외한 40,153,654원이 신한은행 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당은 515,446,346원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

신한은행의 경매 신청 청구액은 478,056,177원으로, 등기상 채권최고액 555,600,000원과 구별해야 합니다. 예상배당표는 채권최고액을 기준으로 산정된 것이므로 이를 실제 확정채무액이나 최종 배당액으로 단정할 수 없습니다. 특히 근저당권이 다른 호실과 공동담보로 설정되어 있다는 점을 고려해야 합니다.

④ 회차별 배당 위험과 매수인 부담

가격이 추가로 내려갈수록 매각대금에서 신한은행이 회수할 수 있는 금액은 줄어듭니다. 그러나 이 사건에서 중요한 점은 채권자 미회수액과 매수인 인수액이 서로 다르다는 것입니다.

미배당은 555,600,000원의 채권최고액을 기준으로 한 시나리오 계산값입니다. 실제 배당은 확정채권액, 공동담보 관계, 집행비용, 조세채권 등으로 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 해창5리 마을회관 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 외벽은 강화유리 마감이며, 공동 위생설비·급배수설비·승강기·화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측 약 15m, 남측 약 12m 내외의 포장도로와 접하며, 토지는 인접도로 대비 평탄한 공업용 건부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 실제 거래 제한사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,777,000원/㎡이며, 이는 개별 730호의 시장가격이나 지분가치를 의미하지 않습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 이용자격과 실제 입주수요, 사업체의 공간 수요, 공실 여부, 관리비에 따라 매매 가능성이 달라집니다. 4회 유찰된 이력을 고려할 때 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래가 재확인. 같은 고덕지식공작소아이타워 및 인근 지식산업센터의 최근 거래 사례를 확보해 41,297,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 검증해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
• 현장 점유·임대차 확인. 임대내역이 미상인 만큼 실제 점유 주체, 임차보증금, 사업장 사용 현황 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 728호·729호와 함께 설정된 신한은행 근저당의 공동담보 관계 및 관련 매각·배당 상황을 대조해야 합니다.
• 지식산업센터 이용 제한. 입주 가능 업종, 실제 사용 목적, 관리규약, 용도 제한 및 거래 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 관리비·부대비용. 공용부분 미납 관리비, 전기료, 수선비용, 각종 공과금 등 낙찰 후 부담 가능한 비용을 별도로 조사해야 합니다.
• 금융·수익성. 비주거용 부동산 대출 가능 여부와 실제 임대 가능 수준, 공실 기간, 유지비를 조사해야 합니다. 매수가격만으로 수익률을 추정해서는 안 됩니다.
• 현장 상태. 730호의 출입 가능 여부, 내부 시설, 설비 상태 및 추가 공사 필요성을 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.11.16 매각기일과 현재 최저매각가, 입찰 조건 및 매각물건명세서의 최신 내용을 법원 공고와 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 공동담보 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “24%라는 숫자보다 중요한 것은 팔릴 수 있느냐”

평택 고덕지식공작소아이타워 730호는 감정가 172,000,000원에서 현재 최저가 41,297,000원까지 내려온 물건입니다. 4회 유찰로 감정가 대비 가격은 크게 낮아졌습니다. 권리상으로는 신한은행 근저당권이 매각으로 소멸할 예정이고, 현재 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이 물건의 투자 판단을 등기상 권리와 감정가 할인율만으로 끝내서는 안 됩니다. 지식산업센터라는 용도, 4회 유찰 이력, 임대내역 미상, 실거래 비교가격의 부재가 동시에 존재하기 때문입니다. 특히 감정가의 24%까지 하락했다는 사실은 확인되지만, 그 금액이 실제 시장가격보다 낮다는 사실은 아직 확인되지 않았습니다.

권리 정리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 검증이 필요합니다. 입찰 전 실제 임대차·점유관계와 주변 거래가격, 사용 제한 및 재매각 가능성을 확인하고, 예상 매각가격과 총취득비용을 비교해야 합니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 그 가격에 취득한 뒤 실제로 활용하고 처분할 수 있는지에 있습니다.