수원지방법원 2025타경563. 평택시 고덕면 해창리 ‘고덕지식공작소아이타워’ 7층 729호입니다. 감정평가 이용상태는 지식산업센터이고, 등기부상 현재 소유자는 심용식입니다. 말소기준은 2023.09.19. 설정된 주식회사신한은행 근저당권이며 채권최고액은 555,600,000원입니다. 이 근저당권은 728호·730호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2025.03.12. 신한은행이 임의경매를 신청했고, 데이터상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
문제는 권리보다 가격 형성 과정입니다. 감정가 172,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 20,236,000원, 감정가 대비 11.77% 수준입니다. 그러나 같은 물건군의 최근 거래가격이나 최신 거래가가 제시되지 않아, 최저가가 낮다는 사실만으로 시장가 대비 할인이라고 판단할 근거는 없습니다. 6회의 반복 유찰 자체를 핵심 위험 신호로 보고 현장 확인을 선행해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경563 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-2 고덕지식공작소아이타워 7층 729호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 현황 지식산업센터 |
| 소유자 | 심용식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 20,236,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 478,056,177원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.19. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 555,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 매각으로 소멸
2023.07.26. 주식회사코람코자산신탁 명의의 소유권보존·신탁등기가 있었고, 해당 등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023.09.19. 심용식에게 소유권이 이전됐고 같은 날 주식회사신한은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.03.12. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 20,236,000원만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가 172,000,000원의 11.77%인 20,236,000원입니다. 7회 유찰 시 시나리오는 14,165,200원, 8회 유찰 시에는 9,915,640원입니다. 절대금액만 보면 크게 낮아졌지만, 최근 12개월 평균 거래가나 최신 거래가격이 없어 실제 시장가보다 낮은지는 판정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 20,236,000원 | 11.77% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 14,165,200원 | 8.24% | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 9,915,640원 | 5.76% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 20,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 764,248원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 555,600,000원 | 19,471,752원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 764,248원을 제외한 19,471,752원이 신한은행에 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 536,128,248원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 현황은 지식산업센터로 이용 중입니다.
- 주위환경. 해창5리 마을회관 북서측 인근이며, 아파트단지·공장·지식산업센터·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 15m, 남측으로 폭 12m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
- 설비. 공동 위생설비, 급·배수 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비가 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성 점검. 6회 유찰됐다는 사실 자체가 응찰 수요와 가격 적정성을 다시 확인해야 할 핵심 지표입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 최근 거래자료가 없어 현재 최저가 20,236,000원이 실제 시장가보다 낮은지 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 6회 유찰 원인. 반복 유찰 사유를 현장 상태·실제 사용 여부·점유·관리상태와 함께 확인해야 합니다.
- 점유관계. 신고된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대내역이 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 728호·730호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 등기와 배당관계를 원본에서 함께 대조하는 것이 좋습니다.
- 배당구조. 현재 회차 기준 신한은행 근저당 미배당액은 536,128,248원이지만 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 권리만 보면 간결합니다. 2023.09.19. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 감정가 172,000,000원짜리 지식산업센터가 6회 유찰돼 최저가 20,236,000원까지 내려온 이력은 별개의 문제입니다. 실거래 자료가 없는 상황에서 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 권리는 단순하지만, 가격 판단은 보류. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 반복 유찰의 원인을 확인하는 데 있습니다.
