수원지방법원 2025타경585. 평택시 고덕면 해창리 에이스101 10층 1027호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 현 소유자는 구진주입니다. 등기 흐름은 2024년 소유권보존과 신탁, 신탁 말소 및 구진주 앞으로의 소유권이전이 이어진 뒤 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐고, 2025년 국민은행의 임의경매가 개시된 구조입니다.
권리분석의 핵심은 2024.05.09 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 178,800,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인은 조사되지 않았습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경585 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1268 에이스101 10층 1027호 |
| 이용상태 | 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 구진주 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 34,118,000원 (5회 유찰) |
| 경매 청구액 | 488,995,451원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준 | 2024.05.09 국민은행 근저당권 · 채권최고액 178,800,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않으며, 예상배당상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 2024.03.21 설정된 대신자산신탁의 신탁등기는 2024.05.09 이미 말소됐고, 같은 날 구진주 앞으로 소유권이전 후 국민은행 근저당권이 설정됐습니다.
② 가격 — 5회 유찰을 ‘싸다’로 바로 읽으면 안 된다
감정가는 203,000,000원이고 현재 최저매각가는 34,118,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰·감정가 17%로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 23,882,600원, 7회 유찰 시 16,717,819원입니다.
하지만 이 물건은 아파트가 아니라 공장으로 이용 중인 지식산업센터입니다. 주변도 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 소재하는 지대로 평가됐습니다. 거래가격 자료가 없는 상태에서는 감정가 대비 할인폭만 보고 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다. 5회 유찰 자체가 시장의 가격·수요 검증이 반복해서 실패했다는 점도 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,014,124원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 178,800,000원 | 33,103,876원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당 채권최고액 178,800,000원 중 33,103,876원이 예상배당되고 미배당은 145,696,124원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 34,118,000원 | 33,103,876원 | 145,696,124원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 23,882,600원 | 23,052,713원 | 155,747,287원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 16,717,819원 | 16,016,898원 | 162,783,102원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 즉 가격이 내려갈수록 커지는 것은 매수인의 승계부담이 아니라 국민은행 측의 미배당입니다. 권리 문제와 가격 문제를 분리해서 볼 수 있는 구조입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 호실은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 한국지역난방공사 평택지사 북측 인근이며, 주변에는 지식산업센터·업무시설(사무소)·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 평택고덕IC가 있어 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물이며 외벽은 커튼월 마감, 창호는 로이복층유리 등입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 및 주차장설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동·서·남·북측으로 각각 노폭 약 10~12m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 토지이용상황은 업무용입니다.
- 공시지가. 1,805,000원/㎡이며 토지면적은 9,410.4㎡입니다.
- 위반건축. 위반사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 국민은행 근저당을 말소기준으로 보고 매각으로 정리되는 등기관계를 원본 등기사항증명서와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 점유. 임차인 신고는 없지만 실제 현장 점유자와 인도 가능 여부는 입찰 전 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매가격을 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 임대수요. 공장·업무용 호실의 임차수요와 공실 여부, 실제 임대조건을 확인해 보유기간 리스크를 점검하세요.
- 관리비. 관리비와 공용부분 관련 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 적용 여부를 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 환금성과 가격
이 물건의 등기상 권리구조는 복잡하지 않습니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 임차인이 없으며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 이미 5회 유찰돼 감정가 203,000,000원에서 최저가 34,118,000원까지 내려왔습니다.
그렇다고 할인폭 자체를 투자매력으로 환산해서는 안 됩니다. 이 호실은 공장(지식산업센터)이고, 실제 시장 거래가격 비교가 없는 상태입니다. 반복 유찰과 업무·공장용 부동산의 환금성을 함께 감안하면 결론은 “권리는 합격, 가격은 현장 시세 검증 후 판단”입니다.
