수원지방법원 2025타경585. 평택시 고덕면 해창리 에이스101 10층 1035호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 구진주이고, 2024.05.09 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 195,600,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2025.03.24 국민은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 승계할 금액이 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 가격을 볼 때는 전혀 다른 접근이 필요합니다. 감정가 221,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저가는 37,143,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 없는 상태에서는 감정가 대비 하락률만으로 시세 메리트를 판정할 수 없습니다. 특히 주거용 아파트가 아닌 지식산업센터인 만큼 실제 매수수요와 환금성을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경585 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1268 에이스101 10층 1035호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 52 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 구진주 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 37,143,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 488,995,451원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.09 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 195,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 매수인 인수 0원
임차인 내역 없음. 등기상 2024.05.09 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 같은 은행이 2025.03.24 임의경매를 신청했습니다. 2024.03.21 설정됐던 대신자산신탁 명의의 신탁등기는 2024.05.09 신탁재산의 귀속을 원인으로 이미 말소된 상태입니다. 현재 배당표와 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 16.81%라는 숫자보다 ‘시장가격 확인’이 먼저
현재 최저매각가는 37,143,000원으로 감정가 221,000,000원의 16.81% 수준입니다. 이미 5회 유찰됐고, 추가 유찰 시 시나리오상 최저가는 26,000,100원, 그 다음은 18,200,070원까지 낮아집니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 37,143,000원 | 36,074,426원 | 159,525,574원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 26,000,100원 | 25,132,098원 | 170,467,902원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 18,200,070원 | 17,472,469원 | 178,127,531원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액이 커질 뿐, 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 하지만 이것은 권리관계에 관한 이야기입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 16.81%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,143,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,068,574원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 195,600,000원 | 36,074,426원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 37,143,000원을 전액 매각대금으로 가정한 계산입니다. 국민은행 근저당 채권최고액 195,600,000원 중 36,074,426원이 배당되고, 159,525,574원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 한국지역난방공사 평택지사 북측 인근이며, 주변에는 지식산업센터·업무시설(사무소)·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장과 평택고덕IC가 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 본건 부지는 동·서·남·북측으로 각각 약 10~12m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 1,805,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하 1층·지상 10층 건물이며 커튼월과 로이복층유리 등이 적용돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 및 주차장설비 등이 구비돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세를 분리해서 볼 것. 37,143,000원은 감정가의 16.81%이지만, 실거래 비교값 없이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 여러 차례 유찰된 지식산업센터인 만큼 실제 사용·임대·매각 수요를 확인해야 합니다.
- 국민은행 근저당. 말소기준은 2024.05.09 근저당이며 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
- 청구액과 담보한도 구분. 신청채권자 청구액은 488,995,451원이나 등기상 근저당 채권최고액은 195,600,000원이고, 배당 시뮬레이션도 이 금액을 채권총액으로 계산합니다.
- 신탁 이력 확인. 2024.03.21 대신자산신탁 명의 신탁등기가 있었으나 2024.05.09 이미 말소됐습니다.
- 토지거래계약 허가구역 확인. 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.05.09 국민은행 근저당이 말소기준이고, 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 현재 최저가는 37,143,000원으로 감정가 221,000,000원의 16.81%까지 내려왔습니다.
하지만 5회 유찰된 지식산업센터라는 사실은 가격을 더 보수적으로 봐야 할 이유입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 근거는 확보되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 부담은 낮지만, 가격·환금성 검증이 먼저인 물건”으로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
