수원지방법원 2025타경585. 평택시 고덕면 해창리 에이스101 10층 1028호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기 흐름은 2024년 소유권보존과 신탁, 신탁 말소를 거쳐 구진주에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 194,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 2025년 국민은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
임차인은 없습니다. 현재 회차 매각가를 36,807,000원으로 가정한 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금이나 인수권리가 아니라 5회 유찰된 지식산업센터를 현재 가격에 취득할 때의 환금성과 사용가치입니다. 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경585 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1268 에이스101 10층 1028호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 구진주 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 36,807,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 488,995,451원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.09. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 194,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 구조
임차인 없음. 등기상 핵심은 국민은행 근저당 한 건입니다. 2024.05.09 설정된 국민은행 근저당이 말소기준이 되고, 그 뒤 2025.03.24 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
② 가격 구조 — 감정가의 16.81%까지 하락
감정가는 219,000,000원, 현재 최저매각가는 36,807,000원으로 감정가의 16.81%입니다. 5회 유찰 뒤의 가격이어서 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 공장으로 이용 중인 지식산업센터입니다. 반복 유찰 사실 자체를 가격 메리트와 동일시해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 국민은행 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 36,807,000원 | 35,744,474원 | 158,655,526원 |
| 6회 유찰 시 | 25,764,900원 | 24,901,132원 | 169,498,868원 |
| 7회 유찰 시 | 18,035,430원 | 17,310,792원 | 177,089,208원 |
현재 회차에서 매각대금 36,807,000원 중 집행비용 1,062,526원을 제외한 35,744,474원이 국민은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당은 158,655,526원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 추가 유찰 시 매각대금과 배당액은 더 줄지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,062,526원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 194,400,000원 | 35,744,474원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 2.9% 수준으로 추정된 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당계산입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 북측 인근이며, 주변은 지식산업센터·업무시설(사무소)·근린생활시설이 소재하는 지대입니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 평택고덕IC가 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 동·서·남·북측으로 각각 약 10~12m 내외의 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 1층·지상 10층 건물이며 외벽은 커튼월 마감, 창호는 로이복층유리 등입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 및 주차장 설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 공시지가는 1,805,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 반복 유찰 원인 확인. 5회 유찰된 만큼 단순한 가격 문제인지, 해당 호실의 사용·공실·관리 상태나 수요 부족이 영향을 줬는지 현장 확인이 필요합니다.
- 지식산업센터 사용성 확인. 감정평가상 공장으로 이용 중이므로 실제 입주·사용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 현재 점유 상태와 인도 가능성은 현장에서 재확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 낙찰 전 관리주체를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 국민은행의 미배당이 크더라도 현재 자료상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 환금성
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인은 없으며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저가가 감정가의 16.81%까지 낮아진 배경에는 이미 5회 유찰이라는 시장 반응이 있습니다.
특히 대상은 공장으로 이용 중인 지식산업센터입니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아니라, 권리는 통과하되 가격·사용성·환금성을 따로 검증해야 하는 물건으로 보는 편이 맞습니다. 권리분석의 답은 인수 0원이지만, 입찰의 답은 36,807,000원이라는 숫자만으로 정해지지 않습니다.
