수원지방법원 2025타경700. 평택시 고덕동 해모수가온타워주건축물제1동 5층 508호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가상 공부 용도는 제1종근린생활시설(체육도장) 등, 현황은 공실입니다. 소유자는 김석환이며 2023.03.31. 거래가액 373,644,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 750,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 브레인 근저당권·경매개시결정·우리금융캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 341,000,000원의 16.81%인 57,312,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 확인 가능한 실거래 비교 자료가 없고, 물건은 공실인 근린생활시설 성격이며 이미 5회 유찰된 상태입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리상 소멸 여부보다 현재 가격이 실제 임대·매매 시장에서 적정한지 별도로 검증하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경700 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1979-1 해모수가온타워주건축물제1동 5층 508호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(체육도장) 등 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 6층 건물 중 제5층 제508호 |
| 소유자 | 김석환 · 2023.03.31. 거래가액 373,644,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 57,312,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 644,933,487원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.03.31. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 750,000,000원입니다. 그 뒤 2024.01.08. 설정된 주식회사브레인 근저당권 1,000,000,000원, 2025.06.23. 임의경매개시결정, 2025.09.29. 우리금융캐피탈 주식회사 가압류 33,173,849원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰, 그러나 시세 비교는 불가
감정가 341,000,000원에서 현재 최저매각가 57,312,000원까지 내려와 감정가 대비 16.81% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 6회 유찰 시 40,118,400원, 7회 유찰 시 28,082,880원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 57,312,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 40,118,400원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 28,082,880원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 57,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,431,616원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 750,000,000원 | 55,880,384원 |
| 2. 근저당 · 주식회사브레인 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 33,173,849원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,783,173,849원 중 예상 배당액은 55,880,384원이며, 미배당은 1,727,293,465원입니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 평택시 고덕동 율포초등학교 북동측 인근. 주위는 상업용빌딩·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(체육도장) 등이며 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 6층 건물 중 제5층 제508호. 위생 급·배수시설, 승강기 시설, 옥내 소화전 등이 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 가장형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,303.1㎡입니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 포장도로에 접하며, 토지 정보상 중로한면입니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·가축사육제한구역이며 중로2류·소로2류·광장에 접합니다. 공시지가는 5,230,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 최저가 57,312,000원을 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 말고 해당 호실 및 유사 근린생활시설의 실제 매매·임대 조건을 따로 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 16.81%까지 하락한 배경을 가격·용도·공실·수요 측면에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사·현장 점유 상태를 원본과 대조하세요.
- 용도 확인. 공부상 제1종근린생활시설(체육도장) 등으로 평가돼 있으므로 실제 사용계획이 해당 용도 및 관련 규제와 맞는지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 총 미배당이 1,727,293,465원에 이르지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미회수와 낙찰자 승계는 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “많이 떨어졌다 ≠ 싸다”
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2023.03.31. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 브레인 근저당·경매개시결정·우리금융캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 341,000,000원에서 57,312,000원까지 5회 유찰됐지만 최근 실거래 시세 자료가 없어 이 가격을 시장가와 직접 비교할 수 없습니다. 공부상 제1종근린생활시설(체육도장) 등이고 현황은 공실이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리는 소멸형, 가격은 검증형”입니다. 감정가 대비 할인폭보다 실제 매매가·임대수요·사용 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
