수원지방법원 2025타경700. 평택시 고덕동 해모수가온타워주건축물제1동 5층 509호입니다. 등기부는 집합건물이고, 감정평가상 공부상 용도는 제1종근린생활시설(체육도장) 등, 현황은 공실입니다. 소유자 김석환은 2023.03.31 거래가액 373,644,000원으로 소유권을 취득했고 같은 날 국민은행 근저당이 설정됐습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 브레인 근저당과 우리금융캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
눈에 가장 먼저 들어오는 숫자는 57,312,000원입니다. 감정가 341,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 하지만 주변 동일 용도의 최근 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 오히려 다회유찰 자체가 응찰자가 가격·용도·환금성을 반복해서 보수적으로 평가해 왔다는 신호로 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경700 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1979-1 해모수가온타워주건축물제1동 5층 509호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(체육도장) 등 · 현황 공실 |
| 소유자 | 김석환 (2023.03.31. 거래가액 373,644,000원으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 57,312,000원 (5회 유찰) |
| 경매 청구액 | 644,933,487원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.03.31 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 750,000,000원이고, 공동담보로 같은 건물 508호와 510호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 2024.01.08 설정된 브레인 근저당권 1,000,000,000원, 2025.06.23 임의경매개시결정, 2025.09.29 우리금융캐피탈 가압류 33,173,849원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 — 5회 유찰이 만든 16.81%
현재 회차 최저매각가는 57,312,000원으로 감정가 341,000,000원의 16.81%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 6회 유찰 40,118,400원, 7회 유찰 28,082,880원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 57,312,000원 | 1,727,293,465원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 40,118,400원 | 1,744,177,580원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 28,082,880원 | 1,755,996,461원 |
③ 예상배당표 (매각가 57,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,431,616원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 750,000,000원 | 55,880,384원 |
| 2. 근저당 · 주식회사브레인 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 33,173,849원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,783,173,849원 중 예상 배당액은 55,880,384원이며, 채권 미배당액은 1,727,293,465원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 율포초등학교 북동측 인근. 주위는 상업용빌딩과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공부상 제1종근린생활시설(체육도장) 등이며 현황은 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트슬래브지붕 6층 건물 중 5층이며 위생 급·배수시설, 승강기, 옥내 소화전 등이 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 가장형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며 남측 및 서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·가축사육제한구역이며, 중로2류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 5,230,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 최근 시세 비교 자료가 없으므로 같은 건물·인근 근린생활시설의 실제 매매가와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 16.81%입니다. 반복 유찰의 원인이 단순 가격인지, 용도·공실·수요 문제인지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 현황은 공실이고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 여부와 내부 상태를 매각 전 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 같은 건물 508호와 510호가 공동담보로 기재돼 있으므로 배당·채권관계 원본을 대조하세요.
- 용도 확인. 공부상 제1종근린생활시설(체육도장) 등입니다. 향후 사용 목적에 맞는 용도와 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 5회 유찰의 이유를 봐야 한다
권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2023.03.31 국민은행 근저당이 말소기준이고 후순위 브레인 근저당과 우리금융캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인이 없고 예상 인수액도 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 341,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 57,312,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가의 16.81%라는 이유만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 공부상 제1종근린생활시설(체육도장) 등이고 현황 공실인 만큼, 이 물건의 핵심은 권리보다 실제 수요·임대 가능성·환금성입니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 현장과 시장 확인이 필요한 물건입니다.
