수원지방법원 2025타경700. 평택시 고덕동 해모수가온타워주건축물제1동 5층 510호입니다. 법원 분류는 대지이고, 감정평가상 공부 용도는 제1종근린생활시설(체육도장) 등, 현황은 공실입니다. 권리의 출발점은 2023년 3월 31일 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 750,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 브레인 근저당권 1,000,000,000원과 우리금융캐피탈 가압류 33,173,849원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 매수인이 떠안을 권리금액은 예상배당 기준 0원입니다. 따라서 현 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액도 57,312,000원입니다. 하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 등기상 2023년 취득 거래가액 373,644,000원이 확인되지만, 이를 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 특히 5회 유찰된 상업용 집합건물이라는 사실 자체를 가격·환금성 판단의 핵심 신호로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경700 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1979-1 해모수가온타워주건축물제1동 5층510호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕중앙2로 77-5 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(체육도장) 등 · 현황 공실 |
| 소유자 | 김석환 · 2023.03.17 매매 · 거래가액 373,644,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 57,312,000원 (감정가의 16.81%, 5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 644,933,487원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
말소기준은 2023.03.31 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 750,000,000원이며, 같은 근저당의 공동담보로 508호와 509호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 브레인 근저당권 1,000,000,000원, 우리금융캐피탈 가압류 33,173,849원과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 16.81%라도 ‘시세 할인’은 아니다
이 물건은 감정가 341,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 57,312,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 16.81%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 여부는 이 숫자만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 5회 유찰 회차 | 16.81% | 57,312,000원 | 1,727,293,465원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 40,118,400원 | 1,744,177,580원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 28,082,880원 | 1,755,996,461원 |
③ 예상배당표 (매각가 57,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,431,616원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 750,000,000원 | 55,880,384원 |
| 3. 근저당 · 주식회사브레인 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 33,173,849원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,783,173,849원 중 예상 채권자 배당은 55,880,384원, 미배당은 1,727,293,465원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 공동담보 관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 율포초등학교 북동측 인근이며, 주위는 상업용빌딩과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(체육도장) 등이며 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트슬래브지붕 6층 건물의 5층 대상이며 위생 급·배수시설, 승강기, 옥내소화전 등이 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 가로장방형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며 남측·서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 5,230,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율을 시세 할인율로 보지 않기. 16.81%라는 숫자는 감정가 대비 비율일 뿐 현재 시장가 대비 할인율이 아닙니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 공실 상태, 상업용 집합건물의 수요와 재매각 가능성, 실제 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 재확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 공동담보 배당 확인. 국민은행 근저당은 508호·509호와 공동담보가 기재돼 있어 실제 배당관계는 원본 배당자료와 함께 확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 제1종근린생활시설(체육도장) 등 용도와 중심상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약 허가구역 관련 제한을 입찰 목적에 맞춰 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 5회 유찰의 이유를 보라”
이 사건은 권리만 보면 핵심이 단순합니다. 2023년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 투자 판단의 어려움은 가격과 환금성에 있습니다. 감정가 341,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 57,312,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액을 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 공부상 제1종근린생활시설(체육도장) 등, 현황 공실이라는 이용상태까지 감안하면 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 확인하는 사건입니다.
