광주지방법원 2026타경6074. 나주시 빛가람동 283-3, 배멧1길 40에 위치한 집합건물 제1층 제102호입니다. 경매 사건의 용도 표기는 '대지'이지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 소매점입니다. 따라서 이 물건은 단순한 나대지가 아니라 토지 지분이 수반되는 1층 구분상가의 매각 범위와 현황을 중심으로 분석해야 합니다.
소유자는 문남철이며, 2014.12.17 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 612,620,100원입니다. 이후 광주은행 근저당권들이 설정됐다가 말소됐고, 2019.05.14 나주동부새마을금고와 우리새마을금고 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 2026년에는 가압류가 잇따랐고, 영암우리새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 채권자가 여럿이지만, 채권자가 배당받지 못한 금액이 곧 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 이 사건에서 더 중요한 것은 매각 대상 102호의 독립성과 현장 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경6074 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 나주시 빛가람동 283-3 주건축물제1동 1층 102호 도로명주소: 배멧1길 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건상 용도: 대지 등기: 집합건물 감정평가상 이용상태: 1층 소매점(상가) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 5층 중 1층 · 사용승인 2014.06.18 |
| 현장 구획 | 102호·103호·104호 구분 벽체 없음 · 통합 소매점 형태로 사용 |
| 소유자 | 문남철 (2014.12.17 소유권이전, 거래가액 612,620,100원) |
| 감정가 / 최저가 | 741,000,000원 / 741,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 경매신청채권자 | 영암우리새마을금고 (변경 전 상호: 우리새마을금고) |
| 경매 청구금액 | 409,926,140원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인기준 | 2026.10.21 · 광주지방법원 나주등기소 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 예상, 배당순위는 재확인
이 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2019.05.14 접수 제14808호, 을구 4번 (1) 나주동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 같은 날짜와 접수번호로 을구 4번 (2) 우리새마을금고 근저당권 440,000,000원도 함께 기재되어 있습니다.
기존 광주은행 근저당권 2건은 2019.05.14 해지를 원인으로 이미 등기 말소됐습니다. 그 뒤 2026년에 등기된 나주 축산업협동조합·전남신용보증재단·하나카드·광주은행·하나은행의 가압류와 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기상의 권리 소멸과 실제 점유자가 주장할 수 있는 별도 권리는 구별해야 합니다.
② 임차인·점유 및 인수위험 — 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인되는 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 실제로 102호·103호·104호가 벽체 없이 통합 소매점으로 이용되는 만큼, 어느 사업자가 영업하고 있는지, 각 호실에 임대차계약이 존재하는지, 영업장 점유가 어떻게 나뉘는지 확인이 필요합니다.
| 구분 | 확인 내용 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 실제 신고 임차인 | 0명 | 신고 내역 없음 |
| 실제 임대관계 | 미상 | 현장 확인 필수 |
| 대항력 | 실제 점유자·임차계약·사업자등록 등 확인 필요 | 대항력 가능·미상 |
| 우선변제권 | 확정일자·보증금 확인 필요 | 미상 |
| 매수인 인수 | 배당표상 0원 | 잠정 추정 |
즉 현재 계산상으로는 매수인이 인수할 보증금이 0원이지만, 이것이 임차권 존재 여부까지 완전히 확인됐다는 의미는 아닙니다. 특히 상가는 사업자등록, 건물 인도, 확정일자, 임대차 개시 시점과 말소기준권리 설정일의 선후관계를 따져야 합니다. 대항력 있는 선순위 임차인이 확인된다면 실제 인수금액과 취득원가를 다시 산정해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가만으로 투자 메리트 판단 불가
감정평가액은 741,000,000원이고 신건 최저매각가도 같은 금액입니다. 예상 인수액이 0원이라는 전제가 유지된다면 매수인의 실질취득금액은 741,000,000원으로 추정할 수 있습니다. 단, 취득세·명도·구획 복원·기타 부대비용은 별도입니다.
문제는 이 금액이 102호의 현재 시장가치보다 낮은지가 확인되지 않았다는 점입니다. 2014년 소유권 이전 당시 거래가액 612,620,100원은 과거 거래 이력일 뿐, 현재 상가 시세를 직접 나타내는 지표로 사용할 수 없습니다. 상업시설은 층, 도로 접면, 전면 폭, 개별 점포의 독립성, 임대수익과 공실 가능성에 따라 매매가격이 크게 달라집니다.
| 구분 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 741,000,000원 | 0원 | 741,000,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 592,800,000원 | 0원 | 592,800,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 474,240,000원 | 0원 | 474,240,000원 |
유찰 회차는 가정 시나리오이며 확정된 향후 매각기일이나 낙찰가격이 아닙니다. 실질취득 추정은 매수인 인수액 0원을 전제로 하며, 취득 부대비용과 권리·점유관계 변동은 반영하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 741,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,810,000원 |
| 1. 근저당 · 나주동부새마을금고 | 1,200,000,000원 | 731,190,000원 |
| 2. 근저당 · 우리새마을금고 | 440,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 나주 축산업협동조합 | 40,479,528원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전남신용보증재단 | 64,080,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 | 6,909,166원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 광주은행 | 45,691,138원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나은행 | 53,662,379원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 9,810,000원은 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며, 가압류는 청구금액 기준입니다. 동순위·공동담보 관계, 실제 채권잔액, 당해세, 임차인 최우선변제 등의 반영에 따라 확정 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 채권자 총 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(100%) | 731,190,000원 | 1,119,632,211원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 584,472,000원 | 1,266,350,211원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 467,097,600원 | 1,383,724,611원 | 0원 |
전체 계산상 채권액 합계는 1,850,822,211원입니다. 현재 최저매각가 741,000,000원에서 집행비용 9,810,000원을 제외하면 예상 채권자 배당액은 731,190,000원이고, 미배당액은 1,119,632,211원입니다.
특히 경매신청채권자인 영암우리새마을금고의 청구금액은 409,926,140원인데, 현재의 배당 시뮬레이션상 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 이는 이 사건에서 배당순위와 공동담보의 실제 처리 내역을 반드시 확인해야 한다는 신호입니다. 신청채권자에게 예상배당이 없다고 해서 임의경매 자체가 당연히 무효가 된다거나, 낙찰자가 해당 청구액을 직접 부담한다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·상가 구조·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설 등이 혼재하는 노선 상가지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 북서측 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로 접면. 서측 4차선 아스팔트 포장도로와 동측 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다. 도로 접근 조건은 확인되지만, 실제 102호의 출입구·간판 위치·전면 노출 정도는 따로 확인해야 합니다.
- 건물. 2014.06.18 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 외벽은 스타코·복합판넬 마감, 내부는 페인팅·인테리어 및 타일 마감, 전면 유리창호 구조로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 스프링클러, 화재탐지설비, 13인승 승강기가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 혁신도시개발예정지구에도 포함됩니다. 토지는 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 2026.07.14부터 2028.07.13까지 토지거래계약에관한허가구역으로 표시되어 있습니다. 경매 취득에 대한 허가 적용 여부, 취득 후 처분·이용상의 제한은 관계 기관과 매각 서류를 통해 별도로 확인해야 합니다.
- 위반건축물·공부 차이. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 감정평가에서는 공부와의 차이가 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 실제 3개 점포의 경계벽 철거 상태는 별도 현황 사항입니다.
- 환금성. 노선 상가지대라는 입지는 확인되지만, 개별 102호의 독립 사용성과 실제 임대수익은 검증이 필요합니다. 현재의 통합 점포 상태가 향후 매매·임대 시 유리하게 작용한다고 단정할 수 없습니다.
다만 각 구분건물의 위치와 면적은 도면으로 특정할 수 있고, 감정평가상 경계벽 복원이 용이하며 과다한 복원 비용이 소요되지 않고, 각 호실의 독립 효용가치 및 통로 확보가 가능한 것으로 평가됐습니다.
이는 구분소유권의 독립성이 인정될 수 있는 유리한 조사 내용이지만, 경계벽이 현재 존재한다거나 복원이 자동으로 이루어진다는 의미는 아닙니다. 실제 분할공사 범위, 비용 부담, 인접 호실 소유자·점유자와의 협의, 출입 동선과 소방시설 분리 가능성을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확정. 사건상 '대지' 표기와 집합건물 102호 등기내용을 대조하고, 전유부분·대지권·매각목록이 일치하는지 확인해야 합니다. 103호와 104호가 함께 매각되는 것으로 추정해서는 안 됩니다.
- 구분소유권 및 복원 가능성. 102호·103호·104호 사이의 철거된 벽체, 건축물현황도, 실제 출입 동선, 복원에 필요한 공사와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자·임차권 조사. 현재 영업자, 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 임대차 개시 시점을 조사해야 합니다. 단순히 신고된 임차인이 없다는 이유로 명도 위험을 배제하면 안 됩니다.
- 근저당 원등기 대조. 2019.05.14 접수 제14808호의 (1) 나주동부새마을금고와 (2) 우리새마을금고의 권리관계, 공동담보목록, 채권계산서 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 확인. 영암우리새마을금고 청구금액 409,926,140원에 대한 예상배당이 0원으로 계산되어 있으므로 실제 우선순위와 배당 처리 근거를 확인해야 합니다.
- 공동담보 이력. 103호·104호의 담보 및 경매 진행 상태, 공동담보 관련 변제·배당 여부를 확인하여 본건 채권자들의 실제 잔존채권과 배당액을 재검토해야 합니다.
- 상가 시세 검증. 빛가람동 일대 개별 구분상가의 최근 실거래, 유사 점포 매물가격, 월세·보증금, 공실 및 임대수익을 확인한 후 741,000,000원이 적정한지 판단해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 해당 지역의 토지거래계약 허가구역 지정과 경매 낙찰의 관계, 매각 후 이용·처분 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 운영비. 공용부분 관리비 체납, 개별 설비 운영비, 통합 점포의 공용설비 사용관계와 향후 분리 비용을 조사해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 재확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록, 집합건축물대장 및 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 상가 ≠ 저렴한 매입”
이 사건은 매수인 인수액 0원이라는 계산 결과가 먼저 눈에 들어옵니다. 기존 근저당권 및 가압류의 말소 구조만 보면 전형적인 담보권 실행 경매와 유사합니다. 그러나 실제 난도는 등기부 밖에 있습니다.
첫째, 102호·103호·104호가 벽체 없이 하나로 사용되고 있습니다. 낙찰받는 구분건물의 독립적인 점유와 사용이 가능한지 확인해야 합니다. 둘째, 실제 임대관계가 미상이므로 선순위 점유자나 임차권에 관한 판단을 확정할 수 없습니다. 셋째, 같은 접수번호로 설정된 두 근저당과 공동담보 관계 때문에 예상배당의 순위와 금액을 그대로 확정 배당으로 받아들이기 어렵습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 741,000,000원이라는 최저매각가가 현재 개별 점포 시세보다 낮다는 근거는 아직 확인되지 않았습니다. 향후 유찰로 가격이 낮아지더라도 반드시 수익성 있는 물건이 되는 것은 아닙니다. 독립 점포로 이용할 수 있는지, 적정 임대수익이 발생하는지, 복원과 명도에 어느 정도 비용이 필요한지에 따라 실제 경제적 가치가 달라집니다.
종합하면 권리상 인수액은 0원으로 추정되지만, 실물 사용·점유·배당·시세 검증을 완료하기 전에는 적극 입찰을 권하기 어려운 물건입니다. 특히 102호의 독립성 및 점유관계와 공동담보 근저당의 원등기 확인을 우선한 뒤 입찰가격을 결정하는 접근이 타당합니다.
